物业管理基本制度与政策讲义 第16讲，第二节管理规约制度

物业管理基本制度与政策讲义 第16讲，第二节管理规约制度

第二节管理规约制度 大纲要求： 管理规约的概念和功能； 管理规约的主要内容； 管理规约的法律效力； 临时管理规约的概念； 临时管理规约的制定主体和制定时间； 相关主体的法律义务； 临时管理规约的内容； 临时管理规约的违约责任。 2007 年，根据《物权法》的规定，修订后的《条例》将业主公约修改为 管理规约，业主临时公约修改为临时管理规约。 管理规约是区分所有建筑物的业主行使共同管理权的契约性文件，是物 业管理区域内业主共同制定并遵守的行为准则。《条例》第十七条规定： “管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业 主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管 理规约对全体业主具有约束力。” 知识点一：管理规约的概念和功能（轮换考点） 管理规约是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物 业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍 约束力的自律性规范。 管理规约作为业主对物业管理区域内一些重大事务的共同性约定和允 诺，作为业主自我管理的一种重要形式和手段，一般以书面形式订立， 要求全体业主共同遵守。 管理规约是物业管理法律法规和政策的一种有益的补充，是有效调整业 主之间权利与义务关系的基础性文件，也是物业管理顺利进行的重要保 证。 管理规约必须协调单个业主利益与业主整体利益存在的各种矛盾，并按 照少数服从多数的原则解决存在的分歧。 主要承载两方面的功能： 一是明确权利让渡规则。 业主通过签署管理规约承诺书，将物业共有部分的管理权让渡给业主大 会，业主大会据此有权代表业主选聘物业服务企业并签订物业服务合 同，因而物业服务合同的效力自然及于每位业主，个别业主以非物业服 务合同的签约人为由，否认物业服务合同的约束力有悖法理。 二是明确业主内部自律规则。 业主行使建筑物区分所有权的基本规则，应事先通过管理规约的形式予 以明确，以便能够在业主内部形成自我监督机制，凭借多数业主的善意 意志约束个别业主的不当行为。业主一旦共同决定委托物业服务企业实 施物业管理，就要将共同财产的管理职能授权物业服务企业实施，并将 这项授权明确写入管理规约中，要求业主遵守公约，服从物业服务企业 维护公共秩序的物业管理行为。 知识点二：管理规约的主要内容（常考点） 根据《条例》，管理规约应当包括四个方面的内容。 (1)有关物业的使用、维护、管理事项。例如：业主使用其专有部分和 物业管理区域内共用部分、共用设备设施以及相关场地的约定；业主对 物业管理区域内公共建筑和共用设施使用的有关规则；业主对专有部分 进行装饰装修时应当遵守的规则等。 (2)业主的共同利益。例如：对物业共用部位、共用设施设备使用和维 护，利用物业共用部位获得收益的分配；对公共秩序和环境卫生的维护 等。 (3)业主应当履行的义务。 例如：遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共 秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；按照国家有关规定交纳住宅 专项维修资金；按时交纳物业服务费用；不得擅自改变建筑物及其附属 设施设备的结构、外貌、设计用途；不得违反规定存放易燃、易爆、剧 毒、放射性等物品；不得违反规定饲养家禽、宠物；不得随意停放车辆 和鸣放喇叭等。 (4)违反管理规约应当承担的责任。 业主不履行管理规约约定的义务要承担民事责任，承担民事责任的主要 方式是支付违约金和赔偿损失。在管理规约中，一般还要明确解决争议 的办法，如通过业主委员会或者物业服务企业调处，业主大会和业主委 员会也可以通过诉讼追究其民事责任。 在《条例》基础上，《指导规则》进一步明确管理规约应当对下列主要 事项作出规定： (1)物业的使用、维护、管理； (2)专项维修资金的筹集、管理和使用； (3)物业共用部分的经营与收益分配； (4)业主共同利益的维护； (5)业主共同管理权的行使； (6)业主应尽的义务； (7)违反管理规约应当承担的责任。 知识点三：管理规约的法律效力（常考点） 管理规约对物业管理区域内的全体业主具有约束力，理解管理规约的法 律效力应当注意以下两点： (1)管理规约对物业使用人发生法律效力。 由于管理规约的一项核心内容是规范对物业的使用秩序，而物业使用人 基于其物业实际使用者的身份，不可避免地会影响到物业的状态，而且 业主委员会或者物业服务企业对物业进行管理，不可避免要直接与物业 使用人打交道，因此，客观上需要将物业使用人纳入管理规约的效力范 围。 (2)管理规约对物业继受人（新业主）发生法律效力。 在物业的转让和继承中，物业的所有权移转给受让人，受让人取得业主 身份的同时，自然成为管理规约约束的对象。通常情况下，管理规约无 须物业继受人作出任何形式上的承诺，就自动地对其产生效力。换句话 说，继受人在取得物业时，对已经生效的管理规约存在默示认可，自愿 接受管理规约的约束。 知识点四：临时管理规约的概念（轮换考点） 《条例》第二十二条规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时 管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应 当履行的义务，以及违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。” 在业主大会制定管理规约之前，由建设单位制定的，适用于前期物业管 理阶段的临时性管理规约，称为临时管理规约。（另一种表达） 知识点五：临时管理规约制定的主体（轮换考点） 建设单位应当负责制定临时管理规约的主要理由。 建设单位在物业销售之前是物业的唯一业主，即初始业主，而且建设单 位这种“业主”的身份一直延续到物业全部销售完毕，在作为业主共同 利益代表者——业主大会的成立条件不具备条件的情况下，建设单位有 权利也有义务代行制定有关物业共同管理事项的公共契约，以实现业主 的共同利益。 