世联_福建漳州海峡兰花博览园中式休闲度假区物业发展建议与启动区策略_

世联_福建漳州海峡兰花博览园中式休闲度假区物业发展建议与启动区策略_

—— 物业发展建议与启动区策略 谨呈：福建海泉兰花实业有限公司 海峡兰花博览园 —— 站在 文化的高度 , 诠释 现代东方居住美学 2 前期定位阶段主要内容回顾 本体 · 目标 · 问题 专题研究 发展战略与举措 开发策略 Part. 5 Part. 3 Part. 2 Part. 1 整体定位确定 Part. 4 经济测算 Part. 6 3 定位阶段主要结论回顾 —— 双方达成的共识 关键词 : 中式风格、休闲度假 兰花为 形 ，温泉为 核心 ，多资源 复合 构建竞争力 打造海西首席 中国文化 特色的 休闲度假 区 战略（方向） 定位（手段） 4 定位阶段主要结论回顾 —— 需微调的三大点 定位需修改的三大点： ？独栋别墅： 是保持独栋定位还是换成其他物业？如果修改，修改成何种物业类型？； ？兰花管理房： 不能够全部排布成度假别墅，需修改一部分为兰花管理房？修改多少？放在哪里？ ？农业用地： 溪边农业用地 ，如何规避产权限制？做成何种物业类型？ 联排 高层、小高层 多层 ？ 独栋别墅是保持还是改成其他物业？ ? 农业用地如何规避产权？作何种物业类型？ 别墅式酒店 ？ 哪部分修改成兰花管理房？放在哪？ 5 定位微调 —— 独栋：建议修改为花园洋房 为什么要去掉独栋？ 就整个项目而言，兰花地块都是独栋别墅， 别墅体量较大 ； 改独栋别墅可以 提高容积率 ，增加收益。 为什么改为花园洋房？ 提高容积率，增加楼盘整体 收入 （附经济测算）； 若改为高层或小高层，将使楼盘针对本地客户的户型增多，增加 风险 ； 花园洋房区别与多层产品，既可作为一居，又可作为二居，兼 容性 强； 花园洋房在社区扮演“创新型产品”和“高性价比”的角色，品质较高，接近别墅，但价格却接近多层，因此可以满足具有独栋需求而又对价格敏感的 中间客户 。 花园洋房示意图 万科水晶城 6 定位微调 —— 兰花管理房：在主入口处设置 15 亩左右管理房 兰花管理房（带大棚） 兰花示范区 分区 面积（亩） 备注 兰花示范区 15 包括绿化和科研中心等配套 兰花别墅（度假） 208 不带大棚别墅 兰花管理房（带大棚） 15 放在主入口，表明项目的兰花意向 合计 238 —— 兰花别墅 兰花管理房 调整说明： 兰花示范区为项目启动区，主要包括部分别墅、园林绿化和科研等配套； 主体仍为兰花别墅，不带大棚，主要出售给度假客户； 兰花管理房放在主入口处，面积不宜过大，达到展示兰花意向目的既可。 7 定位微调 —— 农业用地：前期作为温泉别墅营业，后期可出售套现 设置温泉别墅 调整说明： 本地块无产权，建设其他物业类型将加大出售的风险； 前期建设独立别墅，并不出售，打造温泉别墅，并结合丽池会所（设在酒店）形成温泉区，前期用于回现； 后期待温泉知名度的提升，此处别墅酌情考虑继续经营或者出售回现。 丽池会所，有室内集中温泉 8 调整后的容积率： 170 亩为 1.79 ， 503 亩综合容积率为 0.9 170 亩容积率 1.79 类别 联排 4.5F 退台洋房 6F 多层 16F 小高层 28F 高层 合计 单项容积率 0.7 1.2 1.5 2.2 3.8 1.79 占地比 26% 15% 30% 9% 21% 100% 建面比 10% 10% 25% 11% 44% 100% 503 亩综合容积率 0.9 类别 兰花地块独栋 联排 4.5F 退台洋房 6F 洋房 16F 小高层 28F 高层 合计 单项容积率 0.3 0.7 1.2 1.5 2.2 3.8 0.9 占地比 60% 10% 6% 12% 4% 8% 100% 建面比 20% 8% 8% 20% 9% 35% 100% 9 世联现阶段要解决 —— 技术落地 如何充分考虑项目 现实情况 下，使中国风情的休闲度假区得以顺利 技术“落地” ？ 10 世联地产物业发展建议的切入点 —— —— 基于 CVA ， 即 “ 竞争的价值增加” ( C ompetition V alue A dded) 解决从市场到产品对接的问题 给出能形成价值点和竞争力的因素 11 通过再次明确 物业原则 构建完善的物业体系 —— 显性原则： 中国风 、 休闲度假 —— 隐性原则：控制成本下的 豪宅形象 营造 说明：除前期定位确定的中国风和休闲度假两大显性原则外，作为本地高档社区和外地度假楼盘，还必须满足客户 改善居住品质、追求尊贵感 的隐性诉求。 12 产品核心价值点总结： 中国风、度假体验、豪宅形象 中国风 度假体验 豪宅形象 整体规划 大门、标志性建筑等 重要节点 极具中国风情 气派的 中央景观 精致、私密的组团内 节点 建筑单体 外立面充满中国 传统民居元素 户型设计具有 区别于第一居所 的设计特点 不论外立面还是户型设计都尽量体现 尊贵感 园林景观 充分吸取 传统园林 精华打造本项目园林 营造 适合度假 、休憩的园林景观 在重要节点营造 尊贵感 配套与服务 酒店、商业街皆为中式风格 酒店、商业街需满足 度假需求 ； 营造充满尊贵的酒店、商业街； 尊贵、个性的 物业管理 引 水 入社区； 充分加强社区与 山 体的联系 13 首开 闽南地区 中式 风格 度假 风潮 之门 …… 我们需要怎么的系统 思维 ？ 14 思路体系 社区整体规划 建筑单体建议 园林景观建议 配套与服务建议 启动区策略 15 产品核心价值点总结： 中国风、度假体验、豪宅形象 中国风 度假体验 豪宅形象 整体规划 大门、标志性建筑等 重要节点 极具中国风情 气派的 中央景观 精致、私密的组团内 节点 建筑单体 外立面充满中国 传统民居元素 户型设计具有 区别于第一居所 的设计特点 不论外立面还是户型设计都尽量体现 尊贵感 园林景观 充分吸取 传统园林 精华打造本项目园林 营造 适合度假 、休憩的园林景观 在重要节点营造 尊贵感 配套与服务 酒店、商业街皆为中式风格 酒店、商业街需满足 度假需求 ； 营造充满尊贵的酒店、商业街； 尊贵、个性的 物业管理 引 水 入社区； 充分加强社区与 山 体的联系 16 方案一 —— 技术因素优先：照顾天际线，考虑高低错落的排布方式 兰花管理房（带大棚） 联排 高层、小高层 多层 花园洋房 温泉别墅（农业用地） 别墅式酒店 兰花别墅（度假） 示范区 管理房 （带大棚） 排布原则： 技术因素优先，充分考虑朝向、天际线等因素； 排布方式 ： （如右图），联排最东 ，多层和花园洋房中间，高层和小高层排在西； 优点： 天际线美观、建筑物互不遮挡； 缺点： 一期需推联排别墅，多层需二期推，本地客户前期无法兼顾，资金压力增大。 17 方案二 —— 营销因素优先：充分考虑施工和推售的排布方式 兰花管理房（带大棚） 联排 高层、小高层 多层 花园洋房 温泉别墅（农业用地） 别墅式酒店 兰花别墅（度假） 示范区 管理房 （带大棚） 排布原则： 营销因素优先，兼顾朝向、天际线等因素； 排布方式 ： （如右图），多层最东 ，联排中间，花园洋房紧邻独栋，高层和小高层最西； 优点： 一期推多层，后推花园洋房；物业类型丰富； 缺点： 花园洋房不能与独栋形成组团；整个天际线十分不美观。 18 方案三 —— 组团因素优先：充分考虑推售和施工、组团分明等因素 兰花管理房（带大棚） 联排 高层、小高层 多层 花园洋房 温泉别墅（农业用地） 别墅式酒店 兰花别墅（度假） 示范区 管理房 （带大棚） 排布原则： 充分考虑兼高低密度组团等因素，同时也兼顾营销因素； 排布方式 ： （如右图）联排紧邻独栋形成低密度组团，花园洋房连接多层与高层和小高层； 优点： 一期推多层，后推联排，每期都有联排推出；物业类型丰富； 缺点： 联排南边为集合住宅，联排较压抑；整个天际线也不美观。 