2021物业工程主管年中总结报告范本

2021物业工程主管年中总结报告范本

2021 物业工程主管年中总结报告范本 物业工程主管总结 1 时光飞逝，2019 年即将结束，首先感谢公司对我工作的肯定，将我提升为工程部主管。在 这一年里，在集团公司和项目领导正确指导下，以及同各部门的密切配合、团结一致下，圆 满完成公司领导交付的各项工作任务，保证了园区所有设备的安全运行。取得了一定的好成 绩，为完成公司质量目标做出贡献，为了总结经验，促成 2019 年工作再上一个新的台阶， 现将 2019 年工作总结如下： 一、日常工作完成情况 1.2019 年度共完成约 1485 项零维修工作,其中有公共区域，业主维修，商户维修等。得到业 主商户的好评和认可。 2.加强现场管理，对小区装修单元施工按管理处规章制度进行监督，使之不影响小区外貌和 安全管理，对商铺的中央空调和消防管道改造要求按工艺规范施工，保证中央空调系统和消 防系统的正常运行。 3.4 月份重新修订了岗责和工作流程，在此基础上改进了工作记录和设备运行记录，把岗责 落实到实处 4.每月抄写计算水电表，配合财务做好每月水电计费和管理费的收取工作 5.A、B 栋走火梯改造。原环形灯加电子镇流器成本约 30 元一套，改造后节能灯成本约 10 元一支，改造数量约 160 支。 6.A.B 栋走廊灯改造。原 36W 一体化排管灯成本约 35 元一支，改造后节能灯成本约 10 元一 支，改造数量 325 支。 7.协助商铺用电增容线路改造。(如;邮政银行、农商银行，二楼 202、210、219 华银公司) 8.银业国际负一层水泵噪音的处理。生活水泵房在使用过程出现震动和噪音导致 A 栋多户业 主曾多次投诉水泵噪音严重影响他们的生活质量，后经环保局，施工单位的改造已解决此难 题。 9.地下车库出入口对调工程及露天停车场安装岗亭和道闸.减速带。 10.在雷暴雨期间及时对小区明沟管道垃圾疏通工作以及做好排洪防汛工作 11.跟进小区遗留工程维修。(修补墙壁裂缝、补漏、维修门窗等) 二、施工改造 按照公司布署，经集团公司同意，工程部较好的完成了公司下达的各项施工任务，为公司节 约成本。 1.一楼安管部、工程部办公室装修。 2.地下车库入口处路面倒水泥。 3.观光电梯大堂门口铺设无障碍通道。 4.一楼商铺前面绿化带改为铺设环保砖。 5.02 岗旁草坪改为铺设石子路。 三、设备设施的维修保养 目前小区设备保养情况总体还是比较到位的，所有的设备按照设备保养说明书进行保养，每 日巡查，目前都处于良好的工作状态。 1.严格按照配电系统运行保养的规范要求，参照年度工作计划，完成大夏核心配电室设备的 运行、检修和清扫工作。同时对各楼层配电管井内母线插接箱定期进行保养 2.电梯检查方法的更新。针对电梯事故的多发，而工程部检查工作时又未发现的现象进行分 析和总结，对原有的检查方式进行改进和完善。在原来只对机房、电梯主机进行检查的基础 上，加强了检查中乘坐舒适度、稳定性及噪声情况的检查，到轿顶运行观察、底坑的查看。 督促维保单位提高维修保养水平消除故障隐患。加强电梯维护保养跟进监督工作，使银业国 际 10 台电梯顺利通过质量技术监督局一年一次的电梯年检，并取得电梯安全使用证。 3.严格按照消防管理规定抓好楼宇消防设施的日常管理，对消防设备进行了全面检修和防锈 加油工作。规范消防设施设备的维修保养。为使应急灯、疏散指示灯系统的运行良好，确保 火灾发生后每一个疏散指示灯、安全指示灯、楼道应急照明灯亮以引导业主(用户)有序地进 行应急疏散，减少人员伤亡制定《应急灯、疏散指示灯系统保养规定》并配发相应的记录表 格，对应急灯、疏散指示灯系统保养进行规范。及时发现有问题的灯具进行修复，进一步提 高消防设施设备运行可靠性。 4.中央空调设备的维修保养，对天面冷却塔和冷冻水管道每月进行清洗。