物业管理工作调研报告（共5篇）

物业管理工作调研报告（共5篇）

物业管理工作调研报告（共 5 篇） （篇一） 随着商品房住宅小区投入使用，给市民“高品质生活”的同时，也对物业管理工作提出了新 要求。按照区人大常委会**年工作安排，区人大城环委牵头成立了专题调研组，先后深入区 国土房管局、东城街道办事处等单位，长坡社区、玉泉社区部分还建房以及美丽泽京、世纪 阳光等重点小区，通过听取汇报、查阅资料、实地走访、座谈交流等形式深入了解我区物业 管理工作情况，广泛收集了各方面对物业管理情况的建议和意见，调研组还到渝北区人和街 道进行了考察学习。现将我区物业管理工作报告如下。 一、我区物业管理基本情况 目前，我区从事物业服务的企业已发展到 67 家（开展经营业务的 52 家，部分本地注册企业 未在我区开展业务），其中区内注册企业 36 家，区外注册企业 31 家。全区物业服务从业人 员近 4000 人，累计服务小区（单体楼）742 个，涉及业主 12.5 万户，其中有 1 个小区被评 为国家级物业优秀示范小区，12 个小区被评为市级物业优秀示范小区。目前，我区小区物 业管理主要有三种管理模式：一是专业化物业管理。主要是商品房住宅，功能相对配套，具 备物业管理条件的小区，聘请物业管理公司实施专业化管理；二是自主式物业管理。主要是 单位修建的办公综合楼、职工集资建房和房改房，由单位或业主出资管理；三是业主自主组 织实施管理。主要是老城区修建的商品房和拆迁还房，由社区和业主牵头，聘请退休人员、 下岗职工管理。 近年来，区政府及相关部门以贯彻落实《**市物业管理条例》为抓手，主要做了以下几方面 工作： （一）完善体制机制，理清职责形成了工作合力 在贯彻实施好国务院《物业管理条例》《**市物业管理条例》等法律法规的基础上，**年， 区政府制定了关于进一步加强物业管理工作的意见，按照“条块结合、属地管理”的原则， 建立了区、街道（镇）、社区（村）三级物业管理体系，健全了以房地产行政主管部门牵头， 相关职能部门密切配合，各街道办事处（镇政府）属地管理，社区居（村）民委会具体抓落 实的工作方式，按照职责分工，形成上下联动、齐抓共管的工作机制。又于**年，制定关于 进一步加强物业管理工作的通知，进一步落实了镇街物业属地监管责任，厘清了职能部门物 业管理工作职责。 （二）加强宣传引导，形成了良好的物业管理氛围 一是印制并发放物业管理相关知识宣传手册。区国土房管局印制《**市**区物业管理知识 宣传手册》6000 册向广大群众及小区业主发放，涵盖物业管理的概念、作用和服务细则， 物业管理相关政策和法律法规，业主权利、义务和应当遵守的有关事项，物管小区主要矛盾 纠纷处置部门及联系方式等内容。二是通过各种媒体宣传物业管理相关政策。通过电视台、 报纸、**手机报、“**”和“无线**”APP 等媒体，大力宣传物业管理政策法规，通报深化 物管小区专项整治工作进展和成果，有效增进社会各界对物业管理政策的了解，促进小区业 主对物业管理工作的理解和支持。三是开展物业管理培训工作。**—**连续两年开展针对物 业服务企业、镇街、社区、业主委员会的专题培训，每年完成不低于十期的专题培训，今年 已完成七期专题培训。通过培训不断提升了物业管理和服务人员思想道德素质、业务技能和 管理水平，有效推动物业服务行业向精细化、高品质方向发展。 （三）坚持防治并举，物业管理水平有新提升 一是扎实开展“六大环境”提升工作。通过开展**—**年连续三年“六大环境”提升工作， 督促物管公司加强小区秩序、环境、安全等管理和维护，不断提高物管服务水平。积极开展 物管示范小区创建活动，着力打造一批环境卫生好、绿化美化好、治安秩序好、文明风尚好 的示范小区，以点带面推动小区管理提品质、上台阶，切实提升城市整体形象取得较好效果。 二是扎实开展小区矛盾纠纷化解工作。区国土房管局会同区规划局、区城乡建委、区公安局、 区城管局、区消防支队等单位，全面排查城区所有物业小区存在的突出问题，发现存在物业 服务问题的小区 88 个，涉及问题 303 个；违章搭建问题逾 500 个；消防通道堵塞小区 56 个，存在其他消防隐患的小区 15 个。根据摸排出的问题，下发整改通知 603 份，明确整改 事项、整改要求和整改完成时限，并对整改情况予以检查验收，逐一销号。三是开展物业服 务检查执法工作。物业主管部门通过部分业主投诉、职能部门和镇街反馈、社区和业主委员 会反映，以及日常检查工作中发现的物业服务企业存在的问题，在调查核实的基础上，主管 部门及时约谈物业企业负责人，要求其认真履行物业服务合同，并督促物业服务企业限时整 改。如，**年区国土房管局对无经营资质的捷洁物业公司进行立案调查，并处以 5 万元罚款； 锦天物业公司、仁恒物业公司、卓雅物业公司存在自立收费项目的违规行为，责令其限期整 改，清退违法所得，并处以罚款，并在全区物业服务行业内予以通报。 二、存在的问题 总体看，近年来，我区物业管理工作在区委、区政府的高度重视下，在区级相关职能部门和 镇街的共同努力下，逐步走上了制度化、规范化的轨道，物业管理水平显著提升。但依然存 在一些不容忽视的问题，据区信访办统计，**年，全区共受理物业纠纷类信访来访 182 件， 同比增长 22%，且多是联名来信来访，反映全体或大部分业主的诉求，利益群体巨大，极易 引发集体性事件。通过分析归类，主要集中在以下几方面： （一）建设遗留问题多。一是个别开发商没有严格按照规划设计建设房屋或公共设施设备， 小区业主投诉多，物业公司后续管理难度大。二是质保期内物业公司履职难。如楼房共用的 楼道、屋顶等出现质量问题时，物业公司联系开发商后，经常推诿拖延。质保过期后，只能 使用业主缴纳的物业专项维修资金进行维修，业主或业委会意见大。三是开发建设单位过度 承诺。为促进房屋销售，个别开发建设单位售房时夸大宣传，口头（书面）承诺公共部分如 底楼的花园（绿地）、屋顶等交由购房人使用，导致小区装修经常发生乱搭乱建、占绿毁绿 行为，物业管理难。四是车位利用不充分，部分开发建设单位配套车位只出售不出租，或以 高额租金出租车位，造成小区业主停车难。 （二）物管企业服务质量差。一是物业服务企业工作质量不高。