19 建议采用方案三：组团优先，通过其他方式减少天际线影响 畔山而居，邻水建宅 高低错落，“公私”分明 三级节点 二级节点：入口和中央景观，气派、中式氛围 社区外围：昭示性、中式元素 规划理念 方案二 道路体系 地下室车位 + 地面车库，汽车位 + 摩托车位相结合 三级道路体系，主干道、次主干道、尽端路 三级节点：组团内节点，精致、私密 20 理念 —— 壹： 畔山而居 ， 邻水建宅 ，充分利用社区背山面水的环境打造传统居住意境 山居深静，林木扶苏 ：社区通过 登山步道 连接南北山坡； 与水相亲，澄澈灵动 ：引 船场溪水 入社区，最大化营造亲水生活； 引水方法说明： 靠近船场溪的 北地块 可 直接引水 入项目； 南 地块 可在溪水 上游引水 ，通过埋设地下管道进入社区，只需一次性成本投入就能保证整个社区细水长流。 溪水 登山步道 21 理念 —— 贰： 高低错落 ， “公私”分明， 社区不同产品区隔理念 利用船场溪水自然区隔以下几类产品： 区隔 度假产品 （联排、花园洋房）和 日常居住产品 （高层、小高层和多层） 区隔 私有住宅 （所有住宅）和“ 公建” （酒店、温泉等）。 如何在统一的社区中区隔别墅和高层、酒店和住宅，以减少相互干扰？ 高层、小高层 联排别墅、花园洋房区 酒店、温泉区 多层区 温泉用别墅区（农业用地） 船场溪水 兰花别墅（略） 用地红线 22 节点 —— 概要： 外围节点 、 中央景观 和 组团内 三级节点打造，形成富有变化的空间转换界面 一级节点： 度假区外围 关键词： 昭示性、中式元素 二级节点： 入口和中央景观 关键词： 气派 三级节点： 组团内景观 关键词： 私密、精致 用地红线 示意红线 23 节点 —— 一级节点： 社区外围 ，昭示性、中式元素 牌坊： 在 两地块之间的主干道 树立若干牌坊，营造浓烈的中式社区形象 标志： 聘请国际名师在 兰花广场 打造 社区标志性建筑，作为社区精神堡垒 牌坊 塔楼 成都 · 春江花月 · 耍都地标 安徽 · 棠樾 · 牌坊群 标志示意图 天安门 · 华表 24 节点 —— 二级节点： 入口和中央景观 ，气派、中式氛围 气派造型： 也是展示社区度假氛围良好载体，需要气派的创新设计； 入口 中央景观 中式风味： 小区入口是营造中式氛围的重要阵地； 大门示意 （万科第五园） 25 节点 —— 三级节点： 组团内节点 ，精致、私密 组团内小景观： 通过 路边小品 、 水景 等营造组团内节点，增加私密性； 尽端路： 多采用尽端路（ 别墅区尽量设置 ），营造私密性和尊贵感； 尽端路说明：形成豪宅区私密感的一种重要方式。一种典型的越往里走，归属感越强的空间模式，能够形成从公共到私密的连续性空间过渡，从而借助于空间上的深度感，形成空间归属上的私密感。 尽端路规划示意 26 交通 —— 三级道路体系 ，主干道、次主干道、尽端路 道路规划四大要点： 主干道： 环形 布置， 尽量缩短 ，以减少对社区的污染、减少占地； 170 亩按照物业类型环形布置，从而有利于分期施工。 尽端路： 豪宅区 尽量设置。 次主干道： 不宜设置过于笔直，适当增加 线形的曲折 ，营造曲径通幽的意象； 主干道 27 交通 —— 车库：建议地下室车位 + 地面车库，汽车位 + 摩托车位相结合，打造海西高端社区形象 物业类型 建面（ ㎡ ）或指标 参考案例 建议指标 车位数 备注 住宅 >150 1/ 户 南靖当地 碧水华城项目 车位（汽车、摩托车）比例约 0.5/ 户； 建安成本：地面车位 1000 元 / 个，地下车位 2000 元 / 个 楼王保证 2 汽车位 / 户，独栋、联排及跃层洋房保证 1 汽车位 / 户，其余保证 0.25 汽车位 / 户， 0.5 摩托车位 / 户 汽车： 303+433=736 个 摩托车： 866 个 独栋和联排实现入户车库，其他物业实行集中式车库 80-150 0.5/ 户 <80 0.25/ 户 商业 不同业态不同标准 不小于 0.3/100㎡ 0.6/100㎡ 96 酒店 四星级 0.6-0.7/ 客房 0.7 个 / 客房 138 合计 —— —— —— 汽车： 970 摩托车： 866 需要车位面积及费用： 汽车车位：共 970 个，按照 30-35㎡/ 个计算，共需面积约 3.2 万 ㎡ ，其中地下室车位（ 630 个）面积 2 万 ㎡ ， 地面车位（ 340 个）面积 1.08 万 ㎡ ，费用总计 5.08 千万 摩托车车位：共 866 个，按照 3~4㎡/ 个计算，共需面积约 3000㎡ ，费用总计 0.3 千万 费用总计约 5.38 千万 交通 —— 车库：建议地下室车位 + 地面车库，汽车位 + 摩托车位相结合，打造海西高端社区形象 28 思路体系 社区整体规划 建筑单体建议 园林景观建议 配套与服务建议 启动区策略 29 产品核心价值点总结： 中国风、度假体验、豪宅形象 中国风 度假体验 豪宅形象 整体规划 大门、标志性建筑等 重要节点 极具中国风情 气派的 中央景观 精致、私密的组团内 节点 建筑单体 外立面充满中国 传统民居元素 户型设计具有 区别于第一居所 的设计特点 不论外立面还是户型设计都尽量体现 尊贵感 园林景观 充分吸取 传统园林 精华打造本项目园林 营造 适合度假 、休憩的园林景观 在重要节点营造 尊贵感 配套与服务 酒店、商业街皆为中式风格 酒店、商业街需满足 度假需求 ； 营造充满尊贵的酒店、商业街； 尊贵、个性的 物业管理 引 水 入社区； 充分加强社区与 山 体的联系 30 建筑单体建议 外部 —— 风格及立面建议 内部 —— 产品设计建议 31 现代中式： 灰色为主色，白色为辅色，中国红、翡翠绿等为点缀 材质 木材和石材为辅材，金属构件为点缀 传统灰砖和玻璃为主材 色彩 建筑风格 造型 现代风格为主，在局部点缀徽派元素 高层建筑 符号：花窗、马头墙、中国结、阁楼等 色彩：在屋顶和底部适当采用传统色 细节：墙体、窗户等处体现中式元素 32 中式风格商业化透析 —— 主要有 京 、 海 、 徽 和 岭南 四派，其中尤以徽派市场化运用最多、知名度最大 海派风格 徽派风格 岭南风格 成功案例：江枫园、九间堂 成功案例：清华坊、芙蓉青城、万科第五园、万科 · 棠樾 …… 成功案例：岭南粤园 京派风格 成功案例：观唐、易郡、运河岸上的院子、紫庐 徽派建筑简介： 古代徽州建筑在造型，功能，装饰，结体诸多方面自成一格。明中叶以后，随着 徽州缙绅和商业集团势力 的崛起，徽派园林和宅居建筑同步跨出徽州本土，在江南江北扎根落户。 “徽派建筑“的工艺特征和造型风格尤以民居、 祠堂 和牌坊最为典型，被誉为 ” 徽州古建三绝 ” 。在空间结构和利用上，以 马头墙 、 小青瓦 （ 粉墙黛瓦 ）最有特色；在建筑雕刻艺术的综合运用上，融被誉为“ 徽州三雕 ”的石雕、木雕、砖雕等为一体，显得富丽堂皇。 在目前中式建筑中，以 徽派建筑 为原型的 新中式风格 是市场表现最好、接受度最高的风格。 33 风格建议 —— 建议项目 采用 商业化较为成熟的 徽派风格建筑 ，但如何采用？尽量复古还是嫁接元素？ 派别 特征 典型案例 点评 复古派 从建筑、园林、文化等多方面忠于某一类中式风格的传统 观唐、龙山书院 特别具有中式韵味，但 很难做出高档次 集萃派 中式建筑的多种风格主题的片段式摘录与组合 芙蓉古城、清华坊 聚居了众多中式建筑精华，但 风格不够纯粹，且同样难做出档次 意象派 现代手法为基础，嫁接中式元素 万科第五园、优山美地、中堂 改良的现代中式，风格被评为 不够纯粹，但档次最高 复古派 集萃派 意象派 从中式风格的运用手法上可以总结为如下三类： 通过对国内三种中式建筑流派的分析、考察，建议本项目选择 以现代手法为核，徽派建筑为形 的 意象派 建筑风格。 