房地产估价师 房地产开发程序与管理

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第三章 房地产开发程序与管理 一、单项选择题 1、下列不涉及质量控制的阶段是（ ）。 A、决策阶段 B、设计阶段 C、施工阶段 D、可行性研究阶段 2、从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源，下列选项中不包括（ ）。 A、土地 B、资本 C、环境 D、劳动力 3、投资机会的选择不包括（ ）。 A、提出投资设想 B、项目可行性研究 C、细化投资设想 D、寻找和筛选投资机会 4、投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和（ ）三部分工作。 A、风险控制 B、项目调研 C、投资决策 D、资金管理 5、土地储备实行（ ）管理。 A、计划 B、年度 C、整体 D、分阶段 6、对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于前期工作的是（ ）。（2011 年 真题） A、土地储备 B、销售方案的细化 C、建设项目的质量控制 D、申领《建设用地规划许可证》 7、土地储备机构负责实施土地开发时，由（ ）负责筹措资金。 A、开发商 B、建设部门 C、房管部门 D、土地储备部门 8、在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由（ ）负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地 征收等手续并组织实施。 A、开发商 B、建设部门 C、房管部门 D、政府部门 9、值得指出的是，随着政府土地储备制度的建立，（ ）划拨土地使用权，已经成为政府土地储备 中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减小。 A、存量 B、增量 C、流量 D、减量 10、由城市规划管理部门核发的（ ），主要规定了用地性质、位置和界限。 A、选址规划意见通知书 B、规划设计条件通知书 C、建设用地规划许可证 D、建设工程规划许可证 11、邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在（ ）。 A、3 个以上 B、5～10 个之间 C、5 个以上 D、2～10 个之间 12、（ ），开发商就可以申请开工许可。 A、建筑工程招标工作结束后 B、设计方案审查合格之后 C、申领《建设用地规划许可证》之后 D、申领《建设工程规划许可证》之后 13、申请办理《建设工程施工许可证申请表》时，对于不符合条件的，应该自收到申请之日起 15 日内书面通知（ ），并说明理由。 A、施工单位 B、建设单位 C、监理单位 D、设计单位 14、房地产开发项目，施工阶段的工程质量控制工作不包括（ ）。（2011 年真题） A、对原材料的检验 B、对配套设施的检验 C、确立质量文件档案制度 D、确立成本控制档案制度 15、横道图法用于项目建设阶段的（ ）。 A、质量控制 B、进度控制 C、成本控制 D、合同管理 16、水平进度计划用于项目建设阶段的（ ）。 A、质量控制 B、进度控制 C、成本控制 D、合同管理 17、下列哪一项不属于网络图的表现形式（ ）。 A、混合网络 B、双代号网络 C、单代号网络 D、时标网络 18、工程成本控制的主要对象是主要费用中的（ ）。 A、人工费用 B、固定费用 C、变动费用 D、材料费用 19、竣工验收时（ ）负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。 A、开发商 B、承包商 C、监理机构 D、建设主管部门 20、竣工验收的工作程序一般分为三个阶段，下列选项不属于其工作程序的是（ ）。 A、竣工验收备案 B、整体验收 C、综合验收 D、单项工程竣工验收 21、开发商受到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后，通常要（ ）内予以核实。 A、半个月 B、一个月 C、一个半月 D、两个月 22、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低， 则其采用的是（ ）。 A、领导定价法 B、挑战定价法 C、价值定价法 D、随行就市定价法 23、根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法称为（ ）。 A、价值定价法 B、目标定价法 C、成本加成定价法 D、认知价值定价法 24、竞争导向定价法不包括（ ）。 