每月对一～三商铺 180 台盘管风机普查并对其中 12 台存在不同问题的盘管风管进行了维修，6 月份机房和天面 冷却水管进行除锈和油漆，提高了设备安全运转性能，保证夏季制冷的正常供应。 5.发电机每月进行一次保养，保养时例行开机运行 15 分钟，确保停电时能快速进行发电。 6.生活水泵房每日巡查 2 次，保证设备的安全运行，为业主创造一个良好的居住环境。 7.弱电设备保养工作，对楼内弱电管井进行了全面清洁、整理工作，配合电信、移动、联通 等公司进行设备的安装维修和保养工作 8.易出问题节点汇总。因为设施设备绝大多数的故障都是由于个别重要部件损坏造成，如供 水系统的故障大多是由于止回阀阀和电磁阀、液位计造成，烧电机多为交流接触器的触点拉 毛受损造成，电梯的故障多为光膜、门机、平层器、控制柜的各种接触器造成。要求各维修 部逐步建立设备故障台帐，进行易出问题节点汇总，做到心中有数，加强此部位保养工作， 提高设施设备安全保障。 四、在能源管理、降低消耗方面 我们对园区内的公共电气设备、设施进行摸底排查，找出节能降耗的方法，对需要且能够改 进的设备、设施作出节电改造方案或建议，逐步进行改造： 1、将车库照明、楼内通道照明、大厅照明、电梯厅照明及步梯间照明等分出白天和夜间照 明;在保证整体照明需求和造型完整有序的前提下，尽量减少灯具使用数量，如将连排灯照 明改为隔灯照明方式等。 2、对大功率机电设备加强巡查，确保电机处于良好的运行状态，提高效率。加大控制设备 的维护，减少大功率设备的超停次数，降低功耗。 3、做好修旧利废工作，对更换出的文件、灯具、镇流器等进行维修，通过更换零件或重新 拼装等方式修理旧件，减少新件的使用。 4、全年能源消耗：电:：668805 度，水：3744 方 五、技能培训 工程部是一个后勤保障部门，也是一个专业技术很强的部门，同时这也正是我自己的专业， 对工程部员工进行了智能化系统、强电系统、中央空调系统、发电设备操作、电梯应急处理 等相关专业的培训，使各员工都熟练掌握了物业设备设施的应急处理及操作流程，保证设备 设施安全运行 六、目前存在的问题 1.专业技术水平还比较欠缺 2.工作流程中，规范操作的统一性不强，对外围单位监督检查工作做得不够细致 3.仓库材料摆放不够规范，东西摆放比较乱，没有贴明显标签 4.个别工作进度均比计划拖延滞后,维修工作的效率和维修质量有待提高 5.和各部门工作衔接还不是很完美 七、201x 工作计划 1.针对去年存在的问题进行整改 2.按照月、季、年度保养计划对设备设施进行保养 3.跟进各维保单位的维护保养工作，并对维保过程，结果进行监督检查 4.随时做好防汛、防火等措施，完善设备设施及各项应急预案，做好检查及检修工作，确认 设备设施及人员安全 5.随时处理各项报修工作 6.完成领导下达的临时性工作 7.适时进行岗位培训、技术培训、员工考核，努力提高员工素质 物业工程主管总结 2 自_年进入_物业公司工作以来，我们一直都是认真工作，努力学习，积极思考。伴随着_x 物业公司管理团队的不断壮大，做为我们个人也在不断成长和升级。我所主管的工程部作为 公司的后勤保障部门非常重要，前期物业介入的每一个细节，每一项系统工程都决定着小区 建成后的运行成本。所以，我们在实际工作中，时时以物业公司的利益出发，从源头把握好 成本关。 此外，火车跑的快还靠车头带，由于刚来_x，无论从工作能力，还是从思想上都存在许多的 不足。在这些方面我们都得到了公司领导正确引导和帮助，在公司的关怀下，多次外出进行 专业知识的培训(《物业管理》与《电梯管理》)，多次到其他小区(维一星城、左岸春天、顺 天国际、圣爵菲斯，金色晓岛、阳光花城等)参观学习，使我们的工作能力提高很快，。从而， 对我们的发展打下了良好的基础。