物业管理基本制度与政策讲义 第12讲，第六节物业服务合同

物业管理基本制度与政策讲义 第12讲，第六节物业服务合同

第六节物业服务合同 第二章物业管理服务 大纲要求： 前期物业服务合同的特征； 前期物业服务合同的时效； 前期物业服务合同的主要内容； 物业服务合同的主要内容； 两种物业服务合同的区别。 物业服务合同属于民事合同的范畴，是业主、物业服务企业设立物业服务关 系的协议。 物业服务合同的当事人中，物业服务企业具有独立的法人资格，业主是分散 的具有独立法律人格的自然人、法人或者其他组织。 业主和物业服务企业之间是平等的民事主体的关系，不存在领导者与被领导 者、管理者与被管理者的关系。双方的权利、义务关系，体现在物业服务合同的 具体内容中。 《条例》明确地将业主和物业服务企业之间的合同定义为物业服务合同。物 业管理属于服务性行业，物业服务企业提供的是一种服务。 一般认为，物业服务合同属于合同法上无名合同范畴，是一类独立 的合同类型。物业服务合同与合同法上的委托合同有类似之处，又因其 具有自身特征而独立于委托合同。物业服务合同的特殊性，决定了不能 简单地将其适用合同法关于委托合同的规定。 根据不同物业管理阶段和不同的签约主体，现实中存在两种物业服务合同。 一种是在前期物业管理阶段，由建设单位选聘物业服务企业所签订 的物业服务合同；一种是业主或业主大会选聘物业服务企业所签订的物 业服务合同。 知识点一：前期物业服务合同 《条例》对这两种合同均有明确规定，将建设单位与物业服务企业所签订的 合同，称为前期物业服务合同，将业主或业主大会与物业服务企业所签订的合同， 称为物业服务合同。 （一）前期物业服务合同的特征（轮换考点） 由建设单位选聘物业服务企业对物业实施管理服务，物业服务合同在建设单 位和物业服务企业之间签订，称为前期物业服务合同。 前期物业服务合同在物业从建设到管理关键环节的顺利衔接中发挥着重要 的作用，特征如下： 1．前期物业服务合同具有过渡性； 2．前期物业服务合同是要式合同； 3．前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订； 4．前期物业服务合同主要通过招投标方式签订。 1．前期物业服务合同具有过渡性 前期物业管理活动的过渡性，决定了前期物业服务合同的过渡性。 一旦业主大会成立并选聘了物业服务企业，业主委员会与物业服务企业签订 的物业服务合同生效，前期物业服务合同即终止，意味着前期物业管理阶段结束， 进入了通常情况下的物业管理阶段。 2．前期物业服务合同是要式合同 要式合同，是指法律要求必须具备一定形式的合同。 由于前期物业管理涉及广大业主的公共利益，《条例》要求前期物业服务合 同以书面的形式签订。 对合同形式作书面要求，便于明确合同主体的责权利，防止建设单位和物业 服务企业侵害业主权益的情况发生，发生纠纷时也有据可查。 3．前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订 为了维护正常的物业秩序，保护全体业主的合法权益《条例》规定，建设单 位选聘物业服务企业的，应当与物业服务企业签订前期物业服务合同。 通常情况下，在房屋买受人签署的临时管理规约中，明确了建设单位代为签 订前期物业服务合同的内容，而且由于建设单位作为物业的初始业主，自然享有 首次选聘物业服务企业的优先权，临时管理规约的授权和建设单位的初始物权， 构成了签订前期物业服务合同的法理依据。 4．前期物业服务合同主要通过招投标方式签订 应当将公开、公平、公正的竞争机制引入前期物业服务企业的选聘过程，而 招投标方式体现了机会均等的市场原则，既有利于遏制建设单位利用优势地位损 害业主的权益，也有利于物业服务企业平等参与市场竞争。《条例》规定，除投 标人少于 3 人或者规模较小的以外，住宅物业的建设单位，应当通过招投标方式 选聘具有相应资质的物业服务企业。 （二）前期物业服务合同的时效 由建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同，仅仅是在业主不具备自 行选聘物业服务企业条件下的权宜措施，因此在业主自行选聘物业服务企业条件 具备后，必须赋予业主选聘物业服务企业的自主权。 《条例》第二十六条对此做出了特别规定：“前期物业服务合同可以约定期 限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的， 前期物业服务合同终止。” 《条例》关于前期物业服务合同的规定，可以从以下两方面理解： 一方面，前期物业服务合同可以约定期限。与其他一次性服务不同， 物业管理服务具有长期性的特点。前期物业服务合同约定期限，在便于 物业服务企业作出科学、合理商业预期的同时，也可以督促业主及时成 立业主大会，尽快行使自行选聘物业服务企业的权利。 另一方面，前期物业服务合同是一种附终止条件的合同 虽然期限未满，但业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同 生效的，前期物业服务合同自然终止。一旦业主组成了代表和维护自己 利益的业主大会，选聘了物业服务企业，进入了正常的物业管理阶段， 前期物业服务合同就完成了它的阶段性目标而自动终止，终止的时间以 业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时为准。 （三）前期物业服务合同的主要内容（必考点） 为规范和指导建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同，建设部于 2004 年 9 月制订并发布了《前期物业服务合同（示范文本）》。 根据示范文本，前期物业服务合同应包括以下内容： 1．合同当事人与物业的基本情况； 2．物业服务内容与质量； 3．物业服务计费方式； 4．物业经营管理活动的内容； 5．物业的承接查验； 6．物业的使用与维护； 7．违约责任； 8．其他事项。 1．合同当事人与物业的基本情况 主要包括合同当事人情况和物业的基本情况两方面。 2．物业服务内容与质量 物业服务企业提供物业服务的项目，一般包括： (1)物业共用部位的维修、养护和管理；(2)物业共用设施设备的运行、维修、 养护和管理；(3)物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、 污水管道的疏通；(4)公共绿化的养护和管理；(5)车辆停放管理；(6)公共秩序 维护、安全防范等事项的协助管理；(7)装饰装修管理服务；(8)物业档案资料管 理。当事人可针对所提供的服务项目，具体承诺各项服务达到的服务水平和质量 标准，作为合同的附件。 对于向特定业主提供单独议价的其他服务，如承揽房屋装修工程、代理房屋 出租、提供家政服务等，也可以在前期物业服务合同列明，但不属于公共服务项 目。 3．物业服务计费方式 包干制和酬金制两种计费方式，建设单位与物业服务企业协商后，可以选择 其中的一种计费方式。 4．物业经营管理活动的内容 物业经营管理活动，是指利用物业共用部位与共用设施设备所进行的经营活 动。例如利用物业大厦、场地进行广告经营，对物业共用部位、场地进行出租经 营等。 一般情况下，物业经营活动由物业服务企业统一经营，便于统一管理、统一 协调，还可以降低服务成本，扩大利润空间。 建设单位与物业服务企业可以就物业经营活动的项目做出具体约定，其中主 要包括： (1)物业经营活动的项目名称； (2)物业经营部位的权属界定； (3)物业经营项目的收费标准； (4)业主与物业服务企业关于经营项目收费或利润的分成比例。 4．物业经营管理活动的内容 对于停车管理服务，物业服务企业应与停车场车位使用人另行签订书面的停 车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。 除停车管理服务项目外，物业管理区域内的会所经营、其他附属房屋经营， 以及广告经营，均应当在前期物业服务合同中，明确约定权利义务。如果物业管 理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、共用设备设施， 统一委托物业服务企业经营管理，建设单位与物业服务企业也可以在前期物业服 务合同中，统一约定业主与物业服务企业对经营收入的分配比例或数额。 5．物业的承接查验 前期物业服务合同中物业的承接查验应当包含以下几个方面的内容： (1)说明查验的共用部位共用设施设备的内容；(2)双方确认共用部位共用设 施设备存在的问题；(3)建设单位应承担的责任和解决办法；(4)建设单位应向物 业服务企业移交的资料；(5)建设单位的保修责任等。 6．物业的使用与维护 前期物业服务合同中物业的使用与维护应当包含以下几个方面的内容：(1) 建设单位和业主、使用人配合实施物业管理服务规章制度的义务；(2)物业服务 企业制止业主和使用人违反临时管理规约的具体措施；(3)物业服务企业对重大 事项的告知义务和接受监督义务；(4)业主装饰装修房屋的约定；(5)物业管理用 房的具体约定。 7．违约责任 主要包括甲乙双方、业主和物业使用人的违约责任，以及特殊情况下的免责 条款。 8．其他事项 主要包括合同期限，争议的解决方式以及合同终止和续约条款。 知识点二：物业服务合同 《条例》第三十五条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企 业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服 务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期 限、违约责任等内容进行约定。” 《条例》规定物业服务合同的主要内容，目的在于引导物业管理当 事人在订立物业服务合同时约定一些必要的内容，以利于合同的履行， 减少不必要的误解和争议。 物业服务合同应当具备以下主要内容：（必考点） 1．物业管理事项 2．物业服务质量 3．物业服务费用 4．双方的权利义务 5．专项维修资金的使用和监督 6．物业管理用房 7．合同期限 8．违约责任 1．物业管理事项 业主与物业服务企业在物业服务合同中约定的物业管理事项，是指在签订合 同时已经协商一致的物业管理服务的具体内容，双方未达成一致的服务项目或履 行中发生的新项目，协商一致后应当另行签订补充协议。 2．物业服务质量 约定物业服务质量就是约定各项具体服务应当达到的标准。只约定物业服务 事项不约定物业服务质量，或者约定服务质量不明确，会造成合同履行争议。因 此，约定服务质量必须具体、细致。 