小区物业服务合同范本

小区物业服务合同范本

　　甲方： xx业主委员会

　　地址：

　　联系电话：

　　乙方： xx物业管理有限公司

　　法定代表人(负责人)：

　　资信等级：

　　住所：

　　公司联系电话：

　　甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就 (物业名称)的物业服务事宜，订立本合同。

第一条

本合同所涉及的建筑区划(以下简称本建筑区划)基本情况

　　建筑区划名称：

　　建筑区划类型：住宅、写字楼、商业(住宅、别墅、商务写字楼、医院、学校、商业、工业、车站、码头、机场、其他物业类型)

　　座落位置： 市 (区、县) (街道) 号

　　附四至范围(规划平面图)：

　　东 南

　　西 北

　　占地面积： 平方米;总建筑面积： 平方米;其中住宅 平方米，非住宅 平方米;

　　物业构成见附件一;建筑区划划分意见书见附件二。

第二条

乙方为本建筑区划配备的物业服务力量情况，详见附件三。

第三条

物业服务用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。

第四条

建筑物专有部分损坏时，业主、使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、使用人承担。

第五条

乙方提供的物业公共服务事项和质量应符合下列约定：

　　(一)建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护，详见附件四;

　　(二)公共绿化的维护，详见附件五;

　　(三)公共区域环境卫生的维护，详见附件六;

　　(四)公共区域的秩序维护，详见附件七;

　　(五)物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告，详见附件八;

　　(六)物业维修、更新、改造费用的帐务管理，详见附件九;

　　(七)物业服务档案和物业档案的保管，详见附件十;

　　(八) /。

第六条

乙方承接本建筑区划的物业服务时，甲方应当配合乙方对建筑物共有部分及其相应档案进行查验，并按规定向乙方移交物业档案、物业服务档案、业主名册等物业服务所必需的相关资料

　　甲方、乙方、原物业服务企业或其他管理人对查验、移交中发现的问题及相应解决办法应采用书面方式予以确认。具体内容详见附件十三。

第七条

乙方根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用。

　　1、住宅:

　　1)物业管理费：2.20元/月·平方米;

　　2)生活垃圾处理费：8.00元/月/户;

　　3)水费：按自来水公司标准收取;

　　4)电费: 自行向电力公司按实际使用情况缴纳;

　　5)摩托车：25.00元/月·辆;

　　6)自行车：10.00元/月·辆;

　　7)电动三轮：25.00元/月·辆;充电另收15.00元/月·辆;

　　8)电瓶车：20.00元/月·辆;充电另收15.00元/月·辆;

　　9)业主门禁卡10元/张;

　　2、商业：

　　1)物业管理费：5.00元/月·平方米;

　　2)生活垃圾处理费：自行向政府环卫部门缴纳;

　　3)水费：按自来水公司标准收取;

　　4)电费: 0.89元/度;

　　5)摩托车：25.00元/月·辆;

　　6)自行车：10.00元/月·辆;

　　7)电动三轮：25.00元/月·辆;充电另收15.00元/月·辆;

　　8)电瓶车：20.00元/月·辆;充电另收15.00元/月·辆;

　　3、写字楼：

　　1)物业管理费：4.50元/月·平方米;

　　2)生活垃圾处理费：8元/月/户;

　　3)水费：按自来水公司标准收取;

　　4)电费: 0.89元/度;

　　5)摩托车：25.00元/月·辆;

　　6)自行车：10.00元/月·辆;

　　7)电动三轮：25.00元/月·辆;充电另收15.00元/月·辆;

　　8)电瓶车：20.00元/月·辆;充电另收15.00元/月·辆;

　　4、包干制服务费不含下列费用：

　　(1)物业共用部位、共用设施设备中修、大修和更新、改造费用;

　　(2)代收代交的公共能耗费;

　　(3)车辆公共区域停放服务费。

第八条

业主自本合同生效之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用。

第九条

按照价格法相关规定，依据上年度成都市物价指数标准及物业服务质量的年平均业主满意度情况，物业服务收费标准可以相应上浮或下调;具体调整比例由甲、乙方双方另行约定。

第十条

本合同有效期间，乙方按下述第1种计费方式确定物业服务费用：

　　(一)包干制。由业主向乙方支付本合同第七条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。

　　(二)酬金制。在本合同第七条约定预收的物业服务资金中按下述第/种方式提取酬金，其余全部用于本合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。

　　1、每/(月/年)在应收的物业服务费用中按/%的比例提取酬金;

　　2、每/(月/年)在应收的物业服务费用中提取/元的酬金。

　　(三)/。

第十一条

服务费用(物业服务资金)按月度交纳，业主应在本月25日前履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：每逾期一日，按应缴纳金额的千分之三向乙方支付违约金 。