在这一年的时间里，工程部主要工作表现在以下几个方面： 一、参与公司规章制度的制定与修改：《_x 物业公司工程部表单、流程图》、《_x 物业公司工 程部岗位职责》、《_x 物业公司工程部管理方案》等，对公司其它规章制度(《业主手册》、《装 饰装修管理服务协议》、《业主入住房屋验收交接单》、《装修须知》等)提出合理化建议。 二、物业公司办公室的装修：协助图纸设计、材料采购、设施跟进(水电、有线、煤气)、设 备维护(空调)等。办公室由_x 装饰公司施工，在 8 月份的时候搬进新居办公，使物业公司办 公走向正规化。 三、业主房屋装修审批、监督检查以及违章处理与验收：业主室内装修图纸会审包含墙体拆 除、水管移位、地面铺贴材料、给水管试压与卫生间闭水试验、挑窗渗水、工程遗留问题等; 给施工单位或业主颁发施工许可证、室内装修注意事项、水管走向平面示意图等。监督检查 重点在于外墙违章打孔、违规拆墙、卫生间防水层破坏、屋面跃层违章作业(天沟另作它用、 土坯过高、栽树过大过高、违规设立景点等)、外墙设立雨篷、晾衣架、花盆台等。耐心的 向业主解释室内装修应注意的事项，对那些违反装修管理协议的业主和装修公司，发现一处， 整改一处，情节特别严重的扣除违约金(10 家左右)。 四、业主室内工程建设遗留问题处理：工程建设遗留问题包含挑窗渗水、外墙开裂渗水、跃 层渗水、玻璃破损、防盗门问题、室内水管破损漏水、墙面顶面高低不平、卫生间渗水等。 对业主提出的问题一一落实到位，特别辣手的问题报房产公司批准后由业主自行解决或物业 公司派人处理(费用由房产公司支付)。但也有不尽人意的地方，需要我在以后的工作中出处 理。特别是双方交叉施工的地方(如挑窗渗水、跃层室内墙边渗水)，老是得不到解决，还有 部分施工单位不及时维修，让我们的工作很被动。 五、及时解决业主合理的要求：水压过低、室内开关跳闸、排水不畅通、联系有线电视电话 煤气施工人员、楼上楼下装修相互影响(楼上渗水漏水、楼下打坏上面水管线管、钻孔相互 打穿等)、业主合理的赔偿(工程遗留问题、水管跑水等)。做到事事心中有数，及时解决业主 的心中疑惑，为业主提供优质的服务。在工程遗留问题上，我们既要维护业主的合理要求， 也要了解开发商的难处，协调事情还要多钻研、多咨询，多方配合才会做得游刃有余。 六、_x 花园设备设施运行：电梯基本正常运行，三菱公司进行二次维保，有针对性的维修 多次，年底要进行一次大检修确保两节电梯的安全运行。、生活水泵运行正常，问题较少， 泵房配套设施还须完善。临时用电现已不能满足小区正常运行，我们加班加点值守，确保小 区业主能正常使用，年底保证业主正常供电。虽然十月份已通自来水，但是高层五楼、商场 多层二、三楼以及会所多层五楼反映水压过小，我们报房产公司批准后准备年前确保业主用 水正常。 七、设备设施资料与业主装修资料的收集以及设备设施安装跟进：电梯资料、生活水泵资料、 消防联动系统资料、小区户型图纸、业主装修验收资料、防水层破坏申请资料、防盗窗安装 申请资料、安全栏杆改动承诺书、屋面跃层改动承诺书、业主装修进度表等。由于房产公司 配套设施安装后置原因，配电资料与建筑资料暂未收集齐，不过在来年的工作中，我们会整 理收集到位的。小区的生活水泵、集水井潜污泵、电梯、自饮水设备、排烟风机、消防控制 室联动主机、消防水泵、配电设备(变压器、高低压配电屏、控制屏)、排水设施(化粪池、排 水、污井、管道)、给水设施(自来水管网、阀门、减压阀、水箱、管道)等已基本到位，由于 绿化、电力、消防配套在施工，就会对已有的设施设备运行产生影响，我们会对正在施工的 项目提供合理化的建议，协助开发商完成配套设施的安装、调试与运行。 八、配合财务部对常用工具与材料的采购与保管：冲击钻、手电钻、手磨机、疏通机、铝合 金梯、皮工具袋、热熔机、钢丝钳、尖嘴钳、起子、卷尺、电笔、管子钳、扳手、钻子、锤 子、电工刀与美工刀、灯泡、雨具、润滑油等。