业主与物业服务企业可以参照《普通住宅小区物业管理服务等级标准》以及 本地区的物业服务指导标准，结合物业项目情况、物业收费标准以及业主对物业 服务的需求，协商确定物业服务质量要求。 3．物业服务费用 首先要明确物业服务的收费方式，实行包干制还是酬金制，或者是其他收费 方式。 然后根据不同收费形式明确收费标准、酬金数额或酬金比例、交费时间、交 费方式及结算方式等。 4．双方的权利义务 双方的权利义务是指法定义务之外的其他需要约定的权利义务。例如，业主 大会和业主委员会对物业服务企业服务质量的监督方式；物业服务企业分包专项 服务事项的权利；业主遵守物业管理区域内各项管理制度的义务；物业服务企业 公示物业服务项目、服务标准、收费标准的义务；物业服务企业对物业管理区域 公众性规章制度的宣传告知义务；制止业主违规行为的义务等。 5．专项维修资金的使用和监督 在遵守住宅专项维修资金法规政策的基础上，合同应当约定物业服务企业申 请、使用和结算专项维修资金的方式以及业主大会、业主委员会监督权利的行使 等内容。 6．物业管理用房 必要的物业管理用房是物业服务企业开展物业服务的前提条件。对于物业管 理用房的配置、用途、产权归属等，《物权法》、《条例》已经有了明确规定。 当事人需要在合同中就相关内容予以细化。 7．合同期限 合同期限，是指合同的有效期。物业服务合同一般属于长期的持续性合同， 需要当事人对合同的期限进行约定。物业服务合同的期限条款应当尽量明确、具 体，或者明确规定计算期限的方法。 8．违约责任 违约责任对于合同的履行非常重要，因此合同法以及其他相关法律法规对违 约责任的规定比较详细。为了保证合同当事人的特殊需要，保证物业服务合同义 务的切实履行，当事人应当按照法律规定的原则和自身的情况，对违约责任做出 具体的约定。例如，约定违约损害的计算方法、赔偿范围等。 物业服务合同除需明确以上八项内容外，还应包括当事人双方根据 行业交易惯例和物业服务需求商定的其他条款，如，约定合同生效的条 件、解除合同的损失赔偿、后合同义务、免责条款约定、合同履行争议 的解决方式等。 关于物业管理资料的移交问题（轮换考点） 房屋和附属设备设施的各种图纸、技术资料、使用说明、检修记录档案，以 及与物业管理相关的业主情况资料，是进行物业管理服务的基本条件，关于物业 管理资料的移交问题，《条例》对此作出明确规定： 一是物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续，业主 委员会应当向物业服务企业移交物业管理资料； 二是物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理资料交还给业主委 员会； 三是物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务 企业之间应当做好交接工作。 除此之外，物业服务企业与业主应当就物业管理资料的移交内容和程序规则 在物业服务合同中明确约定。 知识点三：两种物业服务合同的区别 前期物业服务合同与物业服务合同的主要区别是： 第一，合同签订主体不同。前期物业服务合同的委托方是建设单位，物业服 务合同的委托方是业主委员会。 第二，合同的内容不同。前期物业服务合同的内容具有特殊性，除规定日常 物业服务内容外，还应当针对物业服务企业的早期介入、物业共用部位、共用设 施设备的承接查验、开发建设遗留问题的解决、保修责任以及人住管理服务等内 容作出规定；物业服务合同则主要对物业管理区域内的房屋及附属设施设备的维 修、养护、管理以及环境卫生和公共秩序的维护活动作出约定。 第三，存在阶段不同。前期物业服务合同仅存在于前期物业管理阶段，此时 业主人住人数较少且尚未成立业主大会；物业服务合同存在于建筑物生命周期的 绝大多数时间。 第四，合同履行期限不同。《条例》对前期物业服务合同的期限作 出特别的规定，虽然可以约定期限，但前期物业服务合同期限内，只要 业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效， 前期物业服务合同终止；物业服务合同的期限，法律法规并无特别规定， 由双方当事人协商确定。 单选例题 1.确立业主和物业服务企业在物业管理活动中的权利义务的法律依 据是()。 a．物业管理条例 b．物业管理合同 c．前期物业服务合同 d．物业服务合同 答案：d 2.物业服务合同属于()的范畴。 a．民事合同 b．行政合同 c．居间合同 d．代理合同 答案：a 3.物业服务企业和业主之间的关系是()。 a．平等的民事主体的关系 b．领导者与被领导者的关系 c．管理者与被管理者的关系 d．决策者与执行者的关系 答案：a 多选例题 4.物业服务合同应当约定的内容包括()。 a．物业管理事项、物业服务质量、物业服务费用 b．双方的权利义务 c．专项维修资金的使用和监督、物业管理用房 d．物业转让的条件 e．合同期限、违约责任 答案：abce 5.前期物业服务合同的特征包括()。 a．前期物业服务合同具有过渡性 b．前期物业服务合同是要式合同 c．前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订 d．前期物业服务合同主要通过招投标方式签订 e．前期物业服务合同是无偿合同 答案：abcd