出于成本考虑，物业服务人 员未接受系统的教育、培训、再学习，员工不懂管理、无技术、不善沟通，不能够为业主提 供称心如意的服务。保安、清洁、工程等常规化服务已经不能满足业主的要求，多数物业企 业在提供多元化和个性化的服务方面还有待进一步提高。二是物业服务企业管理水平不高。 物业企业在物业管理的过程中，往往处于弱势，多数采取顺从的服务方式，来维持小区的管 理。而对一些破坏“管理规约”的业主，未及时制止、纠正，导致管理失衡，小区秩序混乱。 三是公共收益管理不规范，群众意见大。不少物业企业对公共收益的收入、使用、管理有待 规范，不能按有关规定对小区公共收益的收支情况进行公示，业主对物业服务费用的构成不 甚了解，对公共收益的使用及去向存疑，引发矛盾纠纷。 （三）业主及业委会问题突出。有的业主行为习惯有待规范，存在垃圾乱堆放，不讲公共卫 生，忽视公共利益，甚至在小区内种菜、饲养宠物等。有的业主法制意识淡薄，业主只一味 强调权利而忽视相应的义务。还有个别业主别有用心挑拨闹事，甚至收受其他物业服务企业 好处，挑拨唆使不明真相的业主聚集闹事，无故拖欠物管费，以求达到更替物业服务企业的 目的，严重扰乱小区和谐稳定环境。同时，业主委员会的运行也存在诸多问题：一是成立比 例不高。目前，全区成立业委会的小区（单体楼）不足 10%。二是已成立的业主委员会运行 效果差。由于业主委会成员素质参差不齐、对自身权利和义务认识不清，镇街、社区对其监 管缺乏有效手段，业委会不作为、乱作为的问题时有发生。在已成立的业主委员会中，能够 充分发挥作用的不足 20%，较多业委会不能或没有发挥作用。三是业主委员会发挥作用不当。 业主委员会具有法定的选聘权，但实际操作中，选聘权运用不规范，擅自乱用选聘权，不按 规定程序行使权利，甚至有的向物业管理企业领取报酬、报销电话费等。如，六顺花园宜家 物业公司反映业委会在选聘物业企业时弄虚作假，造成新企业进不去，老企业退不出的混乱 局面。 （四）物业监管不到位。一是主管部门监管力量薄弱。区国土房管局作为物业行业的行政主 管部门，未成立专门的物业管理科，目前由住房保障科 4 名工作人员兼职负责物业管理相关 工作，不能及时对物业服务企业不作为、乱作为作出处罚。二是属地镇街和社区管理缺少有 效抓手。《**市物业管理条例》第四条规定“街道办事处（镇人民政府）负责指导本辖区内 业主大会成立及业主委员会的选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物 业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系”。但实际业委会选举过程中，街道办事处（镇 人民政府）实质性参与不够，导致物业服务企业靠向物业建设单位，业主委员会演变成为维 权而设立，使双方从开始就带着较强的对立情绪，失去物业服务企业与业主的沟通协商交流 平台。一旦发生物业纠纷，两者难以协商交流，甚至激化矛盾。出现物业纠纷后，所在街道 办事处、居委会才会出面协调，这种“亡羊补牢”式的事后调解，未起到应有的作用。 三、工作建议 （一）提高对物业管理工作的认识。一是对物业管理问题定位要“准”。物业管理是一个新 型产业，要以十九大精神为指导，把物业管理工作纳入“社会治理创新”等重点工作加以研 究、探索。全社会都应加大对物业管理工作的重视和支持，推进物业管理工作的不断规范和 完善。二是进一步强化各方的职能职责。区政府要将高度重视物业管理行业和物业服务企业 的建设和发展，切实提到议事日程上来。物业管理行业行政主管部门应加大对相关物业管理 单位的协调力度；加大对物业服务企业的监督力度，促使物业管理企业提供质价相称的服务。 街镇要按照新物管条例的要求，扮演好五个角色：政策法规宣传者、居民自治指导者、矛盾 纠纷协调者、法规执行监督者、特殊情况下业委会部分职能代行者。社区要了解、熟悉、掌 握情况、动态，当好街镇的参谋助手。三是要加强宣传引导。主管部门和属地镇街要加大宣 传力度，让广大居民熟悉物业管理，理解物业管理，接受和支持物业管理，促使业主形成正 确的物业管理消费观念。 （二）加大小区建设审查力度。在前期规划、设计时，建设、规划和房管部门要严格按照政 策规定，加强小区楼房及其基础配套设施审查力度，并制定严格的小区交付使用验收制度， 可借鉴银行发放贷款推行的放款收款终身负责制，对参与验收的单位和个人采取责任追究和 责任倒查制度，执行谁签字谁负责，确保新建小区的工程质量、水电气、通讯、消防、安防、 电梯以及其他配套设施等方面质量全面合格。对验收中发现的问题和不足，要责令开发单位 认真整改直至完全达标合规。（三）加大物管服务监管力度。要加强物业管理监管队伍建设， 配齐配强区物业管理科工作人员，并加强对其法律法规、岗位职责和业务素质等方面的宣传 培训，提升其监管能力。要规范物管企业运营，提高责任心和服务质量。比如，严格物业服 务企业的市场准入，把日常检查和抽查结果、业主投诉量与考核有机结合，形成有效的监管 机制；完善考核体系，对业主满意度高、积极完成交办工作和探索物业服务新思路、新方式 的物业企业给予奖励和资金扶持，对管理混乱、投诉较多、不按标准提供服务甚至损害业主 利益的物业企业，依照有关规定予以严惩，并在物管行业内和公共媒体予以通报；监督物业 服务企业在小区设立公告栏、宣传栏，公开物业服务合同的有关约定、小区公共收益的收支 等情况，同时设立投诉举报电话、举报信箱，畅通业主的监督举报渠道等等。对出现矛盾纠 纷的物业小区，要坚持“疏”“堵”结合的原则予以快速处置，对小区和物业服务企业确实 存在的问题要跟踪督促、坚决整改，确保问题及时解决，维护业主的正当权益；区公安局要 结合扫黑除恶专项斗争对带着非法目的挑头闹事、停车故意阻塞小区出入口的人员采取强有 力的措施，维护小区正常秩序。（四）引导业委会发挥好职能作用。一是加强业主委员会建 设。要重视小区业主委员会的成立和换届选举工作，推进小区自治建设。着眼保障业委会正 确有效履职，增加对业委会成员的准入、管理和约束条款。二是主管部门和镇街要加强对业 委会的业务指导和监督。组织业主委员会参加职能职责、小区维护专业知识和相关职能运作 等方面培训，强化住宅维修基金和公用设施专用基金的规范管理，进一步明确业主委员会的 监督体系和公开事项及程序。