34 案例参考 —— 以现代手法为基础，嫁接徽派建筑元素： 万科 · 棠樾 万科 · 棠樾现代的一面 —— 本质上是一个适合现代人居住的 现代风格建筑 万科 · 棠樾复古的一面 —— 通过以徽派为主的 中式元素的嫁接 传递中式文化情趣 园林巧妙嫁接竹等中式元素 现代风格的园林 建筑巧妙嫁接窗雕等中式元素 现代风格的外立面 35 万科 · 棠樾 —— 营造一种东方式奢华为主的低密度现代东方的居住氛围 理念： 立面设计上立足于建筑的整体性， 比例 的和谐统一， 体量 的错落有致，从 意的层面 去体现东方生活精髓； 风格： 立面风格以 传统灰砖 为基调，以 白色洞石 为陪衬，并 点缀青绿色木质 和 金属构件 ，勾勒出典雅传统中的现代韵味； 万科 · 棠樾亲水别墅示意图 万科 · 棠樾亲水别墅示意图 36 风格建议 —— 色彩： 现代灰 为主色； 中国红 等作为点缀色 主色调： 本质上是现代主义建筑，以 现代灰 （又 叫高级 灰）为主色，主要用于 墙体 和 屋顶 ，使整个建筑显得时尚、现代， 不建议使用粉墙黛瓦 ； 点缀色： 中国红 、 金黄 、 翡翠绿 等 为中国传统色，主要用于 门 、部分 梁 、 建筑小品 、 景观 等处，从而营造重视传统意境； 本质上是现代建筑 高级灰为主色调 红色等主要用于门、小品等点缀 中国红等点缀色可比棠樾适当多用 37 风格建议 —— 用材： 砖 和 玻璃 等为主材， 木材 、 石材 等为点缀 砖： 主要用于 墙体 和 屋顶， 为 最主要材料，建议砖以现代感为方向， 不建议刻意复古 ； 玻璃： 建议 大面积 增加 玻璃 ，使整个建筑显得时尚、现代；玻璃可以配合镂空的木质窗使用，增强重视意境； 木材、石材 ：木材与砖体搭配使用，营造现代感；石材主要用于别墅前面的石狮、院内露天桌椅等 38 风格建议 —— 造型： 现代简约 为主，局部点缀 徽派 风格 元素 外观： 现代简约 ，结合镂空的瓦，小亭子，门口的亲水台里的荷花，靠墙的竹子，传统木门，石质雕塑等展示中国元素，但又保持了 别墅的现代感 。 室内： 利用露台搭建一些 中式凉亭 ，以及 阳台 镂空的应用，增强中式元素感。 其他： 天井设计下的浴室，光线好且私隐性强。 地下室 的 推窗设计 ，可以采光，又可节省出空间来放壁柜。超高的大厅，中式的餐厅 本质上仍然是一个恰到好处地 点缀的中式元素的现代主义建筑 ！ 39 高层 —— 难点：高层如何营造中式风格？我们仍然主张： 现代风骨，中式元素 说明： 高层建筑本身就是现代工业社会的产物，因此高层首先是都市的、现代的；因此我们需要体现设计感的巧妙“ 移植 ”，让中式元素恰当地融于现代风格之中 。 常用元素 1 ：符号 常用元素 2 ：色彩 常用元素 3 ：细节 40 元素之一 —— 符号：花窗、马头墙（现代手法）、中国结、阁楼等 案例：北京 禧福会 案例： 禧福会 建筑形象上突出了现代建筑利落的线条、高耸的体量。在建筑顶部借用了古典园林中花格窗，加以夸张变形，成为鲜明的古典符号。 案例：深圳 万科第五园 万科第五园 窗格作为符号，在建筑的其他部分也反复出现，甚至在项目 LOGO 上也予以呼应，古典主线通过符号得到了反复强化。 41 元素之二 —— 颜色：在屋顶和底部适当采用褚色等传统色 案例： 紫台 选用了沉稳大气的赭石色系，虽然形象仍是现代风格，但与“紫台”的案名与皇家园林的主题形成呼应。 案例：北京 紫台 案例：曲江华府 案例： 曲江华府 山墙顶部使用了大面积的灰色，与整体白色调搭配，直接唤起了传统民居经典的色彩印象。 42 元素之三：细节：在墙体、玻璃窗户等细处体现中式元素 案例：成都 锦都 案例： 锦都 的高层住宅延续了主流的现代风格，但细部出彩 —— 窗格的古典意味不言自明；山墙的折线造型写意不写实，简约一笔，却是对古典建筑致敬 43 我们主张：高层立面强化“低区”中式元素展示 色彩 / 符号 —— 锦都在高层底部大胆采用具有强烈传统意象的 大红色构架 材质 —— 很多项目底层和群房采用 青石 或 方砖 饰面甚至局部引入木材装饰 形象 —— 云山诗意的 仿古单元门 突出中式文化意趣，与型钢构架的直接撞击极具时尚气息 44 —— 对于风格， 我们拒绝一味复古， 我们主张现代风骨，古典意境。 45 建筑单体建议 外部 —— 风格及立面建议 内部 —— 产品设计建议 46 物业配比：从单身公寓到五房的完整户型体系 类型 总建面 户型面积 建面 建面比 约合套数 说明 兰花地块独栋 48200 500 500 0.21% 1 楼王 300-400 24500 10.31% 70 大独栋 200-300 23200 9.76% 90 小独栋 联排别墅 19008 160-180 19008 8% 110 联排 退台情景洋房 18600 170-180 5600 2.36% 32 跃层四房 120-140 8200 3.45% 64 错层舒适三房 145-155 4800 2.02% 32 错层四房 电梯多层 47521 130-150 13911 5.85% 100 四房 120-130 12400 5.22% 100 大三房 100-110 15750 6.63% 150 小三房 70-90 5460 2.3% 70 两房 小高层 21112 90-110 9212 3.88% 100 小三房 80-90 11900 5.01% 140 两房 高层 83162 120-130 18125 7.63% 145 大三房 100-120 27500 11.57% 250 小三房 70-90 25037 10.54% 330 两房 40-60 12500 5.26% 250 一房 237603 —— 256605 100% 2034 —— 47 以居住功能为依据可把本项目物业分为以下三类： 兰花别墅、联排 1 二居为主： 主要满足厦门客户的度假需求； 度假户型有哪些特点？本项目如何体现？ 2 一二居兼顾： 物业类型兼容性较强，既适合度假，又适合日常居住； 如何兼顾户型设计的兼容性。 退台洋房 3 一居为主： 主要满足本地客户为主的日常居住； 如何提升户型的适合度，超越当地市场？ 多层、高层、小高层 48 建筑单体建议 外部 —— 风格及立面建议 内部 —— 产品设计建议 兰花别墅、联排产品 情景退台洋房 电梯多层、高层与小高层产品 49 兰花别墅 —— 占有较大土地面积，需 极力 营造 尊贵感 ，提高 舒适度 依托基地内资源价值最好的地块，打造极致产品力 —— 楼王，真正成为项目的形象标志独栋 别墅作为标杆产品，对资源的占有力度要充分表现 ( 景观、土地、水） 设计需突出产品的度假特性 50 联排别墅 —— 占有较好的资源，极力营造 独栋别墅的尊贵和舒适度 占地面积较小，小面积中尽量提升居住的舒适度 51 低密度产品市场机会 —— 控产权面积 、 扩大赠送面积 、 扩大舒适空间 独幢 建筑面积： 200-240㎡ 使用面积： 300㎡ 层数：二层半至三层 产品实现原则 度假型别墅的舒适空间 控面积 扩大客厅空间 扩大主卧空间 扩大露台空间 减少次卧 压缩部分公共空间 联排 建筑面积： 180-210㎡ 使用面积： 230-260㎡ 层数：三层 提附加值 全（半）地下室面积赠送 设计说明： 以右边独栋与联排的面积为上限，设计时尽量在此基础上压缩 52 别墅设计思路：实现 舒适度提升 的度假别墅户型体系 院落感 功能完善的大主卧 前后私家院落（中式别墅显著特点） 大面积挑高的客厅 大尺度空间 全（半）地下室 露台、坡屋顶 提升舒适度为核心的设计体系 创新 53 院落感 —— 中式别墅核心， 采用中式 前庭 （院）、 后院 设计，提升居住的院落感，且增加开窗，达到采光透景的效果 案例 —— 万科 · 棠樾： 通过 三个“院落” 巧妙组织建筑与外部空间，其中中院与后院围合感较强，展现私密、闲适的意境， 前院 为 各自 用 景墙（ 花砌，透空铝合金格栅）围合成的 私家庭院 ，为住户构筑起一个开放、雅致的亲水空间。 