A、领导定价法 B、挑战定价法 C、随行就市定价法 D、价值定价法 25、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居 住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（ ）。 A、目标定价法 B、领导定价法 C、随行就市定价法 D、认知价值定价法 二、多项选择题 1、房地产开发是许多专业人士共同协作努力的结果，下列选项中属于房地产开发参与者的是（ ）。 A、开发商 B、金融机构 C、政府机构 D、社会团体 E、销售人员 2、下列选项中不属于投资决策分析的是（ ）。 A、投资决策 B、市场分析 C、项目财务评价 D、投资环境分析 E、客户群分析 3、下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（ ）。 A、获取项目所需土地 B、进行项目的财务评价 C、确定规划设计方案并获得批准 D、对项目的建设工程进行招标 E、提交项目开工申请并获得批准 4、国家投资管理部门对建设项目进行核准的重点包括（ ）。 A、项目是否符合宏观调控政策、产业政策等 B、项目主要产品质量符合国家的规定 C、项目建设对周边地区的公众利益产生有利的影响 D、项目有利于促进环境保护和改善生态环境 E、符合当地的产业结构调整的要求 5、申请《建设用地规划许可证》需提交的文件包括（ ）。 A、出让合同 B、资金到位证明 C、立项批文，规划意见书 D、1：2000 或 1：500 的地形图 E、建设用地钉桩成果通知单 6、招标文件通常包括（ ）等。 A、招标公告 B、投标人须知 C、评标办法 D、工程标底 E、合同条款及格式 7、确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（ ）方面。 A、实行科学合理的施工进度控制安排 B、控制混凝土质量 C、对工程中采用的配套设备进行检验 D、对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法 E、对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严 重误差 8、成本计划可分解为（ ）方面。 A、材料设备成本计划 B、管理费成本计划 C、人工费成本计划 D、不可预见成本计划 E、施工机械费用计划 9、开发商的主要合同关系通常包括（ ）等。 A、咨询合同 B、分包合同 C、销售合同 D、加工合同 E、勘察设计合同 10、技术资料的内容包括（ ）。 A、土建资料 B、前期工作资料 C、安装方面的资料 D、设计文件及变更资料 E、招标方面的资料 11、关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有（ ）。（2011 年真题） A、大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式 B、双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金 C、总代理可以委托分代理 D、房地产开发企业不能直接委托分代理 E、房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式 12、宣传作为促销组合因素之一，在（ ）等方面，起着十分重要的作用。 A、改善形象 B、增加销量 C、提高知名度 D、降低新产品开发成本 E、刺激对企业产品的需求，增加销售 三、判断题 1、房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，实际的开发过程也很难沿直线一步一步向前进行。（ ） 对 错 2、土地储备是市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、实现增加地方政府财政收入 为目标，依法取得土地，进行前期开发、储备以备供应土地的行为。 （ ） 对 错 3、目前我国由于政府不能作为城市房屋的拆迁人，所以政府不能作为土地一级开发者。（ ） 对 错 4、在我国，县级及以上地方人民政府垄断了其辖区范围内国有土地使用权出让市场。（ ）（2011 年真题） 对 错 5、在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，方可采取协议方式出让，但商业、旅游、娱 乐和商品住宅等经营性用地除外。 （ ） 对 错 6、《规划意见书（选址）》主要规定了用地性质、位置和年限。 （ ） 对 错 7、房地产开发企业只能通过公开招标的形式选择开发项目的施工单位。（ ） 对 错 8、采用网络图进行工程进度控制，最大的优点在于能够表明各项工作之间相互联系和相互制约的关 系，并能找到关键工作和关键线路。