三是加强社区管理力量。建议建立各社区负责联系辖区内小区 物业管理工作，推进辖区内业主委员会建设，监督指导业主委员会依法履职与维权，积极调 解物业管理矛盾纠纷，引导住宅小区业主树立物业管理意识。（五）进一步完善物业管理机 制。一是要创新社区治理体系。强化城市基层党建引领社会治理创新，健全基层党组织和网 格党支部日常工作机制，搭建社区党组织、物业服务企业和业主委员会三方良性互动平台， 强化政策研究、标准制定和激励宣传，补齐社区服务管理短板。二是探索优化物业管理体制 机制。进一步明确镇街、各监管部门职责，更好地推动问题解决。如，建立物业服务企业优 秀人员到社区兼职制度，根据工作实际，聘请物业项目负责人到社区兼职，参与社区涉及物 业小区的日常工作，将物业工作和小区管理有机结合起来；再如，引进法官、律师、物业管 理协会会员等专业人员，组建物业小区矛盾纠纷人民调解“专家库”，积极参与热点难点的 矛盾纠纷化解工作，以专业性提升矛盾纠纷化解的权威性和公信力。 （篇二） 为进一步了解和掌握滨江开发区物业管理情况，督导加强园区物业管理工作，改善人民群众 的生活环境，根据年初工作计划安排，9 月上旬，滨江开发区组织部分人大代表在人大工委 主任赵禄祥的带领下，对滨江新城房地产项目物业管理情况进行了调研。调研期间听取了物 业管理部门的情况汇报，与有关部门、物业服务企业负责人和部分居民代表进行了座谈交流； 到**、**、**等 6 个小区进行了调研，现场察看了住宅小区物业管理情况。现将调研情况报 告如下： 一、物业管理工作现状 近几年，园区的房地产业迅猛发展，与此相伴，物业管理工作也取得相当大的成就。在滨江 开发区党工委、管委会的不懈努力下，物业管理部门认真贯彻执行国务院《物业管理条例》 和《**省物业管理条例》，园区物业管理工作走向规范，为加强和改善园区管理、推进小区 建设、优化投资环境、促进经济社会协调发展起到较大推动作用。 （一）物业管理实现市场化全覆盖。截止目前，共有 6 家商品房正式交付使用，分别为**、 **、**、新逸花园、绿地一期滨湖花苑绿地二期风情雅苑、朗诗未来家，均由开发商指定的 物业服务企业实施管理，累计实施物业管理的住宅 86 栋，房屋 6101 套，物业管理覆盖率 100%。 （二）物业管理服务意识显著提升。近年来，滨江新城住宅小区发展迅猛，园区物业管理部 门不断加大工作力度，督促各物业服务企业改进管理方式、提升服务水平。经过多年的努力， 广大业主、开发企业和物业公司对物业管理工作重要性的认识越来越高。初具现代化新城区 形态，居住和生活环境明显改观，有力地促进了和谐社会建设，物业管理工作也得到健康发 展。 （三）服务内容丰富水平提高。物业管理的服务项目从过去简单的保安、保洁、维修等基本 内容，发展到目前的家政服务、代收代缴、车辆管理等多方面、多层次。管理项目也从单一 的住宅小区开始向商业街延伸覆盖面不断扩大。 （四）小区治安监管力度不断加大。一是建立巡查制度，对重点部位夜间坚持蹲守、巡查相 结合，有效遏制偷盗等现象；二是加强高层小区电梯的日常使用和养护管理，编制困人救护、 突然停电等突发事件应急措施预案，确保广大业主安全正常使用电梯。 二、物业管理领域存在的问题 1.公众参与意识有待进一步提高。业主对物业法规的了解不多，责、权、利的认识和意识缺 乏，参与管理、配合管理和自治管理的意识淡薄，有的小区入住率不高，成立业主委员会难 度大。部分业主片面强调个人维权，只主张权利不尽义务，不遵守规定，不服从管理。 2.新能源设施配备存在较大差距。代表们通过现场和业主深入交谈发现，电动车、新能源汽 车充电桩配备不完善，是当前物业管理十分突出的问题。由于滨江新城绝大多数业主在园区 企业上班，距离较近，电瓶车使用率高，再加上新能源汽车的推广，新能源设施配备严重缺 乏。 3.小区周边餐饮油烟扰民现象频发。绿地、朗诗为近年来新建的小区，随着大量业主的入住， 周边商贸、餐饮开始繁忙起来，随之而来的投诉事件与日俱增，主要表现为餐饮店烟道距离 住宅过近，且未安装油烟净化处理设施。 4.物业服务企业的服务水平不高。物业管理服务企业缺乏竞争意识和责任意识，招收往往年 龄较大、文化程度较低、素质不高的物管职工，与业主沟通都存在明显不足，总体服务水平 不高。 三、加强物业管理的几点建议 1.加大宣传力度，提升业主参与意识。一是深入一线，深入群众，倾听业主呼声，集中民智 民意，及时解决业主的所想、所思、所盼，为后续物业管理打下基础。二是广泛宣传物业管 理法律法规，提高合同履约意识，让业主充分认识到，物业也是商品，享受服务就要缴费， 为物业管理营造良好的健康法制环境。三是要提高业主主人翁意识，善于发挥业主作用，对 危害公众利益的人和事要主动干预、积极举报，引导居民共同维护自己的家园。 2.规范小区设施配备管理。超前规划，科学合理确定小区新能源设施配建标准，依据社会发 展趋势结合小区实际情况，充分考虑新能源设施配备数量，满足群众切实所需。 3. 整合资源，加强部门联动，依法查处违法违规行为。加强领导、统筹、协调，建立自上 而下的联动机制，从根本上明确相关部门的职责，协调城管、市场监督管理局、环保、信访、 公安等执法部门及时查处油烟扰民问题，保证执法效果，同时确定工作目标，严格管理考核。 4.采取多种举措，提高物业服务质量和水平。一是要加强物业管理从业人员学习培训，认真 学习相关物业管理条例，增加知识本领，提升综合素质，改进工作方法；二是物业管理部门 要加强对物业服务企业的监管，督促提升物业服务质量和水平，构建和谐的物业服务企业和 业主关系。 （篇三） 为进一步了解和掌握全市物业管理情况，督导加强城市物业管理工作，改善人民群众的生活 环境，根据市人大常委会工作安排，11 月下旬到 12 月上旬，城环委在常委会毕礼伟副主任 的带领下，对全市物业管理情况进行了调研。调研期间分别听取了市住房和城乡建设局的情 况汇报，与有关部门、公共服务企业、街道、社区、物业服务企业负责人和部分居民代表进 行了座谈交流；到环翠区、乳山市、高区、经区进行了调研，委托文登区、荣成市人大常委 会和临港区管委对辖区物业管理情况进行了调研；现场察看了祥云花园、保利凯旋公馆等 9 个住宅小区物业管理情况。