小工具已发放到人，个人领用工具品种根据 工种发放，工具由个人负责使用、保管，共用工具存放在值班室，由专人负责保管。由于人 为因素所造成的工具发生丢失、损毁由责任人按工具价值赔偿。 九、配合开发商的工作：上半年解决业主装修临时用水用电，为肯德基、新一佳、国美提供 装修水电管理，地下室临时排水管理，为各施工队(建筑单位、消防、暖通、装饰装修、移 动、电力、自来水、电信、有线电视、煤气、直饮水、电梯等)提供施工水电，得到房产公 司的一致好评。特别在临时水电上面，我们工程部人员夜以继日地工作，确实保证了小区供 水供电基本正常。 十、对部门员工进行合理化的管理：在了解员工的同时及时发现他们的长处与不足，要善于 运用他们的长处，帮助他们改掉不良习惯，使我们小集体整体水平得到提高。对优秀员工要 及时给与奖励(三名员工获得 “服务之星”) ，严惩工作三心二意的，必要时给与辞退(有三 名员工)，保持我们工程部的战斗力。 物业工程主管总结 3 时间飞逝，__年即将结束。在这一年里，工程部全体员工在公司的质量方针指引下、在公司 和项目领导正确指导下，以及同各部门的密切配合、团结一致下，圆满完成公司领导交付的 各项工作任务，保证了园区所有设备的安全运行。取得了一定的好成绩，为完成公司质量目 标做出贡献。 一、日常工作中，工程部全体员工严格遵守公司的各项规章制度，严格按照“五常法”的要 求去做。能够认真传达、贯彻公司的各项指示精神，完成各项工作任务。认真对待公司、项 目检查中提出的问题和整改意见，结合实际，认真整改和执行。在各级领导的帮助下，我们 规范了各种表格、记录的填写，为日常安排工作和用电数据分析提供了有效、准确的依据。 并将各种制度张贴上墙，以便每位员工及时学习、检查和要求自己。 二、配电值班工作看似轻松，但实际上，要求配电值班人员具有较高的责任心和配电值班经 验，才能保证发现隐患后，及时有效的做出处理，保证系统正常运行，为设备运转、业主办 公提供电力保障。因此，工程部每位配电工都能遵守配电制度，认真巡视设备，按时抄录各 种表计，认真核算每日用电情况，为园区用电分析和管理提供了可靠依据。同时，配电室又 是休息日、节假日和夜间等时间继续为业主服务及对外联系协调的主要部门，负责这些时间 内的设备巡视工作、业主报修处理、业主和外单位的各种施工跟进服务以及紧急情况处理协 调等工作。如：每班 2 次的中水站巡视;每日夜间路灯、水泵房设备巡视和电梯维护保养跟 进监督工作等，使业主得到全天的、不间断的维修服务，保证了电气设备的安全运行，为业 主创造一个良好的办公环境。 三、工作中，我们负责园区内所有电气设备设施的维修工作，保证它们能够正常运转。我们 克服了人员少，工作量大的困难，合理安排人员，本着“应修的必修，修必修好;定期保养” 的原则，认真对待每项工作。为及时处理业主报修，每天安排专人负责业主报修处理和巡查 工作。做到接报及时、处理及时，减少回收率。当报修工作较多时，及时调配其他员工支持。 今年夏天 a 栋 402 室完美时空公司，有一个配电箱的总空开频繁掉闸，严重影响业主的正常 办公。我们及时组织人员进行彻底、仔细的排查，最终发现掉闸原因是由于业主用电过于集 中，三相用电负荷严重不平衡，造成单相超负荷掉闸，需进行负荷调整。但由于业主办公期 间不允许时长时间停电，因此，我们在其用电高峰时测量、记录各分路负荷后，于当日下班 和次日中午，分两次对其负荷重新分配、调整，使其三相负荷趋于平衡，消除了安全隐患， 提高了业主用电的安全性和可靠性。 工程部在没有进行交接和资料不全的情况下，接管园区中水站后，为保证中水站的正常使用， 设备正常运转，全体电工包括配电工都积极参与中水站的维修、调试和巡查工作。