　　业主出租房屋时物业相关费用由业主负连带缴纳责任。

第十二条

物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业服务年度计划和物业服务资金年度预决算，每年/月/日向全体业主公布物业服务资金的收支情况，并接受 /审计监督。

　　对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：

　　(一)/;

　　(二)/。

第十三条

本建筑区划内按规划配建的停车场(库)、位，由乙方进行管理和维护的，乙方应当按照有关规范设置相关标识，并按照相关规定做好停车场(库)的照明、消防、环境卫生等工作。具体内容详见附件十一。

第十四条

停车场(库)收费分别采取以下方式：

　　1)地下车库：产权属于开发建设单位所有的，业主享有优先使用权，住宅停车按每个车位每月排量1.8L以下(含1.8L)300元，1.8L以上2.5L以下(含2.5L)400元，2.5L以上500元缴纳月租费用;商业写字楼停车按每个车位每月排量1.8L以下(含1.8L)400元，1.8L以上2.5L以下(含2.5L)500元，2.5L以上600元缴纳月租费用;

　　2)产权属于业主的，每月50.00元/个车位缴纳车位管理费;

　　3)临时停车：地面2元 /4小时起，超过4小时每2小时1元;地下车库5元/2小时起，超过2小时每小时2元。

第十五条

停车人对车辆停放有保管要求的，由停车人与乙方另行约定。

第十六条

本建筑区划内下列共有部分委托乙方经营的，其经营收费标准由甲乙双方共同约定，委托经营项目如下：

　　(一)网球场：/

　　(二)游泳池：/

　　(三)电梯轿厢：广告

　　(四) 非机动车库：/

　　(五) 公共区域商业广告及其它收入：/

　　上述经营收入，收益按甲方净收70%(收入总金额，不扣除任何费用)，乙方30%(含税费，成本等)约定分配。

　　(六)地面停车位：71个车位 每月甲方收取150元/月/位。

　　乙方应当就上述共有部分的经营所得收入单独列帐，并至少每半年后10日内在建筑区划内书面公告经营所得收入的收支情况，公示期满后20个工作日内支付给业委会。逾期未支付，按日200元由乙方向甲方支付违约金。

第十七条

服务费计费方式采用本合同第十条第二项或者第三项约定的，物业服务费中按实结算的部分年终结余或不足的处理方式：

　　(一)年度结算结余部分，按以下第_/_种方式处理：

　　1、转入下年继续使用;

　　2、直接纳入建筑物及其附属设施维修资金;

　　3、/。

　　(二)年度结算不足部分，按以下第/_种方式处理：

　　1、由业主于次年第一个月底之前，按照其专有部分占建筑物总面积的比例追加补足;

　　2、 /。

第十八条

维修资金的使用，必须按照成都市政府相关规定执行。使用建筑物及其附属设施维修资金的，乙方应当按照相关规定于每年12月31日前向甲方提出下一年度维修计划和建筑物及其附属设施维修资金使用方案。

　　甲方应当将维修资金使用方案等在建筑区划内向全体业主或者相关业主公布，并每12个月定期向全体业主或者相关业主公布一次建筑物及其附属设施维修资金使用情况。

第十九条

本建筑区划内，乙方、业主应按照规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、气、信息、环卫等有关费用。业主自用的，由上述专业单位向业主收取;乙方使用的，由上述专业单位向乙方收取;部分业主共同使用的，由相关业主分摊;全体业主共同使用的，由全体业主分摊。

　　乙方接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十条

乙方应当协助业主配合有关部门、单位作好建筑区划内计划生育、流动人口管理、犬只管理等工作。

第二十一条

甲方相关的权利义务：

　　(一)决定建筑物及其附属设施维修资金使用、续筹方案，并监督实施;

　　(二)在其制定的《管理规约》中向业主明示物业装饰装修中的注意事项、禁止事项等事项;

　　(三)督促业主、使用人按时交纳物业服务费用;对业主或使用人违反《管理规约》的行为予以劝阻、制止;

　　(四)授权乙方对业主、使用人违反《管理规约》的行为，依照《管理规约》的约定进行劝阻、制止;

　　(五)监督、检查乙方各项方案和计划的实施，并每年对乙方按照本合同约定履行物业服务情况进行一次全面考核评定;

　　(六)不得干涉乙方依法、依本合同约定内容所进行的物业服务活动;

　　(七)协助乙方做好物业服务工作和宣传教育、文化活动;

　　(八)如乙方出现如下情况之一，甲方有权召开业主大会，经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经表决专有面积过半数且表决人员过半数的业主同意，甲方可单方解除本合同，且不需要承担任何违约责任：