知识点六：临时管理规约制定的时间（轮换考点） 《条例》规定建设单位制定临时管理规约的时间为物业销售之前，是因 为物业销售交付后，一旦业主人住，就会面临业主之间有关物业使用、 维护、管理等方面权利义务的行使问题。 在物业销售之前制定临时管理规约，便于业主提前知晓管理规约的内 容，做到从人住一开始就有规可循。 无论物业的现售还是预售，建设单位都应预先制定临时管理规约。 知识点七：相关主体的法律义务 临时管理规约相关主体的三项法律义务： 1．建设单位不得侵害物业买受人权益的义务 临时管理规约由建设单位制定，但由于物业买受人在购房时与建设单位 相比，无论是经济实力还是专业信息都处于劣势，对于临时管理规约的 制定缺乏主动参与的机会。建设单位从有利自己的动机出发，可能会利 用制定临时管理规约的便利，在规约中加入不公正的条款，从而损害物 业买受人的利益。 为了消除临时管理规约中可能存在的有失公平的内容，保障物业买受人 的利益，《条例》对临时管理规约的内容进行了原则上的限制，规定建 设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。 2．建设单位对临时管理规约的明示和说明义务 《条例》明确规定，建设单位制定的临时管理规约，应当在物业销售之 前向物业买受人明示，并予以说明。对临时管理规约的主要内容，向物 业买受人陈述，并就容易导致购房人混淆的地方进行解释说明，以使物 业买受人准确理解未来作为业主的权利与义务。 明示，应该理解为是以书面的形式向物业买受人明确无误的告示。例如： 直接将临时管理规约文本交与物业买受人，或者以通告的方式，在显眼 的地方予以公示。 3．物业买受人书面承诺遵守临时管理规约的义务 实践中，通常存在两种做法：一种是，建设单位将临时管理规约作为物 业买卖合同的附件，或者在物业买卖合同中明确规定要求物业买受人遵 守临时管理规约的条款，让物业买受人在物业买卖合同上签字确认；另 一种是，物业买受人在签订物业买卖合同的同时，在建设单位提供的临 时管理规约承诺书上签字确认。 签字确认，也就意味着临时管理规约得到物业买受人的接受和认可，从 而为物业买受人同意遵守临时管理规约提供了书面依据。 知识点八：临时管理规约的内容（常考点） 为推动建立业主自我管理与自我约束的机制，维护全体业主的共同利 益，方便建设单位的参照与使用，2004 年 9 月建设部发布了《业主临时 公约（示范文本）》为主要参照依据，临时管理规约应当具备以下主要 内容： 1．物业的自然状况与权属状况 2．业主使用物业应当遵守的规则 3．维修养护物业应当遵守的规则 4．涉及业主共同利益的事项 5．违约责任 1．物业的自然状况与权属状况 (1)物业的自然情况 说明物业的名称和坐落地址，物业的名称应当以当地政府主管部门审定 的名称为准。 明确物业类型，物业类型应当以城市规划部门审定的建筑用途划分，如 住宅小区、工业区、商厦、办公楼、综合楼等。 以城市规划部门审定的数字为准，明确物业的建筑面积和用地面积。 以城市规划部门审定的总平面图为准，明确物业管理区域的四至，说明 东、南、西、北的接壤区域或地理坐标。 (2)物业权属情况 建设单位应在临时管理规约中对业主享有的物业共用部位、共用设施设 备所有权，区分单幢建筑物和物业管理区域分别列明。 由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结 构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面等； 由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给 排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖设施、照明设施、消防设 施、避雷设施等。由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设 施设备，包括围墙、道路、绿地、池井、照明设施、共用设施设备使用 的房屋、物业管理用房等。 2．业主使用物业应当遵守的规则 (1)相邻权规定 《民法通则》明确规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方 便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通 风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止 侵害，排除妨碍，赔偿损失。” 临时管理规约应对以下事项作出约定： ①业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得 妨碍其他业主正常使用物业。②业主应遵守法律、法规的规定，按照有 利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益 的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、环境 卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。③业主应按设计用 途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻 业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业服务企业。 (2)房屋装饰装修规定 ①业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业，并与其签订装 饰装修管理服务协议。 ②为保证物业管理区域的环境卫生和公共秩序，业主装修房屋时，应当 在物业服务企业指定的地点放置装饰装修材料及装修垃圾，业主不得擅 自占用物业共用部位和公共场所 ③要求业主应当按照设计预留的位置安装空调，没有预留设计位置的， 应当按照物业服务企业指定的位置安装，并按照物业服务企业的安装要 求，做好噪音及冷凝水的处理。 (3)共用部位共用设施设备的使用规定 ①业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共，用设施设备，不得 擅自拆改； ②业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理 规定； ③在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行 驶和停车规则。 (4)使用物业的禁止性规定 ①损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用 途； ②占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业 共用设施设备； ③违章搭建、私设摊点； ④在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物； ⑤违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物 质，发出超标噪声； ⑥擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画； ⑦违反物业管理区域内饲养动物的有关约定； ⑧利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动。 3．维修养护物业应当遵守的规则 (1)物业维修养护中业主应当相互配合与协助 业主对物业自用部位和自用设施设备的维修养护行为，不得妨碍其他业 主的合法权益。 对于发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，业主或物业服 务企业必须及时进入相关业主房屋进行维修养护。 无法通知相关业主的，物业服务企业可以先向邻居说明情况，并协同物 业服务企业之外的第三方. 例如：居委会、业主委员会、派出所，进入相关业主室内进行维修养护， 但事后应当及时向相关业主告知情况并做好善后工作。 (2)涉及公共利益与公共安全的物业维修养护 业主的维修养护事项如果确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得 建设单位和物业服务企业的同意。 物业使用中，如果出现安全隐患，例如可能出现的房屋与设备设施倒塌、 脱落、爆炸等危及公共安全或其他业主合法权益的情况，无论是业主还 是物业服务企业，责任人都应当及时报告并采取有效措施消除隐患。 (3)保修责任与住宅专项维修资金的交存、使用和管理 临时管理规约生效期间，物业大多处于保修期内，建设单位应当按照国 家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。如果建设单位在保 修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复，业主可以自行修复或委托他 人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失，建设单位应当承担。 住宅专项维修资金是物业共用部分大中修和设施设备更新改造的资金 来源，关系到全体业主的共同利益。 临时管理规约中必须明确约定，物业管理区域内的全体业主都应当按照 政府规定数额与比例交存、储备住宅专项维修资金，并按照政府规定管 理和使用住宅专项维修资金。 4．涉及业主共同利益的事项 (1)全体业主授予物业服务企业行使的管理权利 业主可以在以下两方面授权物业服务企业： ①配合建设单位制定物业共用部位共用设施设备的使用、维护和管理、 公共秩序和环境的维护等方面规章制度； ②以批评、规劝、公示等必要措施制止业主、物业使用人违反临时管理 规约和物业管理规章制度的行为。 (2)业主承诺按时足额交纳物业服务费用 物业服务费用是物业服务活动正常开展的物质基础，涉及全体业主的共 同利益。业主只有按照前期物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服 务费用，才能保证物业管理与服务的正常进行。这是临时管理规约中业 主必须承诺遵守的一项内容。 (3)利用物业共用部位、共用设施设备经营的约定 因开展经营事项权益遭受损害的业主，应该得到合理的经济补偿，开展 经营的投资主体应该得到合理回报，物业共用部位、共用设施设备的所 有权人是全体业主。 因此经营收益归属全体业主，应当主要用于补充专项维修资金。 知识点九：违约责任（常考点） 临时管理规约的违约责任 (1)业主违反关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用 或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业服务企业可依据临时管 理规约向人民法院提起诉讼。 (2)业主违反关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损 的，其他业主和物业服务企业可依据临时管理规约向人民法院提起诉 讼。 (3)建设单位未能履行临时管理规约约定义务的，业主和物业服务企业 可向有关行政主管部门投诉，也可根据临时管理规约向人民法院提起诉 讼。 单选例题 1.管理规约必须协调各个业主利益与业主整体利益存在的各种矛盾，并 按照（）的原则解决存在的分歧 a．个人服从组织 b．少数服从多数 c．公平、公正、公开 d．保护弱者 答案：b 2.临时管理规约的制定主体是（）。 a．全体业主 b．业主大会 c．物业服务企业 d．建设单位 答案：d 3.下列不属于管理规约内容的是（）。 a．有关物业的使用、维护、管理 b．业主的共同利益 c．住宅专项维修资金的使用和管理 d．违反管理规约应当承担的责任 答案：c 多选例题 4.管理规约的效力范围包括（）。 a．全体业主 b．物业使用人 c．物业的继受人 d．社区居委会委员 e．物业服务人员 答案：abc 5.业主不履行管理规约义务要承担民事责任，其以（）为主要的承担责 任方式。 a．赔偿损失 b．支付违约金 c．停止侵害 d．支付罚金 e．赔礼道歉 答案：ab 6.临时管理规约应对业主使用物业的禁止性行为作出规定，包括（）。 a．擅自改变房屋设计用途； b．违章搭建 c．违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品 d．利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动 e．在物业管理区域内饲养动物 答案：abcd 解析：e 应该表述标书“违反物业管理区域内饲养动物的有关约定”