由于缺乏 中水站设备资料，我们只能在现场逐一查设备、查线路，了解设备的工作过程和控制方式。 在污水池中打捞水泵、更换电机、连接线路，全体员工都不怕脏、不怕累，克服种种困难， 积极协助水工完成中水站设备的更换、维修工作。在电气调试问题上，为不影响业主使用中 水，我们尽量将时间安排在晚上或周六日进行，摸索回用水泵的自控管理、查找故障原因， 经过多日的努力终于将系统调整到最佳状态，保证了中水设备的正常使用。 设备巡查工作是保障电气设备安全运转和使用的重要措施，也是人员安全的保障。因此，每 天都会安排专人按时巡视园区公共电气设备、设施，以便及时发现设备缺陷和异常情况，及 时进行处理，如不能及时处理的，也会在采取相应的措施后，及时上报并列入维修计划。在 日常工作中，员工根据检修计划、电气设备维护周期以及设备运行状况对电气设备进行定期 检修保养，发现并去除潜在的设备隐患，减少设备故障率。在换季检修工作中，因维修工作 量大，人员不足，从配电室抽调 4 人参与检修工作，致使抽出人员和值班人员的工作量都随 之增大，但每个员工都没有抱怨、没有偷懒，都任劳任怨、积极投入检修工作，认真完成各 项工作任务，认真填写各种记录，使得每次换季检修工作都能够顺利完成。 四、在技术培训方面。每个员工都非常主动、互相交流、互相学习、取长补短，不断增强自 身业务知识和技术水平。为保证员工有时间进行技术交流和学习，每周五我们都抽 2-3 小时 作为“技术学习”时间，鼓励大家互相交流、互相讨论、互相提问、多方面解答问题，介绍 自身的工作经验。很大程度上提高了员工的技术水平和自信心，进一步提高了员工的工作积 极性。 五、在能源管理、降低消耗方面。我们对园区内的公共电气设备、设施进行摸底排查，找出 节能降耗的方法，对需要且能够改进的设备、设施作出节电改造方案或建议，逐步进行改造： 1、将楼内通道照明、大厅照明、电梯厅照明及步梯间照明等分出白天和夜间照明;在保证整 体照明需求和造型完整有序的前提下，尽量减少灯具使用数量，如将三管或双管灯改为单管 照明，改连排灯照明为隔灯照明方式等。 2、对大功率机电设备加强巡查，确保电机处于良好的运行状态，提高效率。加大控制设备 的维护，减少大功率设备的超停次数，降低功耗。 3、对 e 栋空调机组加装计量表，增大电量核算的准确度，减少公用电量的分摊。 4、做好修旧利废工作，对更换出的文件、灯具、镇流器等进行维修，通过更换零件或重新 拼装等方式修理旧件，减少新件的使用。 六、弱电设备维修工作： 1、更换物业办公用电话交换机，重新调整号码分配和布线工作。 2、对楼内弱点竖井进行了全面清洁、整理工作。 3、配合电信公司进行设备的安装维修和保养工作。 七、环境卫生和设备卫生方面。将园区内的公共设备设施分为公共责任区和个人责任区，每 个责任区都有专人负责。每日都要清洁公共区域内的卫生和设备的卫生。定期清洁个人管辖 范围卫生并定期检查，保证配电室内和设备间的设备干干净净，设备无油渍、卫生无死角、 保证设备正常运行。 一年来，工程部的全体员工尽心尽力地为园区做了大量的工作，不论是分内还是分外的工作 都能积极主动的去做，但是有些工作还是存在不足，与公司的要求存在差距。我们将在今后 的工作中，认真的去弥补不足，进一步提高每位员工的思想素质及个人的技能，为公司的发 展做出最大的贡献。 物业工程主管总结 4 20_年是简单而不平凡的一年，物业服务行业面临很多严峻的挑战，经济效益也不如往年景 气，市场竞争也比较激烈，因此工程维修也有了更高的要求。为了适应市场要求，我们在今 年不断提高工程维修技能，__整体工作绩效，专业技能，服务态度，制度规章及外围单位管 理等方面有了逐步明显提升。