精编电大专科《物业管理法规》期末试题标准题库及答案（试卷号：2224）

精编电大专科《物业管理法规》期末试题标准题库及答案（试卷号：2224）

电大专科《物业管理法规》期末试题标准题库及答案（试卷号：2224） 盗传必究 一、选择题 1. 依据相关法律规定，妥善处理好物业相邻关系，一般应遵循以下哪些原则？（） A. 公平合理 B. 方便生活 C. 团结互助 D. 有利生产 2. 小区的专项维修金属于（）o A. 业主委员会 B. 物业公司 C. 业主 D. 业主大会 3. 国务院《物业管理条例》主要规定了物业管理（ ）责任 A. 刑事 B. 民事 C. 违宪 D. 行政 4. 国务院制定的《物业管理条例》是哪一年颁布的？（） A. 2003 B. 2004 C. 2005 D. 2007 5. 在物业管理活动中，业主依法可享有下列（）权利。 A. 监督物业服务公司的权利 B. 依法组建业主管理委员会的 C. 选聘或解聘物业服务公司的权利 D. 共同使用物业公共设施的权利 6. 下列属于物业管理法律责任的归责类型的有（ ）o A. 过错责任 B. 无过错责任 C. 公平责任 D. 违法责任 7. 可以承接各种物业管理项目的是（）物业服务企业。 A. 一级资质 B. 二级资质 C. 三级资质 D. 没有 8. 属于业主和物业服务企业共同的义务的是（）。 A. 不弃管义务 B. 保密义务 C. 通知义务 D. 协助义务 9. 下列哪些主体可以成为物业管理法律关系的主体？（） A. 规划局 B. 5 岁的儿童 C. 法人 D. 在华外籍教师 10.下列说法正确的有（）o A. 目前我国已经有专门的法律对物业管理行为进行规范 B. 仲裁是解决物业管理纠纷的重要途径 C. 撤职是常见的一种行政处罚 D. 行政调解是诉讼调解的一种 11.物业服务合同应当对以下哪些内容进行约定？（ ） A. 服务费用 B. 合同期限 C. 物业管理事项 D. 违约责任 12.可以承接各种物业管理项目的是（）物业服务企业。 A. 一级资质 B. 二级资质 C. 三级资质 D. 没有 13.属于业主和物业服务企业共同的义务的是（）。 A. 不弃管义务 B. 保密义务 C. 通知义务 D. 协助义务 14.下列哪些主体可以成为物业管理法律关系的主体？（） A. 某市规划局 B. 无行为能力人 C. 法人 D. 在中国的美国籍留学生 15.下列说法正确的有（）o A. 目前我国已经有专门的法律对物业管理行为进行规范 B. 仲裁是解决物业管理纠纷的重要途径 C. 撤职是常见的一种行政处罚 D. 行政调解是诉讼调解的一种 16.下列属于物业管理法律责任的归责类型的有（）。 A. 过错责任 B. 无过错责任 C. 公平责任 D. 违法责任 17.建筑物区分所有权系由（）部分组成。 A. 独立所有权 B. 专有所有权 C. 共用部分持分权 D. 成员权 18.属于业主和物业服务企业共同的义务的是（）。 A 不弃管义务 B. 保密义务 C. 通知义务 D. 协助义务 19.根据业主对物业享有的不同权限，物业在法律意义上可以划分为如下部分（）。 A. 专有部分 B. 共有部分 C. 约定公共用部分 D. 约定专用部分 20. 下列说法正确的有（）o A. 目前我国已经有专门的法律对物业管理行为进行规范 B. 仲裁是解决物业管理纠纷的重要途径 C. 撤职是常见的一种行政处罚 D. 行政调解是诉讼调解的一种 21. 下列属于仲裁协议法定内容的有（）。 A. 仲裁事项 B. 仲裁机构 c.请求仲裁的意思表示 D.仲裁费用 22. 业主的建筑物区分所有权由下列哪些部分组成？（） A. 专有所有权 B. 共有所有权 C. 特有权 D. 成员权 23. 可以承接各种物业管理项目的是（）物业服务企业。 A. 一级资质 B. 二级资质 C. 三级资质 D. 没有 24. 下列哪几项反映了 “物业”具有的独特的属性？（） A. “物业”属于不动产 B. “物业”具有单元性 c. “物业”具有空间性 D. “物业”具有环境性 25. 下列哪几项体现了物业管理应遵循的基本法律原则？（） A. 尊重和维护业主财产权利的原则 B. 自治管理、民主协商原则 c.契约自由、平等自信原则 D.政府适度监管原则 26. 在物业管理活动中，业主依法可享有下列（）权利。 A. 监督物业公司服务活动的权利 B. 依法组建业主委员会的权利 C. 选聘或解聘物业公司的权利 D. 