现将调研情况报告如下： 一、全市物业管理工作现状 近年来，各级各有关部门认真贯彻执行国务院《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》， 逐步建立起以市级为总揽、区级为重点、街道为基础的物业管理新机制，物业管理工作逐步 走向规范。 （一）物业管理事业快速发展，覆盖面不断扩大。我市的物业管理始于 1998 年，经过近 20 年的发展，截止今年 11 月，全市共有物业服务企业 378 家，其中市区 260 家、荣成市 58 家、乳山市 60 家，从业人员近 1.8 万人，实施物业管理的住宅项目 1201 个，服务面积 9168 万平方米，物业管理覆盖率 98%以上，新建小区物业管理覆盖率 100%。 （二）开展物业服务行业文明创建活动，提升行业文明程度。物业管理部门制定了《威海市 物业服务行业开展文明行业创建活动试点工作规划》和《**年度全市物业服务行业开展文明 行业创建活动实施方案》，开展物业服务行业文明创建活动。一是针对物业行业突出问题开 展了集中排查专项行动，制定整改措施，督促整改落实。二是推行“阳光物业”，全面落实 “三会三公开”制度。要求各物业服务企业公开服务价格、标准和内容，公开投诉渠道和方 式，公开公共部位收益信息。三是在行业内树立典型，发挥示范标杆作用。制定了威海市物 业行业文明服务明星、文明示范项目、文明创建标兵企业评分标准，组织物业企业积极参与 全省物业行业文明创建活动，目前全市共有 20 名服务明星、6 个示范项目、6 家标兵企业通 过了初审。通过开展这些活动，规范了物业服务企业的行为，有效提升了物业管理行业的文 明程度。 （三）加大监督考核力度，规范物业服务企业行为。为加强对物业服务企业的事中事后监管， 市物业管理部门对各区物业管理部门、物业服务企业和物业项目实施月度考核，定期检查各 区物业主管部门业务管理、企业信用建设、投诉处理、专项整治活动推进情况等，并实现考 核常态化。同时，积极推行各区交叉考核，考核结果列入各区考核成绩，并与物业服务企业 项目评优、招投标、信用等级评定等挂钩。今年以来累计进行考核 26 次，对 6 家违规企业 进行了约谈。通过行政和市场手段的有机结合促进企业优胜劣汰，规范和引导物业服务企业 的服务行为。 （四）实施住宅专项维修资金制度，为公用部位维修维护提供资金保障。**年 7 月，我市开 始归集住宅专项维修资金，有关部门密切配合，层层把关，突出预售合同备案、综合验收、 不动产登记等重点环节，加大维修资金收缴力度，提高收缴率。截至今年 10 月，已有 17.71 万户缴纳了住宅维修资金，住宅专项维修资金本金及利息共计 16.04 亿元。另外，物业管理 部门还管理房改房维修资金 9779.38 万元。目前，全市物业管理部门管理的两项维修资金共 计 17.02 亿元。 （五）开展智慧物业管理试点，拓展增值服务。物业管理部门积极推动信息化、智能化技术 在物业管理领域的推广应用，并在部分理念超前的物业服务企业开展试点。**年环翠区龙泽 府小区第一个推出“小区管家”APP，目前中心城区已有近 20 个项目实行智能化物业管理。 今年年初，环翠区鲸园街道办事处投资开发了“物管通”平台，对辖区物业管理项目实行 24 小时视频监控。乳山市把物业管理与社区综合管理相结合，组建了智慧社区平台，实现 物业主管部门、社区管理部门和业主三方信息互动、信息共享，业主可以通过 APP 平台进 行交费、投票、反映问题、预约家政维修服务等操作，方便快捷，深受欢迎。 二、全市物业管理领域存在的问题 在物业管理部门、基层组织和物业服务企业的共同努力下，全市物业管理事业有了较快的发 展，但与城市发展和人民群众对美好生活的向往相比，还存在一定的差距。 （一）物业服务企业的服务水平和业主的交费意识不高，导致物业费交纳率较低。市区范围 内新建住宅小区（封闭住宅小区）物业费交费比例超过 70%，而老旧小区物业费交费比例较 低，一般只能达到 20%到 50%。导致这种现象的主要原因有两个，一是物业服务的质量和水 平不高。目前我市大部分物业服务企业提供的都是保洁、绿化、安保等常规性服务，而且服 务质量不高，服务水平得不到业主的认可。二是业主的交费意识还需要提高。住在老旧小区 的部分业主，在实施物业管理之前不需要交纳物业费，在进行综合改造实施物业管理之后， 仍然认为应当免费享受物业服务等公共服务，因此不愿意交纳物业费。最终形成物业服务水 平低、业主不满意、业主不交费的恶性循环。 （二）车位有效供给不足，停车管理矛盾突出。从群众反映情况看，车位紧张及停车秩序混 乱，是当前物业管理十分突出的问题。2000 年前建成的老旧生活区,很少配建停车设施，仅 有的少量车库超过 95%被业主出租，改做商业用途；2000 年至 2008 年间建设的半封闭或封 闭小区，规划配建的车位较少，而需求量很高，矛盾最为集中；2008 年之后建设的小区， 虽然调高了规划车位比，各项管理措施也比较到位，但短缺矛盾仍然十分突出。目前我市规 划部门确定的车位配建标准最高为每 100 平方米 1 个车位，在第二辆甚至是第三辆汽车已经 开始大量进入市民家庭的时代，已经不能满足广大业主的停车需求。 （三）业主委员会组建比例低，没有充分发挥应有的作用。目前我市共成立业主委员会 272 个，仅占住宅小区物业服务项目的 22.6%。多数业委会运行不够规范，仅有不到 10%的业委 会能够按照《山东省物业管理条例》规定履行职责，约 70%的业委会履行职责比较被动，还 有个别业委会存在履职越位现象。总体看，业委会组建比例低，不能依法履职、依法维权， 是目前制约物业管理水平提升的短板。 （四）专项维修资金使用门槛高，使用率偏低。专项维修资金的使用，必须经占建筑物总面 积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意才能使用，门槛较高，程序较为复杂， 因此使用情况不多。截止到今年 10 月，共支出住宅专项维修资金 461 笔，金额 212.31 万元。 房改房维修资金由于资金数额少，申请程序较为复杂，维修支出也不多。