签订商铺租赁合同注意事项

签订商铺租赁合同注意事项

.精品文档 . 2016 全新精品资料 -全新公文范文 -全程指导写作 –独家原创 1 / 10 签订商铺租赁合同注意事项 签订商铺租赁合同的注意事项： 解约退租分为以下三种情况： 第一，商铺出租方违反约定，使承租方的合法利益受到 损害。 第二，由于第三方原因使合同无法继续履行时，如何解 除合同。 第三， 由于自己的经营情况发生变化， 如业务经营不善， 承租方需要终止协议的处理事宜。 明确条款 1、必须订立正式的租赁合同所谓正式的租赁合同就是 经工商备案认可的租赁合同 . 你可以到当地工商部门购买。 2、必须要求出租方出示房屋产权证书原件和身份证件。 如系共有产权的需共有人一起签字方可生效。 3、在订立合同时除租金外还必须明确其他各项费用的 承担方如房屋租赁税金物业管理费修缮费用等。 4、如所租商铺需经装修后方可使用的需明确装修的范 围。 5、如商铺所有权人在租赁期间出售或抵押商铺的须在 合同中明确应保证承租人继续租赁的权利否则出租方需赔 偿损失。 6、应在合同中明确是否允许承租人转租他人。 .精品文档 . 2016 全新精品资料 -全新公文范文 -全程指导写作 –独家原创 2 / 10 7、订立合同时所有权人和共有人需同时到场签字并盖 章 . 不可由他人代替。 诉讼时效 关于租金延付或拒付的时效。我国《民法通则》第 136 条第三项规定：延付或拒付租金的，诉讼时效期间为 1 年。 例如，原告应在约定的每次支付租金的截止日期届满后一年 内向被告主张权利。如第一次交纳时间为 20xx 年 10 月 20 日前 10 日内，原告则应在 20xx 年 10 月 20 日前向被告索要 20xx 年 8 月 11 日 10 月 10 日两个月的租金，依次类推。但 原告在一年的诉讼时效期限内并没有向被告催要过 20xx 年 8 月 10 日 20xx 年 7 月 10 日前的租金，应视为放弃索要该期 间租金权利。 另据《合同法》第 227 条规定：承租方逾期不交房租， 出租方有权解除合同，收回房屋，追求承租方的违约责任。 原告在起诉前长达 1 年多的时间内，从未行使过上述权利， 即使被告因种种原因未及时交纳房租。 1、调查商铺的产权 承租商铺之前，应当赴该商铺所在房地产交易中心进行 产权调查，确认以下几个重大信息： 1) 、房屋的用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商 业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用， 否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。 .精品文档 . 2016 全新精品资料 -全新公文范文 -全程指导写作 –独家原创 3 / 10 2) 、房屋权利人，以确保与房屋权利人或者其他由权利 人签署租赁合同。 3) 、房屋是否已经存有租赁登记信息，若已经存有租赁 登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致 新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺 利办出营业执照。 如果承租人无法查清，可以委托律师到相关部门进行调 查。 2、免租装修期 商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要 是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、 营业，此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租 金。但“免租装修期”非法律明确规定的概念，因此，在签 订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间，免除支 付的具体费用，一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产 生的水费、电费等还需按合同约定承担。 3、租赁保证金 俗称“押金” ，主要用于抵充承租人应当承担但未缴付 的费用。因为商铺适应的电费、电话费、物业管理费等费用 比较高，因此建议押金应当适当高一些，以免不够抵充上述 费用，另外，还需要特别注意的是，承租人在承租过程中， 不断地拖付相关费用，押金抵扣不够的情况下怎么办可以在 .精品文档 . 2016 全新精品资料 -全新公文范文 -全程指导写作 –独家原创 4 / 10 合同应当约定补足 “押金” 的方案， 即每次出租人用 “押金” 抵扣相关费用后， 承租人应当在合理期限内补足支付 “押金”， 如果经出租人通知后一定时间内补足的话，则出租人可以单 方解约， 并追究承租人相应的违约责任。 若合同中有此约定， 则可以有效整治承租人“老赖”行为。 4、税费承担 按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定，出租或 转租商铺的，出租人或转租人应当承担以下税费： 1) 、出租： 营业税及附加租金 *% 房产税租金 *12% 个人所得税所得部分 *20%(所得部分为租金扣除维修费 用，维修费用每次不超过 800 元 ) 印花税租金 ( 总额 )%( 在第一次缴税时一次性缴纳，按租 期内所有总租金计算。 ) 土地使用税按房屋地段每平方米征收，具体以代征机关 实际征收为准。 2) 、转租： 营业税及附加转租收入 *% 印花税印花税转租租金 ( 总额 )% 在实践中，商铺租赁税费德缴纳比较多样，上述标准只 是法定征收标准，不同区域或许存有不同的征收方法，具体 .精品文档 . 2016 全新精品资料 -全新公文范文 -全程指导写作 –独家原创 5 / 10 可在签订商铺合同前咨询实际代征点工作人员。 虽然上述税费德缴纳主体为出租人或转租人，但租赁合 同中可以约定具体税金数额的承担人，此时，无论出租人和 承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高，应当慎重考 虑长期税费调整增加的费用后，再行约定具体承担人，不要 被某些代征点短期内较低的税率所迷惑。 