使用物业公共设施的权利 27. 建筑物区分所有权系由（）部分组成。 A. 独立所有权 B. 专有所有权 C. 共用部分持分权 D. 成员权 28. 可以承接各种物业管理项目的是（）物业服务企业。 A. 一级资质 B. 二级资质 C. 三级资质 D. 没有 29. 下列哪些主体可以成为物业管理法律关系的主体？（） A. 长沙市规划局 B. 无民事行为能力人 C. 法人 D. 在广州的外籍教师 30. 物业服务企业在业主拒交物业管理费时，不能采取的措施有（）。 A. 停水、断电 B. 罚款 C. 按合同约定收取滞纳金 D. 限制业主出入小区 二、判断题 1. 我国的《物业管理条例》是 2007 年由国务院制定的。（错） 2. 物业管理同时具有私权和公权的双重法律属性。（对） 3. 业主委员会是业主大会的执行机构，向业主大会负责并报告工作。（对） 4. 当事人诉讼权利平等原则是物业管理民事诉讼的基本原则之一。（对） 5. 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻 关 系。（对） 6. 业主不能自行管理建筑物及其附属设施，必须委托物业服务企业或者其他管理人管理。（错） 7. 业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会的所有行为都必须征得业主大会的同意。（错） 8. 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共 有 和共同管理的权利。（对） 9. 管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。（对） 10. 物业管理民事纠纷中法院调解是我国民事诉讼程序的必经阶段。（错） 11. 物权法是我国的根本大法，也是制定各层级物业管理法律规范的基本依据。（错） 12. 业主委员会是业主大会的执行机构，向业主大会负责并报告工作。（对） 13. 物业服务企业管理物业的基础是委托授权和合同约定。（对） 14. 物业管理服务必须遵循权利与义务相适应的原则。（对） 15. 业主手册是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力 1 的，有关业主在物业使用、维修及 其 他管理服务活动等方面的行为规范。（错） 16. 业主就是物业所有权人。（对） 17. 我国《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、 附赠或者出租等方式约定。（对） 18. 物业管理刑事责任是指在物业管理活动中，行为人因触犯行政法律法规而应承担的强制性法律义 务。（错） 19. 按照利益载现形式的不同，可将物业管理法律关系的客体分为物和行为两大类。（对） 20. 在物业管理纠纷行政诉讼中允许双方当事人在自愿、平等基础上进行调解。（错） 21. 我国的《物业管理法》是 2003 年 5 月 28 日由国务院制定的° （错 ） 22. 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放私家车的车位，属于业主共有。（错） 23. 经过 40%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主临时会议。（错 ） 24. 罚款是物业管理行政处罚中的一种。（错 ） 25. 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻 关 系。（对） 26. 《宪法》中关于住宅、城市管理等方而的规定和原则是物业管理立法的根木依据。（对） 27. 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。（错） 28. 经过 40%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主临时会议。（错） 29. 开除是物业管理行政处罚中的一种。（错） 30. 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻 关 系。（对） 三、简答题 1. 简述物业管理法律关系的特征。 