今年前 10 个月， 共支出维修资金 92 笔，金额 42 万元。 （五）物业项目交接时未严格履行承接查验手续，开发遗留问题比较多。目前新建项目大部 分实行单体验收交房，综合验收交房比例不到 30%，很多物业服务企业与开发商交接过程中 未严格进行承接查验，对项目存在的问题没能及时发现和解决，导致业主 60%以上的投诉与 开发遗留问题有关，如房屋漏雨，储藏室、车库质量问题，电梯、消防、地下管网质量问题， 绿化、人车分流设计不达标问题等。 （六）小区内违法建设屡禁不止，占用公共绿地现象时有发生。住宅小区内私搭乱建和占用 公共空间种菜现象是个老大难问题，并且屡禁不止、屡屡反弹，这种现象在 2000 年到**年 建成的小区比较普遍，尤其是城乡结合部的小区和一楼带小院的小区更为严重。近几年结合 裸露土地整治，相关部门开展了多轮占绿种菜问题整治行动，效果较为明显；但私搭乱建顶 风而上，而且一旦形成，违法建设认定、拆除等程序复杂、涉及部门多、处置时间长，重新 恢复难度极大。 三、加强物业管理的几点建议 物业管理与千家万户的利益息息相关，是一项涉及到各级各有关部门的系统工程，物业管理 行业的健康发展需要全社会的共同关心和支持。为此，提出以下几点建议： （一）制定新的物业管理条例实施办法，建立健全配套的法规体系。我市原物业管理条例实 施办法于**年 2 月开始施行，在《山东省物业管理条例》出台后废止。建议结合全市物业管 理的现状，尽快制定新的适应我市实际、内容完善、可操作性强的物业管理条例实施办法。 明确规划部门、建设管理部门、物业管理部门、相关工作部门的职责分工，厘清房地产开发 企业、物业服务企业、业主、业主委员会、街道、社区的权利、责任和义务，规定好小区的 基础设施、安全消防、园林配套、公共空间、水电煤气、环卫保洁、车辆停放等诸多内容。 （二）采取多种举措，提高物业服务质量和水平。加大宣传力度，广泛宣传物业管理相关政 策法规，增强业主法律意识和诚信意识，提高业主交纳物业费的自觉性。相关部门要加强对 物业服务企业的监管，督促提升物业服务质量和水平。鼓励物业服务企业提供“菜单式服务”， 由业主自由选择“服务套餐”并按照相应的标准交纳物业费。构建和谐的物业服务企业和业 主关系，提高业主交费的主动性；建立对恶意拖欠物业费案件快速审判的绿色通道，对一些 恶意拖欠物业费的行为，依法快速处理。 （三）增加车位有效供给，规范小区停车管理。超前规划，科学合理确定新建住宅小区车位 配建标准，严格落实住宅小区建设规划审批时车位的比例。充分挖掘老旧住宅小区的停车潜 力，结合小区环境综合整治，通过调整绿化空间、优化小区布局、拆除违法建设等方式，增 加车位。加强管理，依法纠正改变车库和车位使用功能的行为。鼓励有条件的小区建设智能 立体式停车库。盘活闲置车位，对开发商尚未售出的车位和业主购买后未使用的车位加以利 用。对小区内占用消防通道停车、占用他人车位停车、乱停车和恶意堵塞进出通道等行为， 由物业服务企业进行劝阻引导，规范业主有序停车。 （四）加强业主委员会组织建设，充分发挥业主委员会的作用。业主委员会是做好物业管理 的基础之一，要学习借鉴外地成功经验和做法，结合我市实际，严格按照相关的法律法规规 定，适时召开业主大会，加强业主委员会建设。倡导业主委员会成员与居民委员会成员交叉 任职，鼓励业主中的党代表、人大代表、政协委员、机关事业单位人员积极参与业主委员会。 积极开展业主委员会组建和运行方面的业务培训，提高业主委员会成员的思想素质和专业水 平。进一步理顺居委会、业主委员会、物业服务企业之间的关系，推进沟通合作，提升社区 物业管理水平。试点将业主委员会建设情况纳入到对街道（镇）、社区的年终考核，提高基 层对业主委员会建设工作的重视程度。 （五）严格实行物业综合验收制度，防止开发商遗留问题影响后期的物业管理。有关部门要 加大监管力度，督促物业服务企业与开发建设单位做好物业项目承接查验工作，并办理各类 资料移交手续；认真落实《山东省物业管理条例》和《山东省新建物业质量保修金管理办法》 （鲁建发〔**〕5 号）的规定，建立物业质量保修金制度，明确保修工作的受理、实施的程 序和标准，强化对保修责任的监管，切实维护业主的合法权益。 （六）创新维修资金使用方式，出台相关办法。使用住房专项维修资金时，可以采取委托、 集合、默认、公示、异议等有效表决方式，提高表决效率。建立应急维修机制，明确应急维 修范围和标准，开通紧急情况维修资金使用的快速通道，简化维修资金使用审批程序，对危 及房屋使用和业主人身财产安全等紧急情况，可不经业主“双三分之二”表决同意直接使用 维修资金，由居委会（村委会）、业主委员会及物业服务企业共同组织抢修。试点业主大会 管理维修资金，逐步将维修资金划转业主大会管理和使用，物业管理部门、街道（镇）、社 区全程进行监管。 (七）加大小区执法力度，清理违法建设、破坏公共绿地等行为。明确各级执法机构工作职 责，着重解决住宅小区违法建设、侵占公共部位、破坏公共绿地、占用消防通道、住宅楼开 饭店等突出问题。城管执法部门要加大执法力度，及时开展执法活动，对拒不配合行政执法 的，依法申请人民法院予以强制执行。物业服务企业要加强配合，对违法违规行为及时进行 劝阻和报告，积极协助执法活动开展。 （八）支持智慧物业建设，开展互联网+服务。将互联网思维融入物业管理中，加快搭建基 于大数据的互联网平台，开展互联网+服务。依托智慧城市建设，制定智慧物业建设指导标 准，推广智慧住宅小区应用系统，建设智能物业管理服务平台和电子投票平台；综合开发利 用各类信息资源，开展智能家居、公共设施管理、智能停车管理、水电气费自动抄表等智能 化物业服务综合管理应用；鼓励物业服务企业、通讯运营企业和社会资本对已建小区进行智 慧物业改造，实现小区管理和服务的智能化和信息化。 （篇四） 按照**人大常委会**年工作要点和主任会议安排，人大常委会组成了以常委会副主任萨仁托 娅为组长，人大财经委、综合执法局、住建局、环保局、国土局、草监局等部门人员为成员 的调研组，对旗所在地居民小区和部分苏木镇物业管理情况进行了专项调研。