　　1.乙方工作人员非因管理需要与业主或住户产生冲突;

　　2.擅自收取本合同约定费用外其他费用;

　　3.因乙方管理原因造成的业主、租户人身或财产权益受损，且拒不配合甲方完善后续赔偿工作;

　　4.故意或过失导致项目范围内共有财产损毁灭失，并拒不整改;

　　5.因乙方管理原因，经业主或租户投诉，拒不改正的;

　　6.其他违反本合同约定或干扰业主、租户正常生活的情形;

　　(九)经超过三分之二以上业主(按每户计算)参会，参会业主(按每户计算)二分之一以上表决同意，甲方可单方解除本合同，且不需要承担任何违约责任;

　　(十)法律、法规规定的其他权利义务。

第二十二条

乙方相关的权利义务：

　　(一)负责本建筑区划内的日常物业服务工作，并配备本合同第二条所列物业服务力量履行本合同;

　　(二)根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，开展各项物业服务活动，但不得侵害业主、使用人及他人的合法权益;

　　(三)根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主或使用人收取物业服务费用，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费用的问题;

　　(四)按照相关规定，建立健全“办事制度、办事纪律、收费项目和标准”等信息公开制度。

　　(五)接受甲方的监督，定期向甲方报告物业服务合同履行情况，及时向甲方公告本建筑区划内的重大物业服务事项;采取酬金制计费方式的，应当每/月在本建筑区划内公布一次按实结算项目的物业服务资金收支帐目;

　　(六)结合本建筑区划的实际情况，编制物业服务方案、年度服务计划、年度维修养护计划等;

　　(七)可选聘专业公司承担本建筑区划内的清洁绿化外包、电梯、消防维保的专项服务，但不得将本建筑区划内的整体服务责任转让给第三方，并对专业公司的服务行为承担连带责任;乙方外包相关合同，需向业委会报备;

　　(八)协助有关部门制止违法、违规的行为;

　　(九)将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主，并按规定与业主签订房屋装饰装修管理服务协议。

　　(十)不得擅自占用和改变本建筑区划内共有部分的用途;如需在本建筑区划内改、扩、重建或完善配套项目，应与甲方协商并经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，报有关部门批准方可实施;

　　(十一)本合同依法解除、协商解除、单方解除或者期满终止时,乙方应当按照有关规定和本合同约定退出本建筑区划的物业服务，并按有关规定和本合同约定办理移交手续和项目退出手续;

　　(十二) 商铺门前须由乙方自行出资购入箱式花箱进行规范管理;

　　(十三)法律、法规规定的其他权利义务。

第二十三条

本合同期限为2021年1月1日至2025年7月18日止。

第二十四条

本合同期限届满前60日，甲、乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商;经双方协商未能达成协议的，本合同仍具有法律效应，直至签订新的物业服务合同。

第二十五条

本合同自解除之日起 30 日内，甲、乙双方按规定办理交接手续。

第二十六条

本合同终止、解除时，乙方应将物业服务用房、物业档案、物业服务档案、业主名册等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会，并按照《成都市物业管理条例》等相关规定办理移交和项目退出手续。

　　乙方逾期不按约定、规定办理移交工作、退出项目的，自本合同终止或解除之日起，由乙方向全体业主按物业服务费用的千分之三每日支付违约金，从本合同第三十四条约定的履约保证金中予以抵扣，履约保证金不足以抵扣的，甲方有权向乙方主张另行支付。

第二十七条

在物业服务中发生下列事由，乙方不承担责任。

　　(一)因不可抗力导致物业服务中断的;

　　(二)乙方已履行本合同约定义务，但因建筑物本身固有瑕疵造成损失的;

　　(三)因维修养护建筑物共有部分需要且事先已告知业主、使用人，暂时停水、停电、停止附属设施设备使用等造成损失的;

　　(四)因非乙方责任出现供水、供电、供气、信息、通讯、有线电视及其他附属设施设备运行障碍造成损失的;

　　(五)/ ;

　　(六) /。

第二十八条

乙方的物业服务达不到本合同第五条约定的服务事项和质量，但甲方及业主未要求解除本合同的，应以本合同第七条约定收取的物业服务费用为基数向全体业主或相应业主支付每日千分之三的违约金，直至达到物业服务标准，给业主或租户造成损失的，另行按照实际损失进行赔偿。

第二十九条

乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务收费标准的，对超出标准的部分，业主有权拒绝支付;已经支付的，业主有权要求乙方2倍返还。

第三十条

乙方违反本合同约定的义务，或者发生法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动的其他情形，致使不能完成本合同第五条约定的服务事项和质量的，甲方有权依法解除本合同，并有权要求乙方按其减少的服务支出予以赔偿;