签定合同时要注意的重要内容 5、营业执照 承租商铺的 ' 目的在于开展商业经营活动，而商业经营 活动首要条件就是必须合法取得营业执照，因此，在签订商 铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置， 主要涉及以下几个方面： 1) 、原有租赁登记信息没有注销，从而导致新租赁合同 无法办理租赁登记，从而导致无法及时办理营业执照 ; 2) 、商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信 息没有注销或者迁移，从而导致在同一个商铺上无法再次注 册新的营业执照 ; 3) 、房屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活 动，而导致无法注册营业执照 ; 4) 、涉及特种经营行业 ( 娱乐、餐饮等 ) 的，还需要经过 公安、 消防、 卫生、环境等部门检查合格， 取得治安许可证、 卫生许可证等证件后，方可取得营业执照 ; .精品文档 . 2016 全新精品资料 -全新公文范文 -全程指导写作 –独家原创 6 / 10 5) 、因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。 对于上述第 1、2、3、5 条情形，可在合同中设定为出 租人义务，并给予出租人合理宽限期，超过一定期限还无法 解除妨碍的，应当承担相应的违约责任 ; 上述第 4 条情形， 可设定为无责任解约情形，以保障承租人万一无法办出营业 执照时可以无责任解除合同。 6、装修的处置 商铺租赁中，往往需要花费大额资金用于铺面装修，为 了确保装修能够顺利进行，以及保障装修利益，在合同中应 当注意几个问题： 1) 、明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修， 以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等，若有特别 的改建、搭建的，应当明确约定清楚，对于广告、店招位置 也可约定清楚。 2) 、解除合同的违约责任，不仅仅考虑违约金部分，因 为违约金常常会约定等同于押金，数额不高，往往不及承租 人的装修损失，因此，应当约定在此情形下，出租人除承担 违约金外，还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。 3) 、明确租赁期满时，装修、添附的处置方式。 7、水、电、电话线等 因商铺经营的特殊性，对于水、电、电话线均可能特殊 需要，这些公共的供应又会受到各种因素影响，建议承租商 .精品文档 . 2016 全新精品资料 -全新公文范文 -全程指导写作 –独家原创 7 / 10 铺前，应当先行考察是否满足使用需求，若不满足的，确定 如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量所需费用，并在 合在同明确约定相关内容，以及无法满足正常进行需求的情 形下，承租人人免责解除合同的权利。 签定合同之后的疑虑 8、租赁登记 租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质，此登记的 效力主要包括以下内容： 1) 、登记与否不影响合同本身的生效，即使没有办理备 案等记，合同依然在生效条件满足时就生效 ; 2) 、经登记的案件， 具有对抗第三人的法律效力， 比如， 若出租人将房屋出租给两个承租人的，其中一个合同办理了 租赁登记，另一个没有办理租赁登记，则房屋应当租赁给办 理租赁登记的承租人，出租人并向没有租赁登记的承租人承 担违约责任。 因此，建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租 赁备案登记。另外，大多数工商部门在办理营业执照时，均 要求租赁合同经过租赁备案登记。 9、转租问题 商铺市场中经常会遇见许多 “二房东” “三房东” 情形， 这其中就存在转租的问题。俗称的“转租”其实涵盖了法律 规定的两种变更方式“转租”和“承租权转让” ，依法律规 .精品文档 . 2016 全新精品资料 -全新公文范文 -全程指导写作 –独家原创 8 / 10 定， “转租”是指上手租赁关系不解除，本手在此建立租赁 关系，而“承租权转让”是指上手租赁关系，新承租人直接 替代原承租人与出租人 ( 业主 ) 建立租赁关系。在这两种形式 下，需要注意以下问题： 1) 、转租必须取得出租人书面同意， 同样承租权转让中， 解除原租赁合同和重潜心租赁合同，也需要征得出租人同意。 2) 、原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费，主要补 偿装修损失等，此笔费用不属于法定承租人应承担费用，但 法律亦没有明确禁止，因此，只要双方当时协商同意的，亦 会受到法律保护。建议承租人在支付此笔费用时，应当考虑 分批次与转租或承租权转让错作环节结合起来支付，以此降 低资金风险，并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退 还或解除情形。 鉴于商铺租赁合同牵涉问题较多，涉及合同金额较大， 建议对此类合同应谨慎签订，必要时，聘请专业人士把关， 以免合同履行过程中出现纠纷引起诉讼，更是得不偿失。 10、买卖与租赁 许多承租人经常担心承租商铺之后，业主将商铺出售了 怎么办，其实，承租人完全无须担心此种风险，因为法律对 于承租人赋予了两重特殊保护： 1) 、出租人在出售时，承租人享有同等条件之下的优先 购买权，即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买 .精品文档 . 2016 全新精品资料 -全新公文范文 -全程指导写作 –独家原创 9 / 10 该商铺的，则业主必须将该商铺出售给承租人，以此保障了 承租人的使用利益。 2) 、即使承租人不想购买承租商铺的，业主出售后，新 的业主也应当履行租赁合同，否则，新业主应当承当租赁合 同中的违约责任。 11、其他注意事项 在承租商铺之前，需要了解该商铺的商业规划和有关政 策等，如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和 有关政策，比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设 酒店，必将导致人力、财力的损失。在无法确定的情形下， 承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件， 以此避免遭受不必要的违约责任。 s("content_relate"); 【签订商铺租赁合同注意事项】 相关文章： 1. 简单商铺租赁合同及签订合同的方法 2. 商铺租赁合同 3. 商铺租赁合同 4. 商铺租赁合同注意事项 5. 商铺租赁合同注意事项 6. 商铺租赁合同的注意事项范本 7. 个人商铺租赁合同商铺租赁合同范本 8. 商铺租赁合同范本个人商铺租赁合同 .精品文档 . 2016 全新精品资料 -全新公文范文 -全程指导写作 –独家原创 10 / 10 9. 商铺租赁合同样本