通过听取相关 部门汇报，深入到居民小区实地查看，与社区居民及物业企业负责人座谈等形式，详细了解 了我旗物业管理工作的现状及存在的问题，现将调研情况报告如下： 一、物业管理工作的现状 目前，全旗居民小区有 84 个,7 个居民小区成立了业主委员会，有 40 个居民小区聘请物业企 业管理，3 个小区为开发商代管，有 7 家物业公司，有物业办公室的小区 12 个，其中开发 商提供的物业办公用房 9 个，老旧小区改造的物业办公用房 3 个。 **年 3 月，我旗将物业管理职能从住建局划转到综合执法局，成立了物业管理办公室，负责 统一协调全旗各居民小区物业管理工作。截至目前，由金都物业管理（综合执法局组建）完 成了对上都镇内 15 个无物业居民小区的回收管理，并对个别小区进行了硬化、亮化、绿化 及雨污水管道维修、安装了限高栏设施，对 7 个小区安装监控设施。 二、存在的问题 近年来，我旗城镇化建设进程不断加快，许多小区相继建成。在旗委、政府的领导下，经过 有关部门不懈努力，小区物业发展步伐、管理体系逐步加快，在完善小区治理、优化人居环 境、提升城市品味中发挥了作用。但也存在管理不完善、运行不规范、物业服务标准低与群 众要求期望值高的矛盾日益突出。主要表现为： （一）物业管理责任不实。物业管理工作没有摆到城镇建设管理的突出位置，对小区物业管 理关注少、投入少，没有建立综合性考核制度，日常监管措施不完善，管理成效达不到群众 的要求和满意。社区居民委员会、住建、城管等单位管理职能不具体、不明确,协调沟通渠 道不畅通，没有形成小区治理的合力。 （二）小区配套设施建设不到位，部分小区开发遗留问题较多。一方面存在施工不规范，道 路、绿化、停车、监控设施配套标准偏低，小区设计没有垃圾堆放点，居民活动场地和小区 休息区、卫生间缺失，同时有的房屋质量也存在矛盾隐患。多数小区前期物业企业隶属开发 商，或由开发商协议选聘，因而对小区设施设备接收标准把关不严，对建设遗留问题重视不 够，留下纠纷隐患。一些小区公共设施维修不及时，小区房屋漏水、设施坏损并在保修期内 的存在开发商推诿扯皮行为。在保修期外的不知如何申请使用专项维修资金，业主维修费无 法报销。老旧小区基础设施薄弱，管理不规范。如道路、绿化、污水排放、屋顶瓦片等基础 设施老化，安全防范措施不到位,建设好的小区开发商和物业移交手续不全等问题不同程度 的存在。另一方面全旗居民小区整体规划水平低，开发商为自己的利益，这两栋、那三栋的 形不成居民小区整体规模效应。 （三）全旗 84 个居民住宅小区中有有物业办公室的 12 个，开发商建居民小区时虽按要求留 有物业办公室，但是因产权不明，走时开发商全部卖掉，造成环卫工人无处休息和办公，工 具都无处可放。 （四）业主委员会成立难度大。目前，全旗 84 个居民小区中，成立业主委员会的仅有 7 个， 占到 8.3%。小区业主对业主委员会组织不了解，认识不到位；有的小区即使成立了业主委 员会，但业主委员会成员缺少敬业精神、跟踪服务不到位，没有发挥其应有的作用，更无法 实现真正意义上的自治管理。 （五）小区业主意识较差。个别小区的业主从窗口乱扔垃圾，垃圾乱堆乱放，小区内摆放废 弃的板凳，影响小区环境卫生；同时个别居民也存在不爱护公共财物、不讲卫生、不遵守公 共秩序等现象，有的业主甚至恶意拒交物业服务费，给物业管理带来阻力。 （六）老旧小区改造投入少，力度不够。对老旧小区安防设施完善、路面平整处理、停车位 (线)划定、垃圾装运处置、环境整治、管理用房配置、雨污分流、管线序化等功能性专项改 造不够，整体工作没有真正惠及民生。 （七）棚户区改造后的遗留问题。我旗城镇棚户区改造工作正在持续进行，从**年至今已对 2000 余处房屋进行拆除。在改造拆迁过程中产生了大量的建筑垃圾，但目前在棚户区改造 过程中拆毁房屋所产生的建筑垃圾未能及时清理运输，并且居民将部分垃圾随意倾倒、堆放 在建筑垃圾中与建筑垃圾混在一起，对周围居民和城镇环境卫生造成了严重的污染和影响。 三、几点建议 （一）健全组织机构，明确工作职责。一是成立管理机构。建议旗人民政府成立由政府分管 领导任组长，相关职能部门、社区负责同志为成员的管理委员会，定期协调解决物业管理中 出现的矛盾和问题，物业管理办公室负责处理日常工作和物业管理的工作机制。二是齐抓共 管，落实属地管理责任。推广社区居民委员会、业主委员会、物业管理企业互为一体、各司 其职、互相促进的“三位一体”工作，配齐物业管理专职人员，确保有人干事，有人管事。 加强对小区物业服务工作的协调指导和监督考评，着力推动各部门管理职能进小区，明确职 责，建立责任清单，协助社区建立业主委员会，推动我旗小区物业管理走向正规。三是按国 家和自治区有关物业管理的政策及法律要求，制定出台符合我旗实际的物业管理办法或物业 管理规范性文件，明确物业服务企业、业主、社区、政府管理部门之间的责任。加强房屋竣 工验收和物业承接验收，确保物业服务设施设备保质保量，不出现各种隐患。 （二）多方参与，推进业主委员会建设。一是社区居民委员会要大力推进业主委员会建设， 选出真正能够代表业主利益，热心公益事业、公道正派、敢于负责、有一定工作水平的人员 主持,参与业主委员会工作。发挥业主委员会与物业企业和业主之间的桥梁纽带作用，建立 双方相互沟通、相互理解的良好关系。二是建立健全业主委员会和业主委员会成员的工作职 责，建立激励机制和约束机制。三是业主委员会要向业主做好宣传、解释、协调工作，发挥 应有的作用，团结引导业主遵守各项管理制度，按合同约定交纳物业管理费用，自觉支持物 业管理工作。 （三）强化配套建设，提升承载功能。一是把紧小区规划、审批和综合验收关口。住建局要 严把物业管理企业进驻的审核、审批手续，按照国家有关规定，在小区规划中要留有物业用 房、垃圾堆放清运点和居民活动场地，公共区域应达到国家规定的硬化、绿化标准。二是无 论是旧城改造还是新建小区，要留有物业用房。物业用房产权归属于业主委员会，属业主共 有财产，为居民、物业管理人员和清洁工提供方便。三是尽快启动老旧小区改造计划。结合 全旗棚户区改造，将老旧小区改造列入城市建设计划，分批次进行改造，全面提升老旧小区 配套功能，改善居民宜居环境。四是科学管理专项维修资金。