第三十一条

甲方依据本合同约定或相关法律规定解除本合同的，乙方预收的物业服务资金或物业服务费用应当返还给相应业主、使用人。针对业主欠费情况，甲方应协助乙方进行欠费催收，并责成业主30日内完成欠费缴纳。。

　　甲方解除本合同的，乙方应当在甲方通知的60日内与甲方及其新选聘的物业服务企业或其他管理人完成交接手续。

第三十二条

乙方未按照本合同的约定履行物业服务，导致业主、使用人人身、财产损害的，乙方应承担相应赔偿责任;赔偿金可从本合同第三十三条约定的履约保证金中予以抵扣。具体内容详见附件十二。

第三十三条

甲方违反本合同约定的义务，致使乙方不能完成本合同第五条约定的服务事项和质量的，乙方有权依法解除本合同;全体业主应以本合同第七条约定的物业服务费为基数向乙方支付每日千分之三的违约金;

第三十四条

乙方应在本合同生效之日起30日内，向甲方交纳履约保证金100000.00元(大写：拾万元整)，作为乙方履行合同的保证。

　　本合同期间，乙方交纳的履约保证金按照本合同的约定被动用后，乙方应当自上述履约保证金被动用之日起15日内足额补存。

　　本合同期限届满后，甲方应在本合同期限届满之日起30日内将履约保证金无息退还乙方。

　　乙方未按照本合同第五条、第十六条约定的服务事项和质量履行本合同，有违约行为发生的，甲方按照本合同第二十八条约定的违约金每日千分之三元，从履约保证金中予以抵扣。

第三十五条

本合同其他相关违约责任的约定：

　　(一) / ;

　　(二) /;

　　(三) /;

　　(四) /;

　　(五) /。

第三十六条

本合同履行期间，遇不可抗力致使合同无法履行的，甲、乙双方应按有关法律法规规定及时协商处理。

第三十七条

凡因本合同产生的或与本合同有关的一切争议，选择下列第(2)种方式解决：

　　(1)提交/ 仲裁委员会仲裁;

　　(2)依法向成华区人民法院起诉。

第三十八条

本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行以书面形式签订补充协议。

第三十九条

补充协议及本合同的附件均与本合同具有同等法律效力。

　　本合同、本合同的附件及补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。本合同中的条款与《中华人民共和国民法典》有冲突的，以《中华人民共和国民法典》为准。

第四十条

本合同正本连同附件共 页，一式 份，甲、乙双方各执 份，一份由乙方向物业所在地区(市)县房产管理部门备案。

　　自本合同备案之日起5日内，甲、乙双方应就本合同备案情况和本合同约定的内容在本建筑区划内公示，公示期限不低于30天。

第四十一条

本合同自签订之日起生效。

　　甲方签章：乙方签章：

　　法定代表人(负责人)：

　　年 月日年 月日

附件一：物业构成

　　类型：底商、电梯公寓、写字楼

　　栋数：2栋

　　建筑面积：70936.86 平方米

　　物业用房：319.29平方米

　　业主委员会议事活动用房：30平方米

　　地面停车位：71个

　　地下停车位：292个

附件二：建筑区划划分意见书

略

附件三：物业服务力量情况

　　物业服务等级：四级

人力资源配备	岗位设置人数：（合计：38人） 1.管理处经理：0.5人； 2.客户服务中心：主管0.5人、客户接待（内勤、收费）3人、厨工1人； 3.工程维修部：主管0.5人、水电工2人； 4.安保部：主管0.5人、班长1人、队员16人； 5.保洁绿化部：领班0.5人、保洁员外包12人、绿化工0.5人。
设备、器材、信息等技术与装备配备	1.给水、排水、排污设施设备配置； 2.供电、供气设施设备配置； 3.垃圾处理设施设备配置； 4.楼宇对讲系统； 5.闭路电视监控系统； 6.周界电子围栏报警系统； 7.消防自动报警系统； 8.火警电话； 9.联动控制系统； 10.应急广播系统； 11.防排烟系统； 12.自动喷淋系统； 13.消火栓系统； 14.有线电视网络系统； 15.电话户线系统； 16.综合布线系统； 17.停车场智能管理系统； 18.电梯配置； 19.二次供水系统配置； 20.备用电源配置。

附件四：建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护

1、供配电

　　(1)总配电室专人值守，每日巡查5次设备运行状况，对主要运行参数进行查抄;具备无人值守条件的配电室每日检查1次，用电高峰时期适当增加巡视次数;其它低压配电室每日巡查5次。

　　(2)高低压配电柜、变压器每年1次检修除尘，按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测。

　　(3)配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止蛇鼠等小动物进入;无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁。