答：物业管理法律关系性质的多重性（2 分）物业管理法律关系基木主体的特定性（2 分）物业管理 法 律关系中业主居于主导地位（1 分）物业管理法律关系的客体有特殊性（1 分）物业管理法律关系的国 家 干预程度比较大（2 分）物业管理法律关系的产生、变更、终止有严格的程序性和要式性。（2 分） 2. 简述业主自治自律原则。 答：这些原则可以概括为； （1） 依法自治原则。（2 分） （2） 积极自治原则。（2 分） （3） 规范自治原则。（2 分） （4） 民主管理原则。（1 分） （5） 接受监督原则。（1 分） （6） 尊重私权，公益优先原则。（2 分） 3. 筒述物业管理民事责任的免责条件。 答：（1）不可抗力。（2 分） （2） 正当防卫。（2 分） （3） 紧急避险。（2 分） （4） 受害人自己的过错致使损害发生的。（2 分） （5） 第三人过错致使损害发生的。（2 分） 4. 筒述我国物业管理法律规范的表现形式。 答：宪法；（2 分）法律；（2 分）行政法规；（2 分）地方性法规；（2 分）行政规章。（2 分） 5. 筒述物业服务企业的职责范围。 （1） 物业的验受接管义务；（2 分） （2） 对共用物业的维护、管理义务；（2 分） （3） 建筑物及其设施的保养、维修义务；（2 分） （4） 环境清洁、美化义务；（1 分） （5） 安全保障义务；（1 分） （6） 合同约定的其他义务，比如提供小区的交通便利等。（2 分） 6. 简述物业管理法的作用。 答：第一，维护物业管理市场秩序。（3 分） 第二，保障物业管理权利人合法权益。（3 分） 第三，为优质服务创设保障，为解决纠纷提供依据。（4 分） 7. 简述物业管理民事诉讼的基本原则。 （1） 当事人诉讼权利平等原则；（2 分） （2） 同等原则与对等原则；（2 分） （3） 法院调解自愿和合法原则；（2 分） （4） 辩论原则；（1 分） （5） 处分原则；（1 分） （6） 检察监督原则。（2 分） 8. 简述业主委员会的职责。 （1） 召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2 分） （2） 代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（2 分） （3） 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（2 分） （4） 监督管理规约的实施；（2 分） （5） 业主大会赋予的其他职责。（2 分） 9. 简述承担物业管理法律责任的一般构成。 答：（1）行为本身具有可非难性；（3 分）、 （2） 损害结果；（2 分） （3） 因果关系；（2 分） （4） 行为人心理主观过错状态。（3 分） 10. 简述物业服务合同的法律特征。 答：物业服务合同属于无名合同（2 分）；物业服务合同是一种以物业管理关系为标的的合同（2 分）; 物业服务合同实现了所有权与管理权的分离（3 分）；物业服务合同既是诺成、双务、有偿合同。（3 分） 11. 简述业主大会的共同决定事项。 答：召开业主大会或业主代表大会是业主团体运行的主要途径。业主大会将对事关小区物业管理有关 事项作出决议。业主大会共同决定事项如下： （一） 制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（1 分） （二） 选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（2 分） （三） 选聘、解聘物业管理企业；（1 分） （四） 决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（2 分） （五） 制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维 护 等方面的规章制度；（2 分） （六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。（2 分） 12.简述物业的构成。 答：（1）物业的物理属性构成（1 分），包括四个方面：建筑物本体（1 分）、附属设备（1 分）、公 共 设施（1 分）和建筑地块（1 分）； （2）物业的法律区分（1 分），包括四个方面：专有部分（1 分）、共有部分（1 分）、约定公共用部 分 （1 分）和约定专用部分（1 分）。 13. 简述业主大会的职责。 答：召开业主大会或业主代表大会是业主团体运行的主要途径。