学习借鉴外地住宅专项维修资 金管理的经验，完善专项维修资金使用办法，简化程序提高效率，专项维修资金是小区的“治 病钱”、“养老钱”，应坚持安全管理与有效使用相统一，确保小区屋顶掉瓦漏水、管道坏损 等现象得到及时维修。 （四）规范物业管理，提升服务水平。一是牢固树立“物业无小事”、“物业就是服务”的理 念，着力强化教育培训，全面提高物业管理从业人员整体素质和服务技能。二是严格加强物 业企业招聘管理，推进物业市场公开招标、竞争竞聘。三是强化物业管理和监督力度，开展 物业企业信用等级评定、物业管理标准的制定、实施，培育品牌企业和物业管理示范小区， 发挥管理部门连接各方的桥梁纽带作用。四是完善物业收费标准调整机制。对于前期物业收 费，遵循政府指导价，可根据不同小区业主的需求，制定有关政策，完善“协商议价”调整 机制，允许协商确定等级性收费标准，确保“质价相符”。对于后期物业收费，遵循市场调 节价，并加强物业费市场化的宣传和指导，督促物业企业全面公示服务内容、服务标准、收 支明细，让收费和服务公开透明、阳光运作，方便业主监督，赢得群众认可支持。五是积极 探索小区物业企业管理与小区业主自主管理相结合的路子。引导无物业小区自主管理，帮助 他们成立自治委员会，由业主委员会自行处理小区的物业管理事项，维护全体业主和物业使 用人的合法权益，保障物业的安全与合理使用。 （五）做好棚户区改造项目建筑垃圾的清除工作，提高文明城镇水平。依据建设部 139 号令 《城市建筑垃圾管理规定》，建议尽快对已造成污染的建筑及生活垃圾进行清运处,同时在拆 迁施工工地周围设置围挡及必要的标语警示，避免再次出现生活垃圾与建筑垃圾混放现象。 （六）选择并规划好居民小区和道路名称。旗人民政府及其职能部门要加强对居民小区和道 路的调研，进一步规范和统一居民小区和道路的名称。 （七）加强宣传教育，提高思想认识。一是，加强物业政策宣传，制定行业发展规章,积极 引导业主自我教育、自我管理。二是积极指导物业企业提高管理水平、培训员工职业技能、 贯彻相关政策法规、调解处理物业纠纷，组织开展文明创建活动，积极纠正不文明行为促进 企业和居民道德素质的提高和文明意识的增强。三是积极推动公共服务向小区延伸。社区居 民委员会要充分发挥基层管理的优势，打通面向业主的公共服务通道，做好人性化服务。继 续抓好小区供热、供水等民生工作，切实解决好日常的民生需求，不断增强居民的满意度和 归属感，推进社会管理创新，推动美丽幸福**建设。 （篇五） 随着经济的发展和城市化水平的逐步提高,物业管理已经成为城市管理的重要内容,物业管理 的好坏直接影响城市居民的日常生活和社会秩序。物业行业作为一个新兴的行业,在我国只 有三十多年的历史, 由于我国物业管理起步晚，市场化程度较低，物业管理还没有形成一套 比较成熟、完善有效果的运行机制。近年来，我市城市发展迅速，老城区的棚户区改造，新 城区的快速扩张，越来越多的城市居民生活都以住宅小区为单位纳入城市管理，物业行业和 物业管理中存在问题也逐渐显现，物业企业与小区业主之间的纠纷和矛盾也日益突出，甚至 引发群体性上访事件，造成不良社会影响。根据市委主要领导的安排,**年 1 月下旬,市人大 常委会熊彬、吴明亮二位副主任及市人大法制委的同志，就我市物业管理情况进行了调研， 并与市房管局分别召集十几个相关部门和部分街道、社区、物业管理公司、房产开发商及业 主住户进行了座谈。现将有关情况报告如下： 一、我市物业行业基本情况 我市物业行业经过近几年的持续稳定发展，目前已有物业服务企业 76 家，服务住宅小区 96 个。全市住宅物业服务总面积约 800 多万平方米。物业服务已涵盖住宅小区、办公楼、商厦、 学校、医院、园区等多个类别，已创建了国家、省、市級示范小区 10 个。 二、我市对物业行业进行管理的主要做法 （一）开展行业指导和业务培训。注重和加强物业法规、条例专业知识等学习宣传，组织物 业从业人员进行专业知识的学习培训,**年,参加培训人数达 100 余人次。充分利用新媒体, 建立物业工作微信交流群，组织从业人员通过微信平台宣传、交流经验,不断提升管理水平。 （二）组织重点项目检查。为进一步提高物业服务整体水平，规范我市物业服务行为，重点 组织对我市住宅小区定期进行检査考评。**年，对我市物业小区安全生产、消防安全大检查， 对电动车充电停放、高层建筑消防安全重点检查，累计检查排査了 87 个物业服务住宅小区, 检查、安全巡排查 200 余次。 （三）完善物业管理机制。为规范前期物业管理行为，避免产生纠纷，市房管局明确了房地 产开发企业和物业服务企业的前期管理责任，要求新建项目交付前必须承接查验。**年，对 中泰盛景等多个小区进行了承接查验，防止开发建设单位的遗留问题引发矛盾纠纷。 （四）妥善处理物业投诉。**年共受理各类信访投诉 300 余件。对信访投诉上门沟通、限时 办结；暂时解决有困难的公开回复；对不合理的耐心解释。遇到重大信访问题或群体事件， 会同相关职能部门、街道、社区共同调处，力求妥善解决。 （五）依托市委、政府中心工作，提升行业管理成效。结合我市开展的“扫黑除恶”、“禁放 烟花爆竹”、“生活垃圾分类”、“创建卫生城”等中心工作要求，物业行业主管部门引导物业 公司以此为契机，提高业主自我管理意识，自觉维护小区环境，提升管理成效。 三、我市物业行业存在的主要问题 近年来，我市物业行业发展较快，行业发展过程中也出现了一些问题，因物业公司和小区业 主纠纷引发的上访事件时有发生，分析个中原因，归纳起来主要有以下几个方面： （一）因顶层设计层面产生的问题 1、物业行业从业门槛低，物业公司从业水平和从业资格难以保障。 2、小区物业管理未能纳入社区建设。物业企业是市场经济中的企业主体，业主与物业企业 之间为雇用关系。但物业企业在小区的日常管理中承担了很多政府部门的职能。因为没有执 法权，很难实现有效管理。 3、产权不清晰引发的管理难问题。比如小区地下车位权属不明确，开发商与业主纠纷不断， 矛盾不断激化，**年来因地下车位权属不明导致的重大信访类投诉就有 5 起。 4、业主委员会成立难、规范运行难。我市成立业主委员会的小区多为早期开发的小规模项 目，以本单位或者本地居民为主，业主来源比较单一，管理较易。未成立业主委员会的小区 多为“鸟型”小区，业主多来自我市不同的乡镇、街道，互相不认识，很难按标准成立业主 委员会。