为了总结经验，寻找差距，规划前景，促成 20_年工作再上一 个新的台阶，现将_年工作总结如下： 一，主要工作汇报： 1，叠加区域公共楼道照明开关改声控和触摸延时开关; 今年第一季度主要对叠加公共楼道照明设施开关进行更换改装，将总进户门进门口和楼道拐 弯口换成声控延时开关，业主家门口换成触摸延时开关，在也不会发生业主到家忘了关灯， 促使灯泡灯头烧坏的现象发生，也达到了节能的效果。 2，独栋弱点问题查找和恢复监督工作 由于独栋别墅违章改建导致弱点系统全部瘫痪，43 户线路全部断，24 户主线断，报警电源 坏 1 只，解码器坏 4 只，系统隔离器坏 6 只，控制箱坏 4 只，在公司领导和服务中心经理多 次和开发商协调沟通下，得到了开发商同意解决，在施工队进入施工现场时，我们克服人员 少，进行时时监督，两人相互轮着看，除了给业主正常报修外，其余时间都跟着施工队，当 然在跟着的时候也发现了不少问题，偷工减料，能省事就省事的解决办法，埋线管不够深等 问题，在我们强有力的要求下，促使施工队按照标准施工，如今独栋弱点基本已经恢复了常 态。 3，日常维修工作的开展; 今年我工程部接到维修单 张，完成 张，修缮率在百分 以上。先后完成了叠加区域 38 台电 梯基坑水泥块及垃圾清理工作，70 号门口总污水管道下榻更换维修工作，叠加 69 号，70 号，72 号，82 号，94 号，95 号，101 号合计 7 户没上水总阀，由于开发商施工队种植绿化 时把埋住了，通过我们工程部两个多星期的努力查找，找到 5 户总阀的位置所在，把挖出来 后，重新提高了井的高度并做了井盖，还有 95 号和 101 号由于没找到，最后协调自来水公 司关掉总阀，停水两小时，重新安装了阀门，并给叠加区域所有井盖涂上了绿色的油漆，促 使其和绿化形成一体。另对二组团景观桥护绳的更换，梅雨季节对小区所有房屋渗漏水进行 检查，对有渗漏的及时和开发商施工队联系，及时维修，此工作得到了业主充分肯定。在雷 暴雨期间及时对小区明沟管道垃圾疏通工作以及做好排洪防汛工作，在今年的第三季度着重 对小区屋檐滴水，老虎窗渗水，存在各类遗留问题进行汇总，发文开发商协调解决，目前由 于屋檐滴水开发商施工队明确说明无法修复，该问题真在协调之中，寻找积极可行的办法。 另在今年梅雨季节来临时给三组团安装了一台 380v 水泵，由于先前没有 380v 电源可供，我 们克服人员少，时间紧的情况下，开路面槽，挖沟埋管，穿线，固定，终于赶在暴雨来临时 安装好，确保了今年防洪工作圆满顺利的完成，在今年 11.5 火灾日的第二天我们就对小区 所有的消防设施进行检查，检查时发现的问题还是比较多的，有点是平时有点疏忽没注意到， 比如电梯基坑油杯油溢出来，没有及时清理，如果有什么烟头掉下基坑，这也是火灾事故的 苗头，我们及时组织电梯保养人员给予清理并督促以后发现满时及时做好清理工作，另外叠 加楼道消防灭火器 20 只压力已经不够，另外服务中心也需要增加一箱灭火器，该问题已经 向余经理做了汇报。还特别向几个外围单位强调做好消防工作，对所管辖的电器设备做好绝 缘测试，线头螺丝紧固工作，这个月主要对几个组团河道的潜水泵进行绝缘检测工作和所有 上水管，各类阀门，水泵，做好防冻工作。 4，日常设备维护保养情况 目前小区设备保养情况总体还是比较到位的，所有的设备按照设备保养说明书进行保养，目 前都处于良好的工作状态。 二，本年度工作遗留问题 1，小区罗芬路美兰湖路围墙_千多平方刷油漆保养问题，由于该处围墙比较超高，我们维修 人员包括我在内只有两名，一周工作日除了休息天，只有三次碰在一起的机会，还有负责处 理业主日常报修，所以在人员配置方面是很难完成的，因此该工作也向余经理做了汇报是否 请外单位人员完成，等待回应中。 2，小区一号桥二号桥的栏杆，大闸门的设备，63 号闸门设备，儿童乐园，刷油漆保养，油 漆报告已经打了，正在等待油漆。 3，小区监控摄像头坏 5 只，分别为西大门西向北，69 号西向东，38 号北向西，18 号北向 南，水闸门，周界报警坏两对，分别为 37 防区和 7 防区。