业主大会将对事关小区物业管理有关 事项作出决议。业主大会主要职责应包括以下事项： （1） 制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（1 分） （2） 选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（2 分） （3） 选聘、解聘物业管理企业；（1 分） （4） 决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（2 分） （5） 制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护 等 方面的规章制度；（2 分） （6） 法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。（2 分） 14. 简述收益性物业管理的特征。 答：（1）收益性物业管理是一种创造性的追加劳动（3 分）； （2） 收益性物业管理具有时间的紧迫性（2 分）; （3） 收益性物业管理必须实施现代化、专业化管理（3 分）； （4） 收益性物业管理具有极大的社会效益（2 分）。 15. 简述建筑物区分所有权的特征。 答：（1）复合性（2 分）； （2） 专有部分所有权为主导（3 分）； （3） 一体性（2 分）； （4） 权利主体身份的多重性（3 分）。 16. 简述物业管理合同的特点。 答：（1）物业管理合同属于我国合同分类中的委托合同（2 分）； （2） 物业管理合同是一种以劳务为标的的合同（2 分）； （3） 物业管理合同的订立以当事人相互信任为前提，遵循平等互利、自愿有偿、协商一致的原则（3 分）； （4） 物业管理合同既是诺成性合同又是双务合同（3 分）。 17. 简述物业管理立法的原则。 答：（1）实事求是，因地制宜原则（2 分） （2） 科学的创见性原则（2 分） （3） 协调配套原则（2 分） （4） 保障物业合理使用原则（2 分） （5） 依法维权，自治自律原则（2 分） 18.简述诉讼的基木原则。 答：（1）当事人诉讼权利平等原则（2 分） （2） 同等原则与对等原则（2 分） （3） 法院调解自愿和合法原则（2 分） （4） 辩论原则（1 分） （5） 处分原则（1 分） （6） 检察监督原则（2 分） 四、论述题 1. 试述业主大会的职责。 答：召开业主大会或业主代表大会是业主团体运行的主要途径。业主大会将对事关小区物业管理有关 事项作出决议。根据《物业管理条例》规定，业主大会或业主代表大会的主要职责应包括以下事项： （1） 制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（2 分） （2） 选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（3 分） （3） 选聘、解聘物业管理企业；（3 分） （4） 决定专项维修资金使用、统筹方案，并监督实施；（3 分） （5） 制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护 等 方面的规章制度；（3 分） （6） 法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。（3 分） 2. 结合实际谈谈物业管理活动中行政违法行为的主要表现。 答：（1）非法处置属于业主的物业共有部分及其设施。（3 分） （2） 非法经营行为，主要表现为：无证经营、超范围经营、聘用无资质人员从事物业管理活动。（4 分） （3） 挪用专项维修资金的行为。（3 分） （4） 违法的转委托行为。（3 分） （5） 妨碍管理行为。（3 分） （6） 物业管理主管机关及其工作人员违法行使职权行为。（4 分） 3. 试述在物业管理过程中的民事侵权和违约行为的表现。 答：（1）房地产发展商未按销售合同规定的期限和质量交付物业设施。 （2） 物业管理公司未按物业管理合同约定的范围和标准为住户提供服务。 （3） 物业管理公司未按管理合同约定使用物业管理费和物业维修基金。 （4） 业主或非业主的合法住户无正当理由拒交有关物业管理费用，如低层住户拒交电梯费和高压水 泵 费，业主因小孩无法入读附近重点中小学校而拒交管理费，这是住户最常见的违约行为。 (5)业主委员会不按照《物业管理委托合同》的约定，协助物业管理企业进行物业管理工作。 