万科棠樾前庭后院实景 54 大面积客厅 —— 类似“ 中庭 ”，客厅挑空处理，增加空间感和开敞度 别墅客户： 非常注重公共空间的尊贵感， 希望 客厅面积尽可能的 宽敞 、 阔绰 ； 独栋别墅： 地上面积为 240 ㎡左右的情况下，客厅 面宽 5m 以上 ， 单独客厅 面积应达到 40 ㎡ 左右； 联排别墅： 地上面积在 180-240 ㎡左右，客厅 面宽 4.5m 以上 ， 客厅与餐厅 总面积在 40 ㎡ 左右； 效果： 经过挑空或高厅处理的客厅能显著提升客厅的空间感和开敞度。 设计说明：客厅、餐厅、主卧室等主要功能空间均布置于面水或面山一侧，以使景观最大化 ，保证每家都能享有入户的前院、户内的中院和亲水（或山）的后院 55 舒适主卧 —— 完善 且 较大面积 的 功能空间 保证主卧舒适度 顶层主卧区 书房 卫生间 露台 步入式衣帽间 度假型客户： 对舒适度的要求是绝对的，主卧和客厅的功能要求较高，且面积需求较大； 理想的主卧室： 可以细分为 睡区 、 坐区 、 壁橱区 、 卫生区 、 盥洗梳妆区 等部分，外带 大露台 。 56 大露台 —— 增加情趣观景活动空间，可以实现 全部赠送 万科 · 棠樾大露台 大露台 与主卧相连 ，可以增加情趣的观景活动空间； 度假别墅操作空间较大，充分利用顶层空间 57 地下室 —— 全（半）地下室，实现面积赠送，增加舒适度 后院 前院 建筑 首层入户 地下室入户 半地下室 后院 前院 建筑 首层入户 全地下室 采光井 本项目（半）地下室示意图 可实现双重的入户方式： - 首层入户 - 地下室入户 58 地下室 —— 车库：别墅地下室做车库，酒店和住宅地下室集中停车 停车方式 集中停车 分户停车 酒店地下室 住宅部分开挖地下室 露天停车 入户停车 南入户 南北入户 首层 半地下室 59 独栋户型设计要点（参考户型见附件） 独栋别墅需做到二层至二层半，保证 4 个卧室和 2 车位 1 首层的主要功能空间包括客厅、餐厅、家庭室、厨房、公共卫生间为主，体现较大的空间感受；地上面积在 240㎡ 的户型，客厅的面宽保证 5m 以上、面积 40㎡ 左右； 2 主卧区设在二层半，朝南向，面积 50㎡ ，应至少包括主卧室、主人卫生间、步入式衣帽间三个组成部分；两套房设计； 3 设计多个阳台或露台，卧室连露台或阳台，增加观景面和舒适性；设计较大面积的全（半）地下室，地下室的采光根据基底的大小尽量采用天窗采光；超大面积地下室，确保不计入建面； 4 60 联排户型设计要点（参考户型见附件） 联排别墅做到二层半至三层，保证 4 个卧室和 1 车位； 1 保证客厅面宽 4.5m ，加大进深，提高局部容积率；主卧朝南向，两套房设计； 2 灵活运用一字型三段式设计，设计内庭院及错联排解决进深加大以后的采光问题，并提高室内空间的趣味性；横排不大于四联排，联排边套与中间套的设计应不同； 3 设计较大面积的全 ( 半 ) 地下室与露台等“赠送面积”及“可改造面积”； 4 61 建筑单体建议 外部 —— 风格及立面建议 内部 —— 产品设计建议 兰花别墅、联排产品 情景退台洋房 电梯多层、高层与小高层产品 62 设计理念：层层退台设计，最接近别墅居住感受的洋房产品 楼层 面积（ ㎡ ） 户型 入户方式 首层 + 地下室 150 错层，四室两厅双卫 南向私家花园入户 二层 140 错层，三室两厅双卫 南露台入户 三层 130 错层，三室两厅双卫 楼梯入户 四层 + 阁楼 180 跃层，四室两厅三卫 楼梯入户 本项目花园洋房主要为 4 层半建筑： 户型：设计上融合别墅特点，每户都有亮点，最大亮点为户户有空中院落（大露台） ; 入户方式：通过巧妙的设计尽量实现家家“单门独户”。 此类产品主要是针对那些既向往别墅生活，又对别墅价格敏感的客户，做为一居二居均可 63 具体策略： 层层退台 ，打造空中 “院落” ， 别墅 居住 感受 层层退台，多样化入户 组团式布局，朝向优先 功能空间扩展 中间层 : 错层、客厅 7.4m 面宽，独有私家空中院落 顶层：坡屋顶、跃层设计、豪华主人区，客厅 8m 以上面宽 首层 : 带私家花园和地下室，设计错层、超大面宽 情景生活营造 洋房价格，别墅居住感受的过渡度假策略 64 生活营造：利用层层退台实现 多样入户 ，营造别墅居住感受 1 层 2 层 3 层 4+1 层 一层： 直接 从花园庭院入户 ，跟公共楼道没关系； 二层： 从露台入户 ，通过室外楼梯，上到一层的一个平台，再往上走一走，在室外很自然地完成一个过程，回家时，没有特别强烈地意识到自己爬了一层楼； 三层及以上： 楼梯入户 ，层层退台设计，每上一层就往里退缩一定空间，从而为下一层营造一个私家庭院或花园阳台； 入户方式的打造，使花园洋房与本项目多层直接区别开来，从而具备了别墅的居住感受 65 生活营造： 组团式 方式布置，寻找久违的 院落 邻里感觉 洋房组团式布置示意图 两列洋房围合布置： 两幢住宅为一邻里单位，营造邻里感受，使人感到围合所产生的安全感、舒适感； 南北入口： 根据需要设置南北入口，立面的退台也相对错落有致，形成宜人的组团空间； 其他设计要点：邻里组团封闭，车行在邻里外解决；减少车行及闲杂人员的干扰，创造一个悠闲、宁静的氛围，组团景观的个性化设计使人犹如置身于自家院落中。 在南入户设计下，若不能保证南客厅、南主卧，则建议局部户型北入户，朝向大于景观和入户方式 66 空间扩展 —— 首层：带私家花园和地下室，设计错层、超大面宽，通过创新设计营造别墅居住感 情景房 错层 12m 设计要点： 错层 设计 私家地下 车库 和超大 地下室 独享 50㎡ 左右 私家花园 （或花池），平添主人生活情趣。 独有 情景房 ，倍添院居情趣 开间 宽大客厅和餐厅 ，视野开阔、采光充分 超过 20㎡ 主卧 宽敞舒适，可设置走入式衣帽间 案例：万科水晶城 首层带地下室 客厅下错 0.5m 67 空间扩展 —— 二、三层：错层、客厅 7.4m 面宽，独有私家空中院落（露台） 露台入户 错层 设计要点： 活动区（客厅、餐厅）与休息区呈 小错层 格局，空间层次丰富 独创 露台入户 ，私密性、归属感更强 7.35m 开间，近 40㎡ 横向客厅和餐厅 超过 20㎡ 的主卧 宽敞舒适，可设置走入式衣帽间 三间卧室组织紧凑，空间利用合理 附带 观景露台 错层 二三层户型亮点与底层和顶层比略少，主要通过低总价、有露台和错层设计等亮点赢得客户 案例：万科水晶城 68 空间扩展 —— 顶层户型：坡屋顶、跃层设计、豪华主人区，客厅 8m 以上面宽 露台 主人区 露台 露台 上层： 豪华主人区 ：设卧房、休闲厅、超大卫生间、步入式衣帽间、书房 主卧室连通 观景楼台 ，采光通透，情趣盎然 坡屋顶 ，低于 2.2m 处可设壁橱、书架等，空间利用充分，富有新意 卫生间、化妆间设有天窗，室内屋顶采光明亮，空气流通更加顺畅 顶层双向“ 观景天窗 ”，近收阳光与惬意 下层： 8m 以上大开间客餐厅，三卧三卫 层高 3m ，辟有 6m 共享空间 客厅与超大观景露台相通，便于干燥通风。 案例：万科水晶城 69 建筑单体建议 外部 —— 风格及立面建议 内部 —— 产品设计建议 兰花别墅、联排产品 情景退台洋房 电梯多层、高层与小高层产品 70 集合住宅（多层、高层和小高层） —— 以舒适度为核心的 户型设计 空间的充裕度 体现在 户型面积的大小 与 居住空间的数量 。面积成为衡量集合住宅舒适度的关键指标价值提升：面积增加，居室增加 …… 空间利用效率 由于面积的限制，空间利用效率显得非常重要， 户型结构 因此成为户型评价的关键。 价值提升：户型紧凑（压缩无感知面积、消除长过道 …… ）、户型适用（空间方正、消除异型空间、优化开门方式 …… ）、分配合理（主次空间面积得当、充分使用朝向和景观面、通透 …… ） 空间功能分化 户型空间功能上的细分、完善与分区 ，是舒适度提升的重要标志。 