该报告已经打到公司采购。 三，目前存在的问题 1)专业技术水平还比较欠缺，一专都能的水平还达不到 2)工作流程中，规范操作的统一性不强，对外围单位监督检查工作做得不够细致 3)养护单写的不是很规范，字迹不够工整， 4)仓库材料摆放不够规范，东西摆放比较乱，没有贴明显标签 5)个别工作进度均比计划拖延滞后,维修工作的效率和维修质量有待提高 6)和各部门工作衔接还不是很完美 四，20_年美兰金邸维修工作重点设想; 针对以上提到的问题和薄弱环节，20_年对我们美兰金邸维修工作初步设想主要围绕“计划， 完善，规范，落实”。等几个方面开展 1)计划：主要对 20_年的工作做一个全年工作计划，月月有进展，周周有活忙，天天有落实。 根据小区实践工作需要进行合理分配人员，把工作落实到人，责任到人。 2)完善：根据公司“精细化服务标准”的方针，对美兰金邸工程部的工作进一步细化，将精 细化服务落实到日常工作的所有阶段和环节，形成一套完整的从工程维修养护单看为业主服 务的满意程度 3)规范：结合标准要求，对上述工作存在的问题以及其它方面的工作环节进一步规范，一切 以标准为规范，一切以业主满意为目标，(包括对外围单位的管理，一切以行业标准为规范) 做到各个工作环节有计划，有制度，有实施，有检查，有改进，并形成相关记录 4)落实;对计划工作一定落实到位，责任到人，提高我们维修人员的责任心，督查外围单位 一定做到定时与不定时相结合，发现问题，及时解决，促使各项规章制度落实到实处 以上就是我 20_年工作总结，有不足之处还请领导和同事们批评指正! 物业工程主管总结 5 一、销售业绩回顾及分析 (一)业绩回顾 1、开拓了新合作客户近三十个(具体数据见相关部门统计) 。 2、 8~12 月份销售回款超过了之前 3~8 月的同期回款业绩。 (具体数据见 相关部门统计) 3、市场遗留问题基本解决。市场肌体已逐渐恢复健康，有了进 一步 拓展和提升的基础。 (二)业绩分析 1、促成业绩的正面因素 ①调整营销思路，对市场费用进行承包，降低新客户的合作资金门槛。 虽然曾一度被人背后讥笑，但“有效就是硬道理”!我公司的思路是促成 业绩的重要因素之 一。 ②加强了销售人员工作的过程管理，工作实效有所提升。 ③用提高提成比例和开发新客户给予额外奖励的“经济激励”手法， 形成 了“重奖之下必 有勇夫”的积极心态，也是促成业绩的重要因素之一。 ④对于市场遗留问题的解决，依据“轻重缓急”程序，采用“坚持公司 利益原则，以有效 依据处理”的指导思路，从而使问题的解决未成触份 公司的利益。 2、存在的负面因素 ①销售人员对公司的指示精神理解不够，客户定位不够稳定，没有严格 按照终端思路开拓 客户，部分客户选择方面存在一定失误! ②销售人员的心态以及公司存在薪资制度，均存在“急功近利”状况。 销售人员更多的只想有钱回到公司帐上，却没有更多的考虑客户是否适 合公司的合作定位 以及长久发展。 ③客户选择公司产品时更多考虑的是折扣低价， 所以很多未将铺底铺 入终端卖场，甚至根 本无终端意识，直接将公司的终端品牌变成毫无优 势的流通产品。 ④大多数代理商的“等”“靠”“要”观念存在，但公司的产品价格降到底 价，已无更多利 润支持市场。 ⑤公司的品牌定位终端，但包装缺乏视觉优势，宣传促销赠品不够新颖 丰富，对产品的宣 传、销售的拉动力不大。 ⑥暂时缺乏品牌入市的拉动策略，不能促成品牌的热销。 ⑦销售人员不能切实推行公司指导思路， 至今未建立起典范式的品牌 样板市场。 ⑧销售人员缺乏统一的营销培训，观念、思路、方法和工作执行力无 统一和协调，往往擅 长市场开拓而不擅长市场维护和提升。 