侵权的表现：①物业管理公司及其工作人员执行职务造成侵权损害的民事责任。 2 因物业维修施工而产生的侵权责任。 3 建筑物以及其搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，其所有人或管理人也应承担 责任，但能够证明自己没有过错的人除外。 4 因妨碍行为而产生的侵权责任。 5 破坏、污染环境的侵权责任。 6 无行为能力人、限制民事行为能力人致人损害的民事责任。 7 因妨害行为而产生的侵权责任。 4. 试述物业管理民事责任的免责条件。 答：(D 不可抗力。不可抗力是指不能预见、不能避免也不能克服的客观情况。一般指地震、台风、 洪 水、战争等。如暴雨在极短时间内致使地下车库内的车辆被淹，造成损失，地下车库的排水系统没有问 题 的话，物业管理公司是不需要承担责任的。 (2) 正当防卫。正当防卫是指当公共利益、他人或本人的权利遭受正在进行的不法侵害时，行为人对 侵 害人所采取的合法的防卫措施。如物业管理公司的保安人员在捉拿小偷的过程中，将小偷刺伤，此行为 属 于正当防卫，物业管理公司不需承担责任。 (3)紧急避险。紧急避险是指为避免较大利益受损，而不得已采取的损害另一较小利益的行为。 (4)受害人自己的过错致使损害发生的。按照民法的基本原理，行为人因自己的行为受到损害，应当 由 自己来承担责任。如业主因白行装修房屋，致使房间的电路受到损害，应由白己承担责任。 (5) 第三人过错致使损害发生的。第三人过错致使损害发生有区别不同的情况。如果第三人的过错单 独 导致损害的发生的话，被告可以免责，由第三人承担全部责任。如果损失的发生是第三人、原告、被告 中 的两者或多者的过错导致，则在分清责任的基础上，各自承担自己的过错所造成的损失。 5. 结合实际谈谈物业管理纠纷的起因及其防范。 答：(1)物业管理纠纷的起因分析(8 分) 1 立法工作滞后，物业管理法规立法层次低，内容混乱，缺乏权威性。②开发商前期遗留的问题引发 了后来物业管理的矛盾。③缺乏完善的市场竞争机制。④物业管理的服务概念没有建立。 (2)物业管理纠纷的防范措施(10 分) ①完善相关立法工作。②加大行业规范化管理力度。③培育和完善物业管理市场，把物业管理纳入市 场 运行的轨道。④业主和物业公司通过签一份具体明确、内容详尽的物业管理合同来规范双方的行为。⑤ 进 一步规范政府行为。 6. 结合实际谈谈承担物业管理民事责任的方式。 答：(1)停止侵害； (2)排除妨碍； (3)消除危险； (4)返还财产； (5)恢复原状； (6)修理、重做、更换； (7)赔偿损失； (8)支付违约金； (9)消除影响、恢复名誉； (10)赔礼道歉。 五、案例分析题 1. 位于新华大厦大堂内侧的富华海鲜餐厅的专用隔油池泄漏，外溢的油污一直漫延出去使新华大厦 大 堂地而湿滑。物管员发现此问题后，马上向公司报告，要求清洁工尽快过来清理。但就在清洁工来到前, 大 厦的一位年近 60 岁住户陈先生在通过大堂时滑倒在地，送往人民医院后经诊断为左股骨隆间粉碎性骨 折， 前后住院 23 天，共用去医疗费 1.9 万元。为此陈先生及其家人要求物业公司承担责任，物业公司认 为应 当找餐厅索赔，因为造成陈先生滑倒的油污是餐厅专用隔油池泄漏出来的；餐厅认为陈先生滑倒的地 点属 于物业公司负责管理服务的区域，因此也拒绝赔偿。无奈之下陈先生只好向法院提出诉讼，请求法院 判令 富华餐厅和物业公司共同承担责任。 问题：(1)本案的原告和被告分别是谁？ (2)在诉讼中王某是否能与物业公司进行和解，为什么？ (3)你认为本案应如何处理？ 答：(1)原告是陈先生(1 分)，被告是富华餐厅和物业公司。(2 分) (2)能和解(2 分)，因为两者之间的诉讼属于民事诉讼范畴(2 分)，民事诉讼是以当事人的自主意思 表 示为基本原则的，在不违反法律的强制规定的前提下，当事人一方或双方可以行使或放弃自己的权利， 也 可以在诉讼中通过白愿协商来解决他们之间的法律问题，法院尊重当事人之间达成的和解协议。(3 分) (3)陈先生的损失是由富华餐厅和物业公司共同过错所致(3 分)，各应承担一半的责任且负连带责任。 (2 分) 2. 某小区业主委员会先后在小区公告栏、住宅楼门口和小区大门上及附近商店，张贴“公告"多份, 内 容包括“物业公司违规操作、乱收费、扣押维修基金甚至业主委员会的办公经费”，“今后决不会再续聘 物 业公司，暂停缴付停车费”等。