价值提升：干湿分区、动静分区、储物空间专门化、书房、主卧区、中西厨、主仆分道、客厅起居分离 …… 空间的细节化 对居住空间的细节进行雕琢、改良和创新 ，也是体现舒适度提升的有效措施。 价值提升：凸窗、步入式阳台、入户花园 …… 空间弹性和变化 户型保持弹性 可以更好的满足住户个性化的生活需求 价值提升：空间预留、拆分组合、错层、挑空、阁楼、复式 …… 71 具体策略：公共部分营造尊贵感， 私有空间在控面积下营造舒适度 尽量板式排布，增加通风采光 底层挑空，营造情趣空间 私有空间 控面积下扩大赠送系列措施 营造空中院落感系列措施 公共空间 集合型住宅 营造豪华入口大堂，营造尊贵感 72 公共空间 —— 设计时 需充分考虑楼盘的度假特性，避免出现 物业类型 容积率 排步方式 梯户比 多层 1.5 全部板楼排布，尽量避免“大平板”出现，保证户户南北通透 一梯两户 小高层 2.2 点板结合，端头南北通透，中间户型朝南布置 一梯三户 高层 3.8 点楼为主，但尽量户户有阳光 两梯六户 一梯两户参考 一梯三户参考 两梯六户参考 73 公共空间 —— 底层局部架空：提高社区环境的舒适度，并同时用做电瓶车停车场和部分娱乐设施 美观： 增加 绿化空间 ，丰富 园林层次 ，增加共享空间，迅速扩大共享空间感受； 泛会所 : 架空层下开放的空间与周围绿化成为一体，形成泛会所，可以摆设一些 桌椅 、 乒乓球台 等； 既能美化环境，又有实用价值 74 公共空间 —— 大堂：挑高 4 － 5m ，高档装修，并设置与社区文化相呼应的小品，做足“形象工程” 与中式相关的精致小品 通透设计 入口绿化 大堂挑高 挑高： 大堂设置在架空层中，是架空层中一部分； 中式文化小品： 摆设雕塑、装饰等； 高档装修 与架空层配合，营造十足的尊贵感 75 功能空间扩展要点 —— 户型尽量突出中式空中院落感，并提高面积赠送 方式 特征描述 项目限制条件 建议 飘窗（凸窗） 增加了室内可使用空间和观景面 —— 每户景观面好的地方均采用 阳台 居家必备空间 —— 均设阳台，三房以上双阳台 入户花园（前庭） 提供入口缓冲，引入室外空间，提高舒适度 会增加进深，影响建筑排布 三房以上建议采用 阳光房 玻璃设计，增加观景面，极大增加采光 影响外立面造型 大小三房和四房的浴室采用 露台 增加情趣和观景 需要错层设计，且影响外立面造型 四房酌情采用 内庭院（中庭） 将室外景观引入室内，也可灵活用于扩大室内空间，实用性强 —— 四房采用 挑高客厅 极大增加舒适度 会增加项目高度 四房采用 说明：以上户型提升手段根据本项目实际情况得出，已经做过筛选 76 入户花园 —— “前庭”，可构成立体绿化空间、增加采光面；建议三房以上可采用小面积入户花园设计 入户花园立体绿化、引入室外景观空间 入户花园改为小阳光书房 建议三房以上尽量设置入户式空中花园，静享私人独院的风景 优：可构成立体绿化空间、增加采光面，引入室外空间，提高舒适度； 劣：使建筑进深增加，影响排布； 目前市场上入户花园设计运用已经较为广泛，客户接受程度高； 按新规“异形入户花园”计一半面积，“矩形型入户花园”面积大于 6 ㎡或进深大于 2.5m ，计算全部建筑面积。 77 内庭院 —— “中庭”，实为凹阳台，营造空中院落，把绿色引进家中 空中院馆对户内空间的渗透 多重院馆的生活意境 优：有助于户型的空间结构布局，并且增加整体的通透性和采光；现代高处院馆生活，既有传统的情节元素，又有现代都市的空间元素； 劣：增加容积率，对户型面积要求较高。 空中院馆实景示意图 78 露台 —— “后院”，增加观景平台和活动空间；大三房和四房适当采用 说明：进深大于 2.5 m 或面积大于 12 ㎡“露台”计算全部建筑面积。 顶层复式的露台较易实现 露台可采用“奇偶错”形式 露台 79 阳台 —— “后院” ，居住必备空间 ，有利于观景；建议设计时适当增加 客厅外接观景阳台，增加客厅空间感 主卧室外接阳台，增加步出空间 客厅连通观景阳台 厨房连通功能阳台 两房先保证具有一个观景阳台兼功能阳台使用； 三房以上户型设置双阳台，保证生活阳台与观景阳台区分； 复式三阳台； 主卧设置法式阳台。 本项目最大的优势是景观，应适当增加阳台； 各种户型的主卧都可以考虑 设置不计容积率的法式小阳台 （进深小于 0.6m ），增加步出空间。 80 飘窗 —— 本项目有山景和水景，建议所有户型尽量采用 飘窗垂直剖面示意图 层高 〈2.2M 飘窗 边套采用 270 度“ L” 型飘窗 飘窗，又叫凸窗，比平窗能够让房间接受更多的阳光，又延展了室内空间； 飘窗窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以通过调整成为梳妆台或写字台，增加实用率；落地飘窗增加步出空间； 层高小于 2.2m 、进深小于 0.6m 赠送全部面积。 建议所有户型朝景观面都尽量采用，其中边套尽量设计 “ L” 飘窗；不建议采用倒凸窗 81 阳光房 —— 浴室或主卧设置 270 度观景阳光空间，充分享受室外景观 本项目景观户型亮点之一，建议运用在三房和四房。 阳光房说明： 俗称“玻璃房”，多用于别墅或者顶层物业等高端住宅，可与卧室、浴室等相连，增加功能的多样化，丰富生活趣味和提高舒适性；增加观景面和采光，形成项目户型亮点； 做法：地面垫高，或屋顶压低，使阳光房层高 <2.2m ，从而不计面积。 82 客厅挑高 —— 放大空间尺度，有效增加舒适度，同时增加气派感；建议复式采用 优：客厅挑高使居住空间放大，有利于增加气派感和舒适度； 劣：挑高增加项目容积率，且增加成本。 不建议大量采用挑高，只在四房和部分大三房户型采用。 83 高层、小高层主要户型的设计要点（户型参考户型图见附件） 两房：基本舒适度 小三房：提升舒适度 大三房：舒适居住 四房：具备豪宅特性 在控制面积的基础上作小亮点，如飘窗、阳台等 控制面积基础上，通过多种创新提升舒适度 保证较舒适居住尺度基础上，通过多种创新进一步提升舒适度 亮点多，舒适度好，营造大尺度多功能的豪宅居住 户户有南面 卧室朝景观面设置飘窗 法式小阳台 户户观景 可改房入户花园 双阳台设计 浴室带阳光房 卧室景观面设置飘窗 法式小阳台 南北通透 大面宽客厅和主卧 双阳台设计 露台（部分户型） 浴室带阳光房 卧室景观面设置飘窗 法式小阳台 南北通透 大面宽客厅和主卧 双阳台设计 露台 浴室带阳光房 卧室景观面设置飘窗 内庭院 主卧设置步入衣帽间 客厅挑高设计 三阳台 建议动作 可选动作 84 思路体系 社区整体规划 建筑单体建议 园林景观建议 配套与服务建议 启动区策略 85 虽为人作，宛如天开 —— （明） 《 园冶 》 产品核心价值点总结： 中国风、度假体验、豪宅形象 中国风 度假体验 豪宅形象 整体规划 大门、标志性建筑等 重要节点 极具中国风情 气派的 中央景观 精致、私密的组团内 节点 建筑单体 外立面充满中国 传统民居元素 户型设计具有 区别于第一居所 的设计特点 不论外立面还是户型设计都尽量体现 尊贵感 园林景观 充分吸取 传统园林 精华打造本项目园林 营造 适合度假 、休憩的园林景观 在重要节点营造 尊贵感 配套与服务 酒店、商业街皆为中式风格 酒店、商业街需满足 度假需求 ； 营造充满尊贵的酒店、商业街； 尊贵、个性的 物业管理 引 水 入社区； 充分加强社区与 山 体的联系 87 充分营造中国古典园林风格 元素 造景 项目园林景观价值体系 筑 山 理 池 植 物 建 筑 书 画 建筑是时尚现代的，园林是古色古香的 DIS 系统 88 筑山 —— 寸山多致 、 片石生情 ，堆砌假山营造园趣 通过假山将园林分割成若干空间，增加空间感，各空间相互连绵、延伸、渗透，消除传统园林的空旷与单调； 