　　(4)无自身系统故障引起的计划外大面积停电。

2、公共照明

　　(1)院落、楼道照明每2周巡查1次，并及时修复损坏的开关、灯口、灯泡。

　　(2)保持公共照明灯具清洁，亮灯率95%以上;院落照明灯按时开启，满足使用要求。

　　(3)公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次，控制柜工作正常，无损坏组件;灯具无损坏、无变形、无锈蚀，完好率90%以上。

3、电梯

　　(1)配备专业管理人员，电梯设备运行情况每周巡查1次，记录规范、详实;

　　(2)保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好，轿厢内整洁。

　　(3)委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期进行保养，每年进行安全检测，并在轿厢内张贴《年检合格证》，并对维保单位保养工作进行监督，保存相关记录。

　　(4)电梯发生故障，物业管理人员应及时通知电梯维保单位，并督促维保单位对故障进行修复，一般性换件维修1日内完成，较为复杂维修3日内完成;发生困人或其它重大事故，业委会资讯。物业管理人员应立即通知电梯维保单位，并在15分钟内到达现场，开展应急处理，协助专业维修人员进行救助;物业服务企业保存相关记录。

4、给排水

　　(1)生活供水

　　①泵房设备运行情况每日检查2次;地下室、管道井等部位明装管线、阀门巡查每2周1次。

　　②水泵、阀门全面检查、检测、保养每年1次，保证正常供水;水泵润滑点注油每月1次，水泵、管道等除锈、防腐、刷漆每年至少1次。

　　③水箱、水池每年清洗2次，检查保养附属配件，并对水质进行化验，二次供水水质符合国家饮用水标准。

　　④水箱、水池管理具备一箱一卡;上人孔盖板完好并加锁;溢流管口安装防护网并完好;每年秋冬季对暴露水管进行防冻保温处理，确保供水的安全性。

　　⑤泵房环境整洁，通风良好，无杂物存放，能有效防蛇鼠等小动物进入。

　　(2)雨污水排放

　　①公共污水管道每年检查2次，视情况进行清通，排水畅通。

　　②雨水管道、化粪池等部位每季检查1次，视情况进行清通，排水畅通，无堵塞。

　　③污水提升泵检查保养每半年1次，对化粪池进行清挖、清抽，集水坑定期清理。

　　④雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖。

　　⑤不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆，损坏井盖及时更换。

5、安全防范设施

　　物业服务企业应根据小区安全防范设施配备的实际情况，选择做好下列维护保养工作：

　　——监控系统，做到：

　　●设备设施24小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰;

　　●按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养;

　　●设备出现故障，能及时修复。

　　——门禁系统，做到：

　　●每周巡视1次，保证系统工作正常;

　　●门锁、对讲主机检查保养每季1次;

　　●一般性故障2小时内修复;较为复杂的故障2日内修复。

　　——电子巡更，做到：

　　●调试保养每季1次，保证正常运行;

　　●保持巡更时间、地点、人员和数据的显示、归档、查询及打印功能正常，巡更违规记录提示功能正常。

　　——周界防范系统，做到：

　　●主机除尘，压线端子牢固，对射探头牢固性检查每年1次;

　　●报警系统有效性测试每周1次，中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号;

　　●系统发生故障，一般性故障1小时内修复，较为复杂的故障24小时内修复。

6、防雷接地系统

　　(1)每年对避雷装置进行2次检查，锈蚀、变形、断裂部位及时修复。

　　(2)高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试，保证其性能符合国家规定。

7、景观配套附属设施设备

　　(1)每日按时开启;每2月检查1次，发现损坏及时修复。

　　(2)重大节日前对景观附属设施设备进行安全功能检修，保证各项设施运行正常。

附件五：公共绿化的维护

1、绿化养护

　　有专业人员对住宅小区实施绿化养护管理，并做到：

　　——对草坪、花卉、树篱、树木定期进行修剪、养护，保持观赏效果;

　　——定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于5%;

　　——对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新，缺株率小于5%，存活率不小于95%，行道树缺株率小于5%，土地裸露面积小于5%;

　　——定期喷洒药物，预防病虫害;

　　——树木每年修剪1次以上，树冠整齐，侧枝分布均匀，根干部无萌枝，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦。