物业公司认为自己的商业信誉、企业声誉受到了严重损害，将小区业主 委 员会告上法庭，表示：由于业主委员会的诬告，小区物业管理费的收缴率严重下降，要求小区业主委员 会 立即停止对其信誉和声誉的侵害，公开道歉；同时请求判令业主委员会赔偿损失。业主委员会坚持称自 己 代表了广大业主的利益，张贴公告仅是针对了原告违规的具体事实。 问题：（1）小区业主委员会有权在小区内张贴公告吗？ （2） 请问本案如何处理？ （3） 业主委员会与、业主大会是什么关系？ 答：（1）小区业主委员会有权在小区内张贴公告，（2 分）但要注意：公告应当张贴在小区内指定的 公 共区域；（2 分）其内容应当是物业管理相关事项的真实、客观的陈述，不应当带有感情色彩。（2 分） （2）木案处理的焦点问题是公告的内容是否真实、客观；（2 分）业主委员会应当对公告内容是否符 合 实际情况负举证责任，（2 分）如举证不能，业主委员会就要承担侵权的法律责任。（2 分） （3） 业主委员会是业主大会的执行机构。（3 分） 3. 2013 年 4 月，某小区业主委员会与广州天天物业服务公司签订合同，约定该住宅小区自 2013 年 5 月 份开始由天天物业服务公司进行管理。2013 年 8 月，赵先生人住该住宅小区之后，一直没有缴纳过物 业 费。当天夭物业公司催促他缴物业管理费时，赵先生认为自己买了房子自己住，自己管理，不需物业服 务 公司的管理。赵先生以拒绝承认物业服务公司与业主委员会签订的委托服务合同为由拒绝缴纳，并声明 他 将不会跟物业服务公司建立任何物业服务关系。经业委会多次出而调解也没有结果，最后物业服务公司 把 赵先生告上了法庭，要求赵先生支付物业管理费及滞纳金。 问题；（1）本案中物业公司与小区业主委员会签订的物业委托服务合同能否对赵先生发生法律效力？ 为什么？ （2）如果该委托服务合同对赵先生有约束力，赵先生应该负有哪些义务？ 答：（1）该物业服务合同对赵先生产生法律效力。（3 分）业主委员会代表业主签订服务合同对小区 内 的业主都具有约束力。（3 分）除非经过业主大会讨论终止合同或合同期满等原因出现方可拒交管理费。 （3 分） （2）赵先生负有物业服务合同所规定的义务和职责（3 分），主要是按时交纳物业管理费和在合同约 定 事项范围内的服从物业服务公司管理的义务。（3 分） 4. 河北石家庄市某小区刚入住，部分业主就认为小区存在着墙体渗漏、供暖不足和停车收费过高等 问 题，小区业主们多次找到管理小区的蓝天物业公司及小区的开发商反映和协商未果。于是部分业主以串 联 协商、互相选举的方式组建了临时业主委员会。经临时业主委员会开会通过，决定号召全体业主拒缴物 业 服务费、解除与现物业公司的服务合同。之后新物业服务公司也由临时业主委员会以协议方式确定。业 主 通过新闻媒体，使事件引起社会的关注和强烈反响，部分业主还围堵了开发商的售楼处和物业管理处办 公 室。与此同时蓝天物业公司以不交物业费为理由，停掉了临时业主委员会几位委员家中的天然气。 问题：（1）本案中业主的行为有哪些违法违规之处？ （2） 蓝天物业公司停掉业主家煤气的行为有无问题，为什么？ （3） 业主和物业公司之间的纠纷有哪些处理方式？ 答：（1）①部分业主通过串联协商、互相选举等方式，自己组建成立的“临时业主委员会”不合法， 不符合〈业主大会和业主委员会指导规则》有关业主大会、业主委员会成立程序的规定。（2 分） 2 业主在享受物业服务企业提供的服务的同时，必须按合同约定按时交纳物业服务费，不得无故拖延 和拒交。“临时业主委员会”做出集体拒交物业费的决定不具有法律效力。（2 分） 3 “临时业主委员会”以协议方式选聘了新的物业服务企业，在程序上也不合法。（2 分） （2） 物业公司的做法是不妥当的。（1 分）①业主不交物业服务费的行为与业主使用燃气的行为分别 属 于两个不同的法律关系，两者之间没有联系。（2 分）②是否停天然气属于燃气公司的权利，物业公司 的 行为是侵害业主权利的行为。（2 分） （3） 业主与物业服务企业之间的纠纷，应通过协商（1 分）、调解（1 分）、仲裁（1 分）、诉讼（1 分） 等法定程序予以解决，而不能采取“围堵售楼处、物业管理处办公室”等过激行为。 5. 李先生在某一住宅小区购买了一套高级住宅。出于经营需要，李先生将该套住宅作抵押向某银行 进 行了贷款。李先生一直未在该小区居住，所以也没有向物业公司交付物管费。