假山与船场溪水完美融合，体现自然风情 假山可选择太湖石、黄石、青石 、斧劈石等材料 假山、真水、亭台楼阁构成了一幅经典的“中国画” 一座座富有气势的假山体现了尊贵感 体验假山之趣 原则：古典园林关于假山的 透 、 漏 、 瘦 、 皱 的美学原则，达到以假乱真，做假成真的效果； 89 理池 —— 山贵有脉 ， 水贵有源 ， 脉理贯通 ， 全园生动 不是喷泉和规则式的台阶瀑布，而是自然式的细水 船场溪水引入园林内，水系环绕社区，与假山、建筑与植被的结合营造深邃藏幽的情趣和中式风情； 掩 ----- 水从建筑的下面流过，营造水无边的视角印象 隔 ----- 或筑堤横断于水面，或涉水点以步石， 增加景深和空间层次 破 ----- 清泉小池，可用乱石为岸，深邃山野风致的审美感 水系环绕，尽可能保证户户拥有水系景观 注重运用中国古典园林“ 掩 、 隔 、 破 ”的理水手法； 90 植物 —— 四季常有绿 ， 月月有花香 ， 传统花卉 ， 乔灌搭配 中式园林中十分重视植被的运用，既作为装点之景，同时还蕴含了丰富的人文内涵； 植物选择建议：建议选用 梅 、 兰 、 竹 、 菊 、 荷 、 柳 等一些既美观又富含中国传统精神气节的植物，同时还需要考虑层次感和季节性的问题； 乔灌搭配，营造园林层次感 园林与建筑融合，用园林区隔建筑 植被的打造着重考虑“ 姿美 、 色美 、 味香 ”三要素 兰 竹 梅 柳 莲 91 建筑 —— 楼台亭阁 ， 轩馆斋榭 ， 居中可观景 ， 观之能入画 中式园林中的建筑主要包括亭、台、楼、阁、廊、桥、堂、轩、斋等，本项目主要考虑设立 亭 、 阁 、 廊 、 桥 ； 园林建筑不能像宫殿庙宇那般庄严肃穆，而是应采用小体量分散布景，主次分明，高低错落，疏朗有致； 桥 廊 亭 阁 桥 建筑小品的选择以体现中式人文主题为原则，体现 古 、 秀 、 精 、 雅 的特点； 说明：此处“建筑”指园林小品，并非住宅 92 书画 —— “ 无文景不意 ， 有景景不情 ”，书画墨迹在造园中点缀景色，揭示意境 中国古典园林中的书画题刻主要包括 匾额 、 楹联 、 题刻 、 碑记 、 字画 等表现形式； 楹联 匾额 碑记 字画 题刻 93 造景 —— 运用古典园林中的夹、框、借等手法造景 夹景 借景 夹景： 用建筑物或树木花卉等把风景点屏障起来，使其更显诗情画意； 框景： 门、窗、 墙 洞 等 抱合成的景框，把远处的山水美景或人文景观包含其中 对景： 甲和乙观赏点可互相观赏； 借景： 有远借、邻借、仰借、俯借等； 漏景： 透过漏窗的窗隙，可见园外或院外的美景 框景 漏景 对景 造景使园林得以实现移步换景、以小见大，从而趣味盎然、百看不厌！ 94 DIS—— 围墙：韵味十足的中式隔墙即有利于塑造中式社区形象和建立社区领属感，又是项目外部标识 用一道中式韵味十足、尺度夸张的花墙作为社区与外部的分隔； 中式隔墙既有中式传统，又传承了现代人文意识，体现了中式园林的尊贵感和私密感； 墙是区隔、也是展示，更是一道风景！ 成都清华坊 北京观塘 北京金都杭城 天津中堂 成都芙蓉古城 95 DIS—— 外部：主要沿项目的主干道边界设置界定区域，建立强势的社区领属感 ，体现大盘规模优势 社区主入口出设置高高的牌坊、门楼，体现浓郁的中式风情和尊贵感； 地块东侧靠近县城的位置设立鲜明的广告围挡，既富含昭示性又可以与外界区隔； 通过路灯、路牌、绿化植被等来指示区域边界 主入口 东次入口 北次入口 海峡兰花博览园 绿化栅栏自然区隔 中式围墙 标识 主入口门楼 路牌 围挡广告 路灯 96 DIS—— 内部：以导示系统、风情小品等诠释中式文化理念 样板房 兰花别墅区 97 —— 对于园林， 我们主张简洁古朴， 梅兰竹菊、 亭台楼阁， 与建筑交响辉映。 98 思路体系 社区整体规划 建筑单体建议 园林景观建议 配套与服务建议 启动区策略 99 产品核心价值点总结： 中国风、度假体验、豪宅形象 中国风 度假体验 豪宅形象 整体规划 大门、标志性建筑等 重要节点 极具中国风情 气派的 中央景观 精致、私密的组团内 节点 建筑单体 外立面充满中国 传统民居元素 户型设计具有 区别于第一居所 的设计特点 不论外立面还是户型设计都尽量体现 尊贵感 园林景观 充分吸取 传统园林 精华打造本项目园林 营造 适合度假 、休憩的园林景观 在重要节点营造 尊贵感 配套与服务 酒店、商业街皆为中式风格 酒店、商业街需满足 度假需求 ； 营造充满尊贵的酒店、商业街； 尊贵、个性的 物业管理 引 水 入社区； 充分加强社区与 山 体的联系 100 依世联经验，度假物业实现高价值主要通过项目本身打造和相关配套体系，而 物业配套体系作为软性要素更为重要 产品打造 服务配套 整体规划 园林景观 建筑立面 户型价值 装修价值 硬性配套 外部权益整合 物管权益配套 101 提升度假物业价值的关键举措 —— 配套、服务和权益 Point. 配套 特色 Spa 特色美味 婚礼服务 商务宴请安排 私人管家 星级厨师上门服务 …… 高尔夫球终身会籍 酒店优先顾客 预定优先权 果树认养 …… Point. 服务 极致的度假氛围 特色个性的配套服务 外部权益享受 Point. 权益 稀缺度假资源占有 与城市不同的度假感 南靖特色文化演绎 度假的情趣感 …… 实现途径： 酒店（会所）、商业街等 实现途径： 酒店（会所）、物业管理等 实现途径： 酒店（会所）、物业管理相关配套等 102 配套与服务建议 酒店与会所建议 商业街设计建议 物业管理建议 103 回顾 —— 指标与定位：占地 1 万㎡，总建 9000㎡ ，中式风格，土楼形态的别墅式酒店，并带 2000 ㎡ 丽池会所 指标 数值 用地面积 1 万㎡ 建筑密度 ≤ 35% 建筑面积 9000 ㎡ 绿化率 ≥ 30% 土楼形态酒店 主楼 + 别墅式酒店客房数量在 220 间左右，其中集中式客房在 120 间左右，别墅式酒店 100 间左右 引入丽池会所，面积为 2000㎡ 酒店区：包括酒店、会所和温泉 中式别墅式酒店 104 回顾 —— 客户：度假客户、会议团队以及本地客户 酒店客户 度假客户 会议客户 本地客户 度假客户追求完全的放松与享受，希望得到便捷式、全方位、个性化的服务 他们需要什么？ 我们能提供什么？ 满足不同人需求的各种档次、风格的住房； 中式、日式、西式餐饮； 各种娱乐、健身体验； 专署、高端会所 会议客户追求较高的工作效率以及轻松的休闲体验，希望住酒店不仅是开会更是休闲度假 会议室、多功能厅等完善的会议设备； 包括行政客房等多类舒适的客房； 中式、日式、西式餐饮； 各种娱乐、康体体验； 本地客户有办婚宴、朋友聚会等等的需求 大型宴会厅； 中式、日式、西式等特色餐饮； 大堂吧、咖啡厅； KTV 、歌舞厅等娱乐设施 105 市场：厦门度假楼盘都开始重视会所的建设，以汤泉世纪温泉会所为代表使度假产品在配套品质不断提高 设计： “上海名流会”规划设计 主要项目： 西湖区会所将引进咖啡厅、健身室、便利店等，总体而言，主要是满足社区基本需要，并无特色项目。 发现之旅 · 西湖名流会所 面积 ： 8600㎡ ， 主要项目： 以温泉 SPA 为主题，规划有大型 SPA 水疗馆、足浴按摩、餐饮区、台商会管、温泉套房等功能区域，定位为未来将是马洋溪地区最顶级的温泉主题会所。 愿景： 汤泉世纪国际顶级温泉主题会所将成为 21 世纪富豪的休闲趋势，成为福建省第一流的国际性私人会所。 汤泉世纪 · 国际顶级温泉主题会所 106 经营方式 —— 外请，海泉本身不介入经营，打造半封闭、独立运营的集酒店和会所功能为一体的会所式酒店 半封闭性 —— 会员分级，保障度假客户私密性的同时，拓宽客源，局部对外； 独立运营 —— 独立于物管之外的独立法人，引入专业酒店管理公司或会所运营公司，增强服务品质，降低纠纷风险； 重点项目引爆需求 —— 以特色重点项目带动整个会所的经营； 付费与免费项目结合 —— 会所经营多重收费制度相结合，降低物管费用，减少客户抗性； 阶段性主题式活动 —— 根据客户敏感点，定期或不定期的举办阶段活动，增强会所的吸引力，提高客户消费频次。 