2、环境布置

　　(1)绿化总体布局合理，乔、灌、花、草配置得当、层次丰富，视觉效果良好，满足居住环境需要，无侵占现象。

　　(2)绿地设施及硬质景观保持常年完好，无人为破坏现象。

　　(3)开展绿化宣传，对古树名木，保护措施到位，使其生长正常;对稀有树木进行挂牌标识，注明其名称、科属、产地、生长习性等。

附件六：公共区域环境卫生的维护

1、楼内保洁

　　1.1 住宅楼内保洁要求：

　　(1)楼层通道和楼梯台阶，每日清洁2次。地面每周湿拖2次，干净整洁。

　　(2)楼梯扶手、窗台、防火门、消防栓、指示牌每周清洁3次。洁净、无灰尘、无污物;栏杆每月清洁2次。

　　(3)天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每1月清洁1次。

　　(4)共用门窗玻璃，每月擦拭1次。玻璃明亮、目视干净。

　　(5)梯轿厢地面每日清洁若干次且随时保持干净，灯饰及轿厢顶部每月清洁1次，保持干净、整洁。

　　1.2 写字楼内保洁要求：(人员配置为每4层楼配置一名保洁人员)

　　(1)楼梯台阶每日清洁1次。地面每周湿拖2次，干净整洁。

　　(2)楼梯扶手、窗台、防火门、消防栓、指示牌每周清洁3次。洁净、无灰尘、无污物;栏杆每月清洁2次。

　　(3)天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每1月清洁1次。

　　(4)共用门窗玻璃，每月擦拭1次。玻璃明亮、目视干净。

　　(5)梯轿厢地面每日清洁若干次且随时保持干净，灯饰及轿厢顶部每月清洁1次，保持干净、整洁。

　　(6)楼层过道，每日清洁2次，干拖、湿拖搭配，干净整洁。

　　(7)卫生间卫生要求：工作日每日清洁5次，具体时间为：8点前一次，10-11点一次，12:30-13:30一次，14:30-15:30一次，17点后一次;休息日每日清洁2次;保持干净、整洁。

2、外围保洁

　　(1)道路：每日清扫2次;雨雪天气及时清扫完毕主要通行道路，方便出行。

　　(2)绿化带：每日清洁1次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数。花坛表面洁净无污迹，外观整洁。

　　(3)水景开放期内，每日清洁1次。水面无漂浮物，水体无异味。

　　(4)休闲娱乐、健身设施：每2日擦拭1次，每2周刷洗消毒1次。设施表面干净，地面无杂物。

　　(5)3米以下庭院灯、草坪灯：每2周清洁1次，目视干净。

　　(6)标示、宣传牌、信报箱、景观小品：每2周清洁1次，目视干净。

　　(7)天台、明沟、上人屋面：每2月清洁1次，排水顺畅、无垃圾堆放。

　　(8)设有公共卫生间的，每日清洁4次，每2小时巡查并签到;每周1次对公共卫生间进行消杀。

3、车库、车棚

　　(1)地面每2日清洁1次，每月冲刷1次。保持空气流通，地面无垃圾和杂物。

　　(2)天花板、墙面每2月清洁1次，无明显污迹、蜘蛛网。

　　(3)门窗、消防栓、指示牌、指示灯、防火门、箱柜等公共设施每2月清洁1次。

4、垃圾收集与处理

　　(1)垃圾桶布局合理，方便业主使用。

　　(2)垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾、无垃圾外溢、无污水、无明显异味。

　　(3)建筑垃圾设置临时垃圾池，集中存放，定期外运。

　　(4)垃圾桶、果皮箱每周清洁1次。

5、卫生消杀

　　蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀2次，其它根据季节和当地情况制定具体计划;灭鼠每季进行1次，无明显鼠迹。

 

附件七：公共区域的秩序维护

1、人员要求

　　(1)专职公共秩序维护人员中45周岁以下的人员占总数的40%以上，身体健康，有较强的责任心，并定期接受专业培训。

　　(2)能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、安防器械和设备。

　　(3)配备对讲装置或必要的安全护卫器械。

2、门岗

　　(1)建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位。

　　(2)保障值班电话畅通，接听及时。

　　(3)各出入口24小时值班，主出入口值勤，8：30～9：30、17：00～18:30设立岗，按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记。

　　(4)对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实。

　　(5)对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问，阻止小商小贩、可疑人员随意进入。

　　(6)保持出入口环境整洁、有序，道路畅通。

　　(7)写字楼一楼大厅，在工作日的工作时间内(8:30-12:00，13:00-17:30)必须配备一名45周岁以下的保安，待大厅物业客服服务中心完善后需配置客服工作人员。

3、巡逻

　　(1)制定详细的巡查方案，小区院落、车库、车场每2小时巡查1次。重点部位增加巡查频次，记录规范、详实。

　　(2)每天定时巡查楼梯间等室内公共区域，保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象。

　　(3)巡查中发现各区域内的异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。

4、车辆管理

　　(1)按车辆行驶要求设立标识牌和标线，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，地上车位标识规范。