（ ） 对 错 9、开发项目或单项工程，其竣工验收的依据是：经过审批的项目建议书、年度开工计划、施工图纸 和说明文件、施工过程中的设计变更文件、现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准， 以及合同中有关竣工验收的条款。（ ） 对 错 10、一般说来，全国或国际性房地产经纪公司通常对大型的复杂发展项目有更丰富的代理经验，且 与大公司有更直接、更频繁的接触；而地方性房地产经纪机构对当地房地产市场及潜在的卖家或租 户有较详细了解。（ ） 对 错 11、认知价值定价法是房地产商根据自己对物业的认知价值来制定价格的一种方法。（ ） 对 错 答案部分 一、单项选择题 1、 【正确答案】 D 【答案解析】 参见教材 P82。 【该题针对“建设阶段”知识点进行考核】 【答疑编号 10269574】 2、 【正确答案】 C 【答案解析】 房地产开发需要土地、劳动力、资本、管理经验、企业家精神和伙伴关系的综合投入。 参见教材 P63。 【该题针对“房地产开发程序概述”知识点进行考核】 【答疑编号 10277856】 3、 【正确答案】 B 【答案解析】 投资机会的选择包括提出投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想三项工作。 参见教材 P65。 【该题针对“投资机会选择与决策分析”知识点进行考核】 【答疑编号 10277857】 4、 【正确答案】 C 【答案解析】 投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三部分工作。参见教材 P66。 【该题针对“投资机会选择与决策分析”知识点进行考核】 【答疑编号 10277859】 5、 【正确答案】 A 【答案解析】 土地储备实行计划管理。参见教材 P67。 【该题针对“前期工作”知识点进行考核】 【答疑编号 10277860】 6、 【正确答案】 D 【答案解析】 A 土地储备是政府行为，对房地产开发来说，前期应是获取土地。B 属于租售阶段； C 属于建设阶段的工作内容。参见教材 P67-82。 【该题针对“前期工作”知识点进行考核】 【答疑编号 10277862】 7、 【正确答案】 D 【答案解析】 土地储备机构负责实施土地开发时，由土地储备部门负责筹措资金。参见教材 P68。 【该题针对“前期工作”知识点进行考核】 【答疑编号 10277864】 8、 【正确答案】 A 【答案解析】 在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目 核准、土地征收等手续并组织实施。参见教材 P68。 【该题针对“前期工作”知识点进行考核】 【答疑编号 10277866】 9、 【正确答案】 A 【答案解析】 值得指出的是，随着政府土地储备制度的建立，存量划拨土地使用权，已经成为政府 土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减小。参见教 材 P70。 【该题针对“前期工作”知识点进行考核】 【答疑编号 10277868】 10、 【正确答案】 C 【答案解析】 《建设用地规划许可证》主要规定了用地性质、位置和界限。参见教材 P74。 【该题针对“前期工作”知识点进行考核】 【答疑编号 10277870】 11、 【正确答案】 A 【答案解析】 邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在 3 个以上。参见教 材 P76。 【该题针对“前期工作”知识点进行考核】 【答疑编号 10277872】 12、 【正确答案】 A 【答案解析】 建筑工程招标工作结束后，开发商就可以申请开工许可。参见教材 P80。 【该题针对“前期工作”知识点进行考核】 【答疑编号 10277874】 13、 【正确答案】 B 【答案解析】 申请办理《建设工程施工许可证申请表》是，对于不符合条件的，应该自收到申请之 日起 15 日内书面通知建设单位，并说明理由。参见教材 P81。 【该题针对“前期工作”知识点进行考核】 【答疑编号 10277876】 14、 【正确答案】 D 【答案解析】 本题可用排除法。ABC 全是与质量有关的，而只有 D 是与成本（投资）有关的，不 属于同一类。参见教材 P82－83。 【该题针对“建设阶段”知识点进行考核】 【答疑编号 10277877】 15、 【正确答案】 B 【答案解析】 横道图和网络图是进行进度控制的两大方法。参见教材 P84。 【该题针对“建设阶段”知识点进行考核】 【答疑编号 10277879】 16、 【正确答案】 B 【答案解析】 进度控制管理常用的方法有两种：横道图法和网络图法。水平进度计划又称为横道图 法。参见教材 P84。 