本项目酒店式会所经营的五大要点： 107 功能设置 —— 三大特色项目：特色温泉 SPA 、商务会议和特色餐厅 项目 功能 数量 面积（ ㎡ ） 主楼 客房， 商务会议 ， 特色餐厅 —— 5000 副楼 温泉 SPA ( 结合室外温泉 ) —— 2000 别墅客房 客房 10 2000 合计 —— 9000 特色餐厅 温泉 SPA 商务会议 以重点项目作为酒店的经营引爆点，增大客户群体的同时，可带动其它经营项目的消费。 108 特色项目 —— 丽池温泉 Spa 会所：主打女性客户和其他高端人士，结合酒店及室外温泉综合打造 酒店周边加上沿河农业用地布置室外温泉，酒店附楼（丽池会所）设置室内温泉，做到室内外相结合！ 卖点：领先的温泉，特色的项目，实惠的价格！ 市场定位： 针对区域高端度假各及周边县城客户，为其提供一种高端的区别于城市温泉的特色体验； 典型项目： 三温暖温泉、桑拿和活水按摩等； 开发模式： 丽池独立运营，海泉参与营运或仅投资。 三温暖温泉 桑拿 活水按摩 109 特色项目 —— 山珍野味餐厅：闽南最具特色，选用当地巴戟天、麻竹和土鸡等精心烹饪，打造酒店招牌 酒店特色餐厅 案例：华侨城丹桂轩成为深圳一张高端特色餐饮品牌，全深圳最美丽、最具情调的餐厅，极大地拉升了波托菲诺人气； 华侨城丹桂轩 依托酒店会所，以山珍为特色，可吸引知名餐饮商家； 形成持续性的人气吸引，口碑传播，并带来高端客源，如企业主、政府官员等； 丰富休闲度假生活 让吃惯“海味”的厦门人来南靖品尝地道而又不失品位的“山珍”！ 110 特色项目 —— 商务会议：面向本地政府和企事业单位，以及厦门企事业团体等，突出会议的休闲功能 本地政府开会 本地企事业会议 厦门度假会议 市场定位： 面向本地和外地商务会议为主，以本地政府、企事业单位和厦门等地客户为主； 规格： 标准四星级配套，包括同声传译系统在内的系统先进设备； 规模： 建议不宜过大，以 1000 ㎡以内为宜。 111 功能布置 —— 主楼：规划七层，共约 5000 ㎡，一层为综合服务区和餐饮，二层为会议室，三至六层为集中客房，顶层为多功能总统套房 楼层 功能区 项 目 面积（㎡） 7F 总统套房 需灵活设置，可改会议室或者宴会厅 300 3-6F 客房 50 间 （标间均 50㎡ 以上，大于城市酒店，多套房设计） 3200 2F 会议室 包括各类会议室 700 1F 综合服务区（一层整体挑高 2 层，部分挑高 3 层设计） 总台、咖啡厅和服务用房等 200 800 餐饮 包括中式（山珍野味）、日式和西餐三类 600 合计约 5000 ㎡左右 说明：以上功能及面积仅供参考，具体须酒店管理公司确定，但不可与整体定位矛盾 112 功能布置 —— 主楼：丽池会所专用， 2000 ㎡，为一大独栋别墅，四层设计，主要功能为室内外温泉及其配套 楼层 功能区 项 目 面积（㎡） 4f 休闲娱乐区 茶室、棋牌等 200 500 保龄球、台球等 300 3F 男女宾洗浴的豪绅会和名媛会 健身 健身 100 500 桑拿 根据实际情况，可分男女宾部 150 洗浴 200 美发 美容美发 50 2F 休息区和指压按摩区 指压按摩区 贵宾房 2 间 350 400 双人间 3 间 单人间 2 间 休息区 50 1F 综合服务区（部分挑高设计） 大堂以及寄鞋处和接待 600 说明：本布置参考丽池部分会所以及项目实际情况布置，仅供参考，建议酒店建设前与丽池做充分沟通 113 别墅客房 —— 客房设计需根据商务、旅游客户做相应设计 配套设施 超大室外花园、大型海景露台、豪华大厅，每间房设有独立卫生间、独立观景阳台、中央空调、免费宽带、有线及卫星电视、迷你吧、免费本地报纸等。 床型 五间房及六间房两款，设有大床房及双床房。 面积 298.70 ㎡ —— 两层楼 案例：亚洲海湾大酒店，两层设置， 3-5 间房，面积 200 左右； 排布建议： 紧靠主楼排布，通过船场溪水与住宅区隔断； 建筑风格： 风格需与整体社区协调，但可通过颜色与住宅区区分； 设计规格 : 开间 4m 以上 , 进深 7-10m 亚龙湾 5 号 亚洲海湾酒店别墅式客房 114 配套与服务建议 酒店与会所建议 商业街设计建议 物业管理建议 115 回顾 —— 指标与定位：共 1.6 万 ㎡ 左右，其中集中式商业 2000㎡ ，中式元素为形、特色休闲为主题的外向型商业街区 街铺 内街 集中式商业 街铺： 县城畅销产品，沿 主干道围合 （图示）； 内街： 围绕 兰花广场 ，即可增加商业体量，又可区隔内外部空间； 集中式商业： 兰花广场旁， 内街内 ，昭示性好，用于据集人流。 再次明确商业排布： 116 回顾 —— 客户：社区、游客及县城，其中游客是重点 商业客户 社区人口 游客 县城人口 社区居民以基本生活需求为主，而本社区的度假客户居多，对休闲、娱乐配套有一定需求 需要什么 提供什么 便利店、超市 餐饮店 药店、美容美发厅 …… 游客主要以购买本地特产和品尝风味小吃等为主，希望能欣赏到特色表演或者购买特产当作纪念品等 风味特产、小吃 休闲娱乐项目 酒吧、咖啡店 …… 县城缺乏休闲、娱乐及高档次的购物区，县城人口希望享受更高一层级的购物体验 超市 大卖场 休闲广场 …… 社区大规模开发，将形成超五千的社区人口； 休闲度假功能，吸引土楼每年 100 万的游客中大部分 县城 4 万常住人口，尤其是高端消费客群 117 经营方式建议 —— 建议商业经营模式采用 租售并举 （出租物业 先租后售 ）的方式，以使最快速回收现金的情况下规范商业业态 租售方式 租 售 管理方式 专业公司统一管理 各商家自行管理 赢利模式 长期经营 短期盈利 评价 较容易控制业态，统一管理； 较快经营，有利商业氛围快速形成 不容易控制业态和统一管理； 快速回笼资金； 商业氛围形成略慢 从右表可以看出，租和售各有利弊，本项目可权衡利弊，采取租售并举（出租带出售协议）的方式 考虑对商业业态的控制： 对于离城市中心较远的大规模项目，在启动期做好社区形象展示非常重要，因此有必要严格控制社区商业业态和档次，以与 社区形象 和 档次 保持一致。 现实考虑： 本项目商业体量相当庞大，快速 出售 较有 难度 ，因此才有“ 出租带出售协议 ”的方式来回笼现金。 为什么会有先租后售？ 118 功能设置建议 —— 充分利用沿街面长的特点，设置 6 大风情商业街区 和一 个小规模集中式商业 街区划分 功能 客群 街面（ m ） 规模（ ㎡ ） 时尚街区 服饰专卖店、化妆品 城区、游客、社区 200 2000 美食街 南靖特色小吃、各式菜肴 游客、城区、社区 250 4000 特产街 南靖特产、闽南特产、老字号等 游客 250 2000 兰文化街区 以兰花为核心的传统文化设施交易 游客 200 1500 兰花街 兰花及其配套设施买卖 游客、兰农 100 1500 茶业市场 以高山茶为特色的专业茶市 游客、城区、社区 150 2000 节点商业 超市 商场；娱乐城 ( 电影 桌球 健身等 ) ；西餐 西式快餐等 城区、社区、游客 100 2000 其它 旅游集散接待中心、旅行社 游客 100 1000 119 功能排布建议 —— 根据 客户来源 及 业态特征 排布相应商业 集中式商业： 主要排布超市、小型放映厅等聚居人流的业态； 地块东部： 邻近县城，主要排布时尚街区、美食街等照顾到城区客户的商业； 地块西部： 临近土楼，主要排布兰花交易市场、茶市、特产街等面向游客的商业； 美食街设置： 170 亩地块为底商设置，不设置餐饮；兰博园地块为商住分离；美食街可设在此，以减少对住宅污染。 