　　(2)按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。

　　(3)车库门禁系统、车库内照明、消防设备设施配置齐全并保持正常使用。

　　(4)收取车辆看管费的车场、车库设专人24小时值班，车辆出入记录规范、详实。

　　(5)有条件的住宅小区宜建设立体化停车设施。

　　(6)建有立体停车设备的车库应设专业技术人员值守，并对设备使用人进行专业培训。

　　(7)住宅小区中的车库不应私自改建、分隔、拆除。

　　(8)非机动车应定点停放。

5、监控

　　(1)设有监控室的应有专人24小时值班，交接班记录规范、详实。

　　(2)监控室收到报警信号后，公共秩序维护人员应在5分钟内赶到现场进行处理。

　　(3)监控的录入资料至少保持30日，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。

6、紧急事故防范

　　(1)对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人。事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

　　(2)对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时排除故障并报告业主委员会和有关部门。

　　(3)每年组织1次以上应急预案演习。

附件八：物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告

　　1、对饲养宠物的不文明行为进行劝导，多次劝导无效的，将在公共区域进行不文明行为曝光，严禁电瓶车上楼。

　　2、擅自变更住宅使用性质的，劝阻并及时告知业主及业委会和上级行政主管部门。

附件九：物业维修、更新、改造费用的帐务管理

一、维修资金使用流程：

　　1、管理处设施设备质保期后出现故障，不能维修、需更换或改造的情况，及时通知业委会及公司工程部到现场进行技术核定，属于外委维护保养的设施设备，需外委单位一同到现场，判定确定是否需维修、更换或改造，500元以下维修保养费用由物业自行承担。

　　2、经工程部、管理处、业委会、外委单位共同定性需进行上述维修、更换、改造后管理处向公司提出申请，并提出相关的解决方案，报公司工程部对方案的可行性进行审核。公司相关部门确定专项维修基金进行维修的同时，管理处对业主进行书面告知或函告业委会要求动用大修基金或公区收益进行恢复。

　　3、管理处客户服务中心依照《物业专项维修资金使用申报表》和《物业专项维修资金使用总表》结合相关法律法规的相关规定，经业委会同意，完成三分之二(户数和面积)的业主签字确认，将《业主意见征询签字表》签署结果进行公示，公示期限依照项目所在地政府法规规定执行，并拍照存档。

　　4、当突发事件且需及时恢复的设备设施，如：电梯、变配电等一级设备，一经故障会影响业主起居生活但不危及房屋及人身财产安全的情况。经业委会授权同意，管理处须在完成2/3《业主意见征询签字表》的签署工作，确保专项资金的回款的前提下，物业可以先行垫付，垫付的金额不超过10000元。同时必须经请示报告同意后、签订维修协议方可进行维修作业。

　　5、物业公有部位和共有设施设备保修期满后，发生有危及房屋及人身财产安全等紧急情况，物业应紧急使用物业专项维修资金，立即对物业共有部位、共有设施设备进行维修、更新、改造。

　　6、紧急使用物业专项维修资金的情形及范围,参见《成都市物业专项维修资金管理办法》第二十八条及《成都市国土房管局关于紧急使用物业专项维修资金有关事宜的通知》中专项维修资金的情形和范围。

　　7、紧急使用物业专项维修资金的程序及费用支付，参照《成都市国土房管局关于紧急使用物业专项维修资金有关事宜的通知》中物业专项维修资金的程序进行。

二、大修时间节点：

　　1、设施设备故障，管理处无法维修的，当天报公司工程部，有维保单位的同时报维保单位。设施设备大修方案及报价已通过公司审核并经过业委会同意后完成招投标的管理处2天内在小区公示。

　　2、大修签字工作时间期限：50户以内的5天内完成签字，100户以内的10天内完成签字，200户以内的15天完成签字，500户以内的30天完成签字，500户以上的45天完成签字，签字结果2天内小区公示。公示期限按项目所在地政府法规、函告业委会、居委会及相关政府职能部门备案。

　　3、大修整改完成后7天内管理处组织完成相关验收工作，30天内完成大修所需的签章、用印、资料收集及申报手续。

附件十：物业服务档案和物业档案的保管

一、业主档案的分类：

　　业主档案主要分为业主基础档案、装修档案、电子档案三大类进行管理。

业主基础档案

1、是指业主入伙时开始收集的与物业管理相关的资料，包括未接房以及接房未装修装修业主档案。其中未接房业主档案包涵：业主物品领取清单、精神文明建设公约、业主家庭情况登记表、业主手册、两书、前期物管协议、业主临时规约;接房未装修业主档案包含：验房表、入伙流转表、业主身份证复印件、通关水试验。