【该题针对“建设阶段”知识点进行考核】 【答疑编号 10277881】 17、 【正确答案】 A 【答案解析】 网络图有单代号网络图、双刀号网络图和时标网络图三种表现形式。参见教材 P85。 【该题针对“建设阶段”知识点进行考核】 【答疑编号 10277883】 18、 【正确答案】 C 【答案解析】 工程成本控制的主要对象是主要费用中的变动费用。参见教材 P87。 【该题针对“建设阶段”知识点进行考核】 【答疑编号 10277885】 19、 【正确答案】 A 【答案解析】竣工验收时开发商负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。 参见教材 P91。 【该题针对“建设阶段”知识点进行考核】 【答疑编号 10277887】 20、 【正确答案】 B 【答案解析】 项目竣工验收的工作程序一般分为三个阶段：①单项工程竣工验收；②综合验收；③ 竣工验收备案。参教材 P91。 【该题针对“建设阶段”知识点进行考核】 【答疑编号 10277889】 21、 【正确答案】 B 【答案解析】 开发商受到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后，通常要一个月内予以核实。参 见教材 P93。 【该题针对“建设阶段”知识点进行考核】 【答疑编号 10277891】 22、 【正确答案】 B 【答案解析】 某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的 定价低，则其采用的是挑战定价法。参见教材 P99。 【该题针对“租售阶段”知识点进行考核】 【答疑编号 10277892】 23、 【正确答案】 B 【答案解析】 根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法称为目标定价法。参见教材 P99。 【该题针对“租售阶段”知识点进行考核】 【答疑编号 10277894】 24、 【正确答案】 D 【答案解析】 竞争导向定价法包括领导定价法、挑战定价法、随行就市定价法。参见教材 P99。 【该题针对“租售阶段”知识点进行考核】 【答疑编号 10277896】 25、 【正确答案】 D 【答案解析】 认知定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。参见教材 P99。 【该题针对“租售阶段”知识点进行考核】 【答疑编号 10277898】 二、多项选择题 1、 【正确答案】 BCDE 【答案解析】 开发商不能简单的理解为参与者。参见教材 P63。 【该题针对“房地产开发程序概述”知识点进行考核】 【答疑编号 10277901】 2、 【正确答案】 DE 【答案解析】 属于投资决策分析的是投资决策、市场分析和项目财务评价。参见教材 P66。 【该题针对“投资机会选择与决策分析”知识点进行考核】 【答疑编号 10277904】 3、 【正确答案】 ACDE 【答案解析】 前期工作阶段包括：获取土地、项目核准和开工计划、确定规划设计方案并获得规划 许可、工程建设招标、开工申请与审批等；项目财务评价属于投资决策分析阶段。参见教材 P67-82。 【该题针对“前期工作”知识点进行考核】 【答疑编号 10277906】 4、 【正确答案】 ADE 【答案解析】 B 不包括产品质量合格，主是指产品未对国内市场形成垄断，未影响国家的经济安全； C 不要求项目建设对周边产生有利影响，只要不产生重大不利影响即可。参见教材 P72。 【该题针对“前期工作”知识点进行考核】 【答疑编号 10277908】 5、 【正确答案】 ACDE 【答案解析】 参见教材 P73。 【该题针对“前期工作”知识点进行考核】 【答疑编号 10277910】 6、 【正确答案】 ABCE 【答案解析】 招标文件包括招标公告、投标人须知、评标办法、合同条款及格式、采用工程量清单 招标的，应当提供工程量清单、设计图纸、技术标准和要求、投标文件格式、投标人须知前附表规 定的其他材料。参见教材 P78。 【该题针对“前期工作”知识点进行考核】 【答疑编号 10277912】 7、 【正确答案】 BCDE 【答案解析】 工程施工阶段的工程质量控制工作主要包括下列方面：对原材料的检验、对工程采用 的配套设备进行检验、确立施工中控制质量的具体措施、确立有关质量文件的档案制度。参见教材 P82～83。 【该题针对“建设阶段”知识点进行考核】 【答疑编号 10277915】 8、 【正确答案】 ABCE 【答案解析】 成本计划可分解为材料设备成本计划、施工机械成本计划、人工费成本计划、临时工 程成本计划、管理费成本计划。参见教材 P87。 【该题针对“建设阶段”知识点进行考核】 【答疑编号 10277917】 9、 【正确答案】 ACE 【答案解析】 开发商的主要合同关系通常包括土地使用权出让或转让合同、勘察设计合同、融资合 同、咨询合同、工程施工合同、采购合同、销售合同、联合开发或房地产转让合同等。