物业排布提示： 街铺 内街 集中式商业 茶文化街区 美食街 时尚街区 集中商业 兰花市场 特产市场 兰文化市场 120 划铺 —— 以 50 ㎡为最小基本单元、横向纵向灵活组合 进深： 考量街铺各种业态所需的基本经营面积，商业进深在 10-15m 为宜； 开间： 建议项目最小开间在 4.2m ； 基本单元： 最小平面单元面积在 4.2*12=50㎡ 。 划铺建议： 划铺总体原则： 在满足经营需求的基础上 适当划小 ， 利于 控制总价 、扩大招商面、 快速变现 ；但需要考虑商铺面积的灵活性。 121 配套与服务建议 酒店与会所建议 商业街设计建议 物业管理建议 122 市场 —— 南靖本地楼盘仅提供入门级物管，闽南度假楼盘多聘请厦门本地专业物管公司 根据项目组调查，南靖当地楼盘皆为 自建物业管理团队 ，且仅提供社区清洁、门卫等最基本的物管服务，服务水平仅处于 入门级 水平！ 南靖当地物业管理现状： 闽南地区部分度假物业管理现状： 度假楼盘 物管公司 简介 发现之旅 裕景物业 厦门高端物管，还管理雍景湾、银行中心等高端物业，口碑较好 东方高尔夫 裕景物业 天颐 · 香溪 繁荣物业 厦门专业物管，还管理繁荣广场等，口碑一般 总体而言，出厦门本岛外，还 极少 有项目竞争楼盘聘请 国际知名物业管理 公司作顾问！ 123 物管方式 —— 外请 国际物业公司 作 顾问 ，本 项目自建 物管 团队 市场上物业管理方式及特点： 方式 优点 问题 专业物业管理公司直接参与执行 专业化管理，质量保证，发展商省心，业主满意 成本利润是考虑的重要因素。适合陌生区、规模大、开发商经验不足 聘请国际专业物业管理公司作顾问，项目自建物管团队 专业化指导、培训、制度建立、人员组织，为发展自身物业管理搭建高平台。 顾问服务时间一般 1-2 年，费用每年高达 10-20 万元；且顾问公司对服务时间以外物业管理没有责任。 发展商成立物业管理公司管理全权管理 管理比较灵活，前期投入比较低 缺乏经验，对物业管理质量不能够提供保证。 外聘知名物管公司作顾问的必要性： 项目无吸引客户的强势资源，因此需在包括物管在内的 软硬件资源 上 综合发力 ！ 本项目引进诸如戴德梁行等的物管顾问，不仅可以轻易超越本地楼盘，给当地客户以震撼，还可以增强厦门及周边的度假客户对本楼盘的信心！ 124 物业管理体系 —— 常规服务 + 酒店式管家服务 代客打印、复印、翻译、发送传真、电子邮件，预定车、船、飞机等 商务管家服务 生活管家服务 运动管家服务 财务物管服务 迎宾拉车门服务，贵重物品免费保管存放服务等，建立业主家庭日常生活数据 ； 游艇、健身、瑜伽、 SPA 私人教练，为业主提供一对一套餐 私人理财顾问、投资咨询顾问 酒店管家服务 物业管理体系 物管费、公众代办性服务收费（水、电、气、供热、电视、通讯等）、特约服务收费、转售与租赁中介服务 管理租赁服务 秩序维护服务 设备维护服务 日常生活服务 24 小时值班守卫监控系统，小区内消防管理、车辆、交通等秩序管理； 专业人员负责机电设备、设施管理维修； 提供幼儿园、小型门诊、菜市场、餐馆、氧吧、咖啡厅、小超市、便利店等服务 常规服务 125 酒店式管家服务 —— 为尊崇业主提供贵族般生活礼遇 从软性服务上，引入四星级酒店式管家服务（一对一专属个性化、全方位服务）， 强化酒店服务， 通过管家服务创造附加价值； — 在这里， 享受尊贵的一切 ! — 四星级酒店私有化， 每位业主均自动成为酒店的 VIP 客户 私人管家服务，尊贵生活礼遇 126 安防 —— 远离县城，且为高档住宅，需特别注重社区安防系统建设 安防 小区内 保安二十四小时巡逻 ； 小区周围设置 红外线对射 防攀爬自动报警装置； 小区各入口、每幢别墅有 闭路监控装置 ； 每户都设有 可视对讲 门铃； 入户门设 门磁报警 安防系统 消防 确保社区消防通道随时能启用； 别墅每层楼特设自动感温、感烟装置及自动喷淋； 红外探头 24 小时监控 24 小时电子巡更 24 小时区域巡防 可视 对讲 防盗报 警系统 智能网络系统 设置高级别安防系统，并非完全为了安全，更重要的是 拔升楼盘形象 127 业主权益 —— 整合多方资源，为业主提供两大优惠计划 特殊权益 优先折扣 业主权益 免费享有度假区全年门票（后期门票制） 高尔夫练习场折扣 20% 优先预定权 免费推迟结账 可认养部分果树或竹林 酒店多数服务折扣 20% 128 思路体系 社区整体规划 建筑单体建议 园林景观建议 配套与服务建议 启动区策略 129 回顾 —— 分期：整个项目分四期开发（ 09 年不推盘），按照 从右到左 滚动开发；配套对应住宅分期投入 一期 二期 三期 四期 温泉一期 兰花广场 竹海 狩猎场 滑草场 茶艺园 拓展基地 温泉二期 华夏书院 高尔夫一期 温泉三期 高尔夫二期 温泉四期 马术俱乐部 草地滚球等 一期： 兰 + 联 + 多 二期： 兰 + 洋 + 联 + 多 + 小高层 三期： 兰 + 洋 + 联 + 多 + 小高 + 高 四期： 兰 + 洋 + 联 + 小高 + 高 住宅分期 配套分期 130 启动期选择： 兰博园独栋 、 酒店（部分） 、 温泉 和 兰花广场 兰博园东部独栋率先启动，以“ 价廉物美 ” 撬动市场 酒店（部分）带温泉启动，作为前期 营销中心 和 展示区 住宅 配套 兰花广场和兰花部分配套（科研、协会等）同时启动，博取 社会关注 和 政府信赖 住宅 配套 兰花 启动区域 启动区物业量 可售约 6000㎡ 启动区物业占地 约 50 亩 住宅 20 栋，占地约 25 亩 配套 2000 ㎡ ，占地约 10 亩 兰花 15 亩 131 展示策略 —— 海西首席中式度假区生活体验 “ 五部曲” 1 2 3 4 5 序曲 —— 兰花广场： 通过气派、昭示性的打造，给客户以震撼； 间奏 —— 园林展示区： 中式风格，度假体验 高潮 —— 样板房： 零距离体验未来度假生活； 尾声 —— 室外温泉 ：进一步加深社区度假风情的体验。 1 2 3 4 5 前奏（营销中心） ：展示高端形象，感受尊贵服务； 132 序曲 —— 兰花广场： 牌坊 、 雕塑 是重点，首席中式度假 意向乍现 1 2 3 4 5 设计要点： 主要包括 牌坊 （大门）、 广场 及广场上 雕塑 三部分； 牌坊为牌坊系列之一，同时也是大社区的大门； 广场上可通过布置部分 兰花雕塑 、 雕刻 和 诗词 的形式展示兰花意向， 不建议 直接 栽种兰花 ； 雕塑可以是 华表 等极能展示中国风的标志。 华表 牌坊（大门） 133 前奏 —— 营销中心：通过 装修 和 服务 传递项目的尊贵感 1 2 3 4 5 中式外观 设计要点： 营销中心为 酒店副楼 ， 丽池 会所专用， 前期 用作 营销中心 ； 营销中心强调中式豪华装修和酒店式贵宾服务； 地道中国风 中式豪华装修 134 间奏 —— 园林展示区： 小范围 展示 未来 高品位度假生活 1 2 3 4 5 设计要点： 小范围展示，初期可设计在 5 亩 左右； 通过 水系 、 竹林 和 中式建筑小品 等打造； 万科 · 堂樾 135 高潮 —— 样板房：聘请 大师 设计，打造 古色古香 的 豪华 样板房 1 2 3 4 5 设计要点： 样板房设计 一栋 即可，集合园林展示营造未来生活场景； 邀请香港等地区梁志天、高文安等 大师 倾力打造； 豪华中式装修， 古典而高贵 万科第五园 136 尾声 —— 室外温泉： 露天大池 + 别墅式温泉 ，感受独特的度假体验 1 2 3 4 5 设计要点： 三至五处 露天（有屋顶）温泉，其中包括大池、情侣池、三温暖等形式； 设计 三栋 别墅式温泉酒店； 如条件允许，还可设置泳池和干湿桑拿。 别墅式温泉 露天温泉 露天温泉 按摩床 137 汇报结束 感谢海泉相关领导在顾问服务工作中给予的互动和倾情协助 138