物业公司认为李先生的房 子 在，暂时不交物管费也没什么大的关系，只要房子在，不怕业主不交费。由于李先生没有及时归还银行 的 贷款，银行向法院提起诉讼，最终法院判决将李先生的房子进行拍卖来偿还贷款。王女士通过拍卖取得 了 房屋产权，这时，物业公司决定正式追讨该房所欠的物管费。结果王女士拒付过户前的物管费，李先生 又 不知去向，致使该房所欠的物管费一直没能收缴。 问题： （1） 如李先生以未居住为由拒交物业服务费是否成立，为什么？ （2） 物业公司向王女士追索以前业主欠下的物业服务费的做法是否成立，为什么？ （3） 你认为物业公司在此情况下如何维护自己的权益？ 答：（1）李先生的理由不成立；（2 分）因为日常所说的物业服务费严格意义上大多属于公共部位及 公 共服务的收费，像保安、清洁、绿化和公用维修等，是为整个楼宇、整个小区的服务，李先生的房产会 得 到相应保值和增值；（2 分）所以李先生在收楼和拿到钥匙以后，非因房屋质量问题，就应当缴纳物业 服 务费。（2 分） （2） 物业公司不应当向王女士追索物业服务费；（2 分）首先物业公司没有积极采取措施维护白己的 权 益，木身有过错；（1 分）其次王女士通过拍卖取得了房产，自然无须对前手的欠费负责。（2 分） （3） 物业公司先应当直接要求李先生履行其义务，而不是去消极等待；（2 分）其次，物业公司可以 根 据其与李先生所签订的物业管理协议去诉诸法律，以法律的强制力去保护自己的合法权益。（2 分） 6. 陈先生去年搬进了新买的商品房，私家车一直就随意停放在小区里。从上个月开始情况出现了变 化， 物业公司贴出告示说小区内停车要么购买车位，要么得交车位费。如果不购买车位，每月应交 500 元 停车 费，物业就给一张门禁卡，业主开车进小区直接打卡进门。如果不交钱，从明年 3 月 1 日起就不让开 车进 小区了。陈先生对物业的做法非常生气他认为物业公司只应进行一些职责范围内的管理工作，物业不 让业 主开车进小区就是“行为越位气自己作为小区的业主，有进出小区的自由和权利，物业公司的做法 严重侵 害了自己的合法权利。物业公司辩称；此举主要是为了维护小区的环境，制止车辆乱停乱放。 问题：（1）物业公司不让未交停车费的业主开车进小区的做法是否合适？为什么？ （2）陈先生对物业公司的做法不满意，可以通过哪些途径解决该问题？ 答：（1）物业不让业主开车进小区，这种做法肯定是不对的。这侵犯了业主的自由出入权。（2 分） 理 由：业主购买了商品房，就是物权所有人，对小区院落内的空地享有共同使用权；（1 分）如果小区内 要收 取车位费首先应由业委会通过，按照物价部门的价格标准'并报街道办、派出所等有关部门备案。如 果小 区内没有业主的合法组织，则需由全体业主协商通过。（3 分）在业主不知情的情况下，物业公司擅 自定 价的做法是不合法的。（1 分） （2）四种途径：自决与协商；（2 分）调解；（2 分）仲裁；（2 分）诉讼。（2 分） 7. 2006 年 4 月的一天，李某到广州市天河区的祥景花园住宅小区看望住在这里的父母。李先生开 车 到该小区后，发现地下停车位已经没有位置了，他在物业管理公司人员的指引下将车辆停在了小区的空 地 上。小区是封闭式管理，进出的外来人员和车辆都要进行登记，李先生领取了停车卡，并在物业管理人 员 的要求下交纳了 5 元的停车费。李先生离开小区时，发现车辆丢失了，李先生和物业管理公司人员一起 报 了警，但车辆一直都未找到。在此情况下李先生向物业管理公司进行索赔，这时他发现政府有关部门并 未 批准物业公司在此部位停车收费，物业公司也以自己并无收费资格，车辆保管合同无效为由，拒绝承担 赔 偿责任。 问题：（1）本案涉及到法律关系主要有哪些？ （2） 物业公司是否有权利用小区公共部位进行营利，为什么？ （3） 在本案中物业公司以自己并无收费资格，车辆保管合同无效的意见能否成立，为什么？ 答：（1）本案主要涉及到两类法律关系：一是物业管理公司与车主形成的车辆保管合同关系 i（2 分） 另一个是物业管理公司与收费主管部门形成的行政法律关系。（2 分） （2）无权，（2 分）因为小区公共部位已经摊人到业主所购房屋的建筑面积中，所以小区全体业主拥 有 该部分的使用权，物业公司在没有征得业主同意的情况下，无权使用小区公共部位进行牟利。（4 分） （3）不能成立，（2 分）因为行政法律关系和民事法律关系性质不同，不能混淆在一起处理，有关物 业 公司对车主的民事责任问题，只要运用合同法中的相关规则即可处理。（3 分）