即使成立业委会的，业委会作为一个无法人地位的自治性组织，主体地位不明，难 以承担民事责任，业委会会议也很难实现参会面积和人数“双过半”。 （二）因行业管理层面产生的问题 1、目前我市还没有成立物业行业协会,物业行业没有一个基本的行业标准,物业行业的管理、 物业纠纷的调处没有一个统一的管理平台. 2、部分职能部门重小区建设的监管，而轻房屋使用过程的监管，某些物业管理企业未按规 定和要求从事服务，也没有具体的部门进行检查、处罚或取消资质。个别小区的物业管理企 业对自身提供的劣质服务有恃无恐，物业管理的乱象导致物业管理公司与业主之间矛盾激化, 引发群体上访事件。 3、房屋维修资金使用流程多申请难，业主报修后，问题长期得不到解决，产生抵触情绪而 拒缴物业费，引发恶性循环。 4、公安、城管、供电、供水等一些部门的职能没有延伸到小区内。物业公司对小区内的乱 停乱放、违章搭建等不具有执法权，管理乏力。小区电力设施产权没有移交相关部门，维护 存在问题等等，由此产生的各类问题得不到解决，引发物业公司与业主矛盾纠纷。 5、物业公司的不作为，得不到有效监管和问责,业主正当权益和享受服务得不到保障，引发 各种矛盾和问题。对于个别业主恶意拖欠物业费行为，走诉讼程序时间长、成本高，物业公 司往往得不偿失，业主得不到有效惩戒。 6、物业费与服务水平存在差距。有些老、旧的小区，物业收费标准偏低，物业公司服务标 准降低。业主因对物业公司服务不满，拒绝同意提高物业收费标准，也不相信提高收费后享 受的服务标准能提升。物业公司收不上物业费，企业运营困难，面临撤场，形成死循环局面。 （三）因物业公司层面产生的问题 1、从业人员特别是保安、水电工等年龄偏大，无法胜任岗位。物业公司管理层人员多，运 营成本高，收缴的物业费很大一部分都消耗在人员工资上，挤占了投入到小区管理和服务的 资金。 2、物业公司在物业费的管理使用上不规范，资金存在问题和风险。物业费收取后通常是由 物业公司自行管理和支配，没有第三方监管。物业公司卷走资金离场的情况也偶有发生。 3、物业公司的权责不明晰，应该提供哪些服务，承担什么责任和义务不明确。提供的便民 服务或有偿服务项目少或者基本没有，服务业主往往只停留在口号上。 4、物业公司服务理念和服务意识不强，收费时积极，解决问题时推、拖、慢，导致管理小 区的过程中很难得到业主的主动支持和配合。 （四）因小区业主层面产生的问题 1、恶意拖欠物业费，私自改变房屋结构、乱搭乱建等得不到有效惩戒，小区其他业主跟风， 增加管理难度， 2、有些业主委员会的委员存谋私心态，重个人利益，甚至是以牺牲大多数业主利益换取个 人利益。 （五）因历史遗留问题而引发的矛盾 1、老、旧小区历史遗留问题较多，设施设备老旧，房屋出现质量问题得不到有效的解决， 引发业主与物业企业的矛盾 2、不少老、旧小区用水用电还是合表（总表后面是分表），由于水电剥离改造成本很高，不 少小区还未实现一户一表，因总表和分表之间存在损耗，导致物业与业主纠纷长期存在（比 如国贸大楼），由此而引发的集体信访事件也比较突出。 四、对我市物业行业的几点建议 （一）由政府牵头，尽快成立物业行业协会。不同的物业管理公司提供的物业管理服务内 容基本上是相同的，相互间具有较强的可替代性。成立物业行业协会，可以从宏观方面规范 物业管理公司的运作，制止和惩戒不正当竞争行为，依法治理物业管理市场，发挥行业协会 作为行业自治组织的功能，完善协会内各项制度，公约与章程，制定行业服务标准，加强行 业自律管理，开展教育培训、行业调研、與论宣传、对外交流等活动，提升行业从业人员素 质，保证服务优质高效。最终实现行业内公司自治和自我管理，建立和谐统一的物业管理服 务的市场竞争，推动我市物业管理工作健康有序发展。 （二）由政府牵头尽快出台我市关于物业行业和物业管理的规范性文件，健全规章制度， 明确物业企业、小区业主的权利义务。筹建我市物业管理信息平合，开展物业服务企业信用 等级评定，建立物业服务企业管理的考评及准入淘汰机制，以此约束物业公司的服务，并定 期向社会公布企业信用情况。 （三）引入具有评估、监测功能的第三方机构，提供对物业服务标准、物业公司资质等级、 物业管理费分级收取的评估、监测等服务。根据不同档次的物业服务标准、不同资质等级的 物业公司，科学核定不同级别的物业费收取标准。通过第三方机构的介入和相关部门规范管 理，保障物业收费、资质管理、服务标准等向社会的公开、透明。逐步实现物业管理市场的 良性运作，业主、物业公司双赢。 （四）把物业管理与属地管理结合起来。发挥社区在物业管理中的综合协调作用，齐抓共管 及时有效解决小区各类矛盾纠纷，共建小区和谐。建议由属地街道办事处或社区对辖区内物 业公司的物业费用资金进行监管，街办、社区把物业服务企业日常监督检查、考核内容，列 入物业服务费拨付及淘汏机制依据中，并由房管部门做好业务指导。 （五）加强对房产开发企业的监管。首先要加强对房产开发企业的管理以及前期物业管理 活动的监督和指导，防范矛盾纠纷的产生。一是建立质保金制度，确保房屋出现质量问题得 以及时维修；二是建立前期物业招投标机制，促进物业管理市场的公平、公正，房产开发企 业在新楼盘竣工，委托物业企业进入服务时一律走公开招标程序，杜绝“父建子管现象”。 三要加强开发企业在预售时的监管工作，禁止房产开发企业许诺业主违规使用、占用绿地或 者公共面积。其次加强对开发商的后续服务的监管。行政主管部门要对小区配套设施是否完 善、开发商的销售广告与实际是否一致，房屋交接后与销售合同是否相符等进行检查验收， 验收合格后方能交付使用，为业主和物业管理企业合作提供一个好平台。 （六）尽快解决历史遗留问题。比如老旧小区水电剥离问题、小区水电设施的产权移交等 问题，建议市人民政府组织召开相关部门协调会，寻求切实可行的解决途径，尽快实现水电 剥离和主权移交，从源头杜绝矛盾纠纷。 （七）部门联动，加大执法力度。对物业公司反映的住宅小区内涉及市场监管局、城管、 治安、供水供电等部门管理范围的违规问题，相关部门要及时进行处置，避免其他业主效仿， 增加管理难度。对恶意拖欠物业费的业主，建议市人民法院通过简易程序审理，缩短诉讼时 间，降低诉讼成本。