已装修业主档案

2、包含：装修申请表、装修服务协议、区域防火责任书、装修图纸、装修许可证、装修公司资质证书(自装无)、装修公司营业执照(自装无)、装修验收表。

电子档案

3、：是指物业管理过程中作为证据或说明留下的资料，应配合业主基础档案、装修档案进行保管和使用。

二、业主档案的日常管理

　　1、业主档案由客户中心主管指定的档案管理员负责建立、补充、整理等管理工作，客户中心主管负责对此项工作进行检查、监督。业主基础档案单独存放于一个文件柜中，钥匙由档案管理员管理，客户中心留存备用钥匙。业主基础档案在日常管理中发现异常，档案管理员应立即向部门主管进行报告，由部门负责人进行处理，如部门负责人认为事态严重，需向项目经理进行报告。

　　2、业主装修档案统一归入业主基础档案中进行管理。对产权发生变更的业主，管理处应及时为新业主建立“业主档案”，并与原业主档案同时存放与同一档案袋中进行管理。

　　3、电子档案是业主档案的辅助资料，由档案管理员负责管理，该档案由档案管理员、行政文员以及客户中心主管电脑中各存一份。

三、业主档案的借阅、保密及资料更新

　　业主档案属业主隐私档案，需严格做好保密工作。任何外来单位或个人不得调阅业主资料。公、检、法部门因执法需要调阅资料的，需出示有关证明并征得项目经理同意后方可调阅资料。

　　当发生下列情况变化时，档案管理处应将变化情况记录在业主档案中：1、通讯电话联络方式发生变化时;2、业主发生更替时。

附件十一：按规划配建的停车场（库）的管理和维护

一、车辆进出管理

　　1、凡进入辖区的车辆必须持有固定或临时停车证，临时进入辖区的车辆，门岗队员必须在《临时车辆出入登记表》上登记。停车证严禁转、借用，如有遗失请到管理处挂失、缴费补办。

　　2、不允许漏油、漏水车辆及带泥车辆驶入辖区，车道岗岗勤人员需要做好解释工作。加强口头或书面宣传力度，引导进入辖区的车辆遵守小区的有关交通标志、减速禁鸣的要求，并指引停放在指定地点。车管员应指引所有进入辖区的车辆进入车库停放，不能停入车库的车辆应指挥在规定地点停放。针对非机动车辆，指引停放在“非机动车辆停放点”。

　　3、针对车辆撞坏辖区内设施、设备情况，安保人员应立即进行现场保护，并上报安保班长处理。工程部门根据现场情况进行核价后，由安保班长、安保主管与肇事车主进行协商并要求赔偿。辖区巡逻队员有责任对进入辖区的车辆进行交通疏导。如发现业主/客户在辖区内学习驾车、试车现象，巡逻队员应及时制止。

二、车库管理

　　1、车库24小时昼夜值班，由车库岗负责管理。车库为有偿使用，外来车辆进入小区车库临时停放，按其停放时间缴纳停车费用。

　　2、车库内严禁吸烟、严禁存入易燃易爆及其它危险品。车库内不得冲洗车辆。车库岗应对进入车辆进行检查，严禁漏油、漏水及带泥车辆驶入车库。车辆停放：车库岗协助驾驶员将车辆停在所购(或所租)车位上，临时停放的车辆应由管理员安排停放在指定车位。

　　3、须注意前后左右车辆的位置，一车一位，不对其它车辆的进出和其他车位的使用造成阻碍。

三、车库的标识及配套设施管理：

　　1、车库内标识有：入口、车位及行驶方向、限速、禁鸣、限高等标志，另有照明、消防、管道等其他设施标志。业委会资讯。车库岗要经常检查标志是否清楚，设施有无损坏或更换、发现异常情况应及时向客户服务中心或监控中心报事。车库维修时，应在维修点放警示标志，维修完毕撤除警示标志。

四、车库岗注意事项：

　　1、认真执行停车库规定，礼貌待人、热情服务，保证车辆安全，禁止车辆逆行。了解和掌握车主的车型、车牌号、姓名、房号等情况，以便于识别。

　　2、车辆进入车库后必须按指定位置停放，排列整齐，不得阻塞交通。核查车型和车牌号，检查车辆外观有无破损或损坏，必要时提醒车主锁好车门，将车内贵重物品带走。

　　3、车库岗详细检查车辆，发现漏油、未上锁等现象及时通知车主，并在《值班记录表》上做好记录，同时报告班长处理。发现有可疑情况应立即报告安保部领导，注意观察事态发展，并将情况详细记录于《值班记录表》。

　　4、巡视时发现有违章或引起各种安全隐患行为要及时制止;发现无关人员或可疑人员到车库时要及时劝其离开;协助保洁员维护好车库卫生。

附件十二：人身、财产损害赔偿责任