二、费用投入的回顾和分析 (一)费用回顾 1、营销政策调整后，市场费用得以控制，公司的盈利能力稳定， 8~12 月相比 3~8 月同期 利润额增加。 (具体数据见相关部门的统计) 2、人员费用的固定风险降低，基本扼制了人力资源的亏损，8~12 月 相比 3~8 月周期人力 成本降低，剩余价值提升。 (具体数据见相关部门 的统计) (二)费用分析 1、正面因素 ①公司提出市场费用承包政策之后，最大限度防止了费用陷阱，费用超 支现象得以控制。 ②公司调整并制定了销售人员新的待遇方案，公司的固定风险降低了， 人员的竞争意识和 挑战性加强。 2、负面因素 ①营销部没有数据统计的支持，对费用的控制较为盲目。 ②市场支持费用和人员费用报销等，营销部存在“知情难，无审批”的歧 形现象，管理无 法加强。 ③个别人员管理观念陈旧、保守，不能主动遵从层级化管理，因此整个 管理缺乏科学的流 程。 ④老板“一笔签”的现象依然存在。 三、营销团队的建设回顾及分析 (一)团队建设业绩回顾 1、销售人员的“放牧式”现象基本消除，营销团队的管理加强。 2、待 遇方面，基本消费了“大锅饭现象”，薪资待遇的挑战性增强，标准更科 学合理。 3、团队的执行力有所增强。 4、提问题不提解决方案的现象减少，销售人员的工作能动性增强。 5、 销售人员工作主动性有所增强，工作实效提高。 (二)团队建设分析 1、正面因素分析 ①采取每日电话报到和每月工作汇报的管理形式，一定程度上可以了 解销售人员在做什么? 做得怎样? ②降低了销售人员底薪，并将提成比例随着回款额度的增加而提高，增强了销售人员的工作 挑战性。 ③通过“提醒式”的罚款和个人管理信用的树立， 从制度要求和心理印 象上让销售人员感 觉到公司管理的严肃性，因此执行力随之增强。 ④管理要求每一个销售人员必须提出问题的解决办法， 从而“逼迫”销售 人员遇到问题时 首先联想解决问题的办法。 同时树立了销售人员的责任 心，遇到问题找借口、找理由的现象降低，逐步树立了“解决 问题是职 责”的职业操守。 ⑤在管理实践中，不断地给销售人员心理压力和工作危机感，从而使得 销售人员的主动性 不断增强。 “居安思危”的心理利于工作能动性和工作 实效的提升。 2、负面因素分析 ①公司内部的辅助管理配合不到位，团队管理实效降低。 ②公司部份管理人员管理意识保守，团队管理实效降低。 ③销售人员长期适应了“放任式”的管理，从观念上、心理上和行为上有 一定适应期去接 受较为实效的管理。 ④部分人存在“老油条”观念，有一定优越感，因此对于公司加强管理有 “和稀泥”的想 法存在。 ⑤部分人心存不轨，希望钻公司管理的漏洞。所以希望公司管理的漏洞 一直存在，甚至增 加。 ⑥人性特点的普遍反映：被管理者希望公司管理的能见度、透明度一致 较低。因此对能见 度逐渐增强的管理有一定抵触心理。 ⑦公司管理高层调整，久经事故的销售人员见风使舵，左右逢缘，趁机 蒙混过关，不遵从 公司的管理，重新回到“放任状态”。 ⑧谁都想做好人，缺乏主动做“恶人”的管理人员，管理原则不能坚持， 等于一纸空文。 四、内部管理运作的回顾及分析 (一)运作回顾 1、基本解决了不按客户定单发货的现象。 2、公司制定工衣，并规定着装时间，公司人员有了较统一的形象。 3、文员工作有了一定分工，工作程序、方法和责任逐步明确。 4、 制定并实施了新的行政管理制度， 逐步规范了员工行为， 出勤等 管 理一视同仁，趋 于规范化。 5、客户档案基本建立。 6、周一和周六有开例会，工作有了积极明确的氛围。 (二)存在的负面因素分析 1、部门协作性不强，都喜欢围着老板转，喜欢把老板推到“工作前线”。 一方面不能形成管理层面;另一方面促成了“一笔签”现象，并让老板处 于被动境界。停留 于小公司的思想、观念、模式和行为，是阻碍公司科 学化管理进程的最大障碍。 2、客户 管理能力较弱，有待进一步的能力提高和完善。