参见教材 P89。 【该题针对“建设阶段”知识点进行考核】 【答疑编号 10277919】 10、 【正确答案】 ABC 【答案解析】 技术资料的内容包括前期工作资料、土建资料和安装方面的资料。参见教材 P93。 【该题针对“建设阶段”知识点进行考核】 【答疑编号 10277921】 11、 【正确答案】 BCE 【答案解析】 A 选项的必须太绝对了；D 选项正确的说法是，特殊情况下，开发商或业主可以直接 委托分代理。参见教材 P96-97。 【该题针对“租售阶段”知识点进行考核】 【答疑编号 10277922】 12、 【正确答案】 ABCE 【答案解析】 宣传作为促销组合因素之一，在刺激对企业产品的需求，增加销售、改善形象、增加 销量、提高知名度等方面，起着十分重要的作用。参见教材 P100。 【该题针对“租售阶段”知识点进行考核】 【答疑编号 10277924】 三、判断题 1、 【正确答案】 对 【答案解析】 房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，实际的开发过程也很难沿直线一步一步向 前进行，参见教材 P65。 【该题针对“房地产开发程序概述”知识点进行考核】 【答疑编号 10277926】 2、 【正确答案】 错 【答案解析】 土地储备是市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合 理利用的目标，依法取得土地，进行前期开发、储备以备供应土地的行为。参见教材 P67。 【该题针对“前期工作”知识点进行考核】 【答疑编号 10277928】 3、 【正确答案】 错 【答案解析】土地开发的项目实施模式分为政府土地储备机构负责实施和授权开发商负责实施两种 模式。随着土地储备事业的发展，政府土地储备结构不断提升，北京等部分城市新增土地储备开发 项目的实施模式，已经逐渐由授权开发商实施为主发展为土地储备机构实施为主。参见教材 P68。 【该题针对“前期工作”知识点进行考核】 【答疑编号 10277930】 4、 【正确答案】 对 【答案解析】 参见教材 P69。 【该题针对“前期工作”知识点进行考核】 【答疑编号 10277932】 5、 【正确答案】 对 【答案解析】 “在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，方可采取协议方式出让”，但商 业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。参见教材 P70。 【该题针对“前期工作”知识点进行考核】 【答疑编号 10277934】 6、 【正确答案】 错 【答案解析】 城乡规划管理部门在《规划意见书（选址）》中，将确定建设用地及代征城市公共用 地范围和面积，根据项目情况提出规划设计要求。参见教材 P73。 【该题针对“前期工作”知识点进行考核】 【答疑编号 10277936】 7、 【正确答案】 错 【答案解析】 工程建设项目招标分为公开招标和邀请招标两种方式。前者是以招标公告的方式邀请 不特定的法人或组织投标；后者是以投标邀请书的形式邀请特定的法人或组织投标。参见教材 P75。 【该题针对“前期工作”知识点进行考核】 【答疑编号 10277938】 8、 【正确答案】 对 【答案解析】 网络图法的优点首先是在网络图中可确切地表明各项工作的相互联系和制约关系；其 次是可以计算出工程各项工作的最早和最晚开始时间，从而可出关键线路和关键工作。参见教材 P84。 【该题针对“建设阶段”知识点进行考核】 【答疑编号 10277941】 9、 【正确答案】 对 【答案解析】 开发项目或单项工程，其竣工验收的依据是：经过审批的项目建议书、年度开工计划、 施工图纸和说明文件、施工过程中的设计变更文件、现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验 评定标准，以及合同中有关竣工验收的条款。参见教材 P91。 【该题针对“建设阶段”知识点进行考核】 【答疑编号 10277943】 10、 【正确答案】 错 【答案解析】 一般说来，全国或国际性房地产经纪公司通常对大型的复杂发展项目有更丰富的代理 经验，且与大公司有更直接、更频繁的接触；而地方性房地产经纪机构对当地房地产市场及潜在的 买家或租户有较详细了解。参见教材 P97。 【该题针对“租售阶段”知识点进行考核】 【答疑编号 10277945】 11、 【正确答案】 错 【答案解析】 认知价值定价法是房地产商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。参 见教材 P99